La industria inmobiliaria es un mercado en constante movimiento y uno de los sectores más cruciales de la economía. Las transacciones de compra y alquiler de propiedades son decisiones financieras significativas que requieren un conocimiento profundo del mercado y una cuidadosa consideración de diversos factores. En este artículo, exploraremos el complejo mundo de las ventas y arrendamientos inmobiliarios, y analizaremos ejemplos de transacciones exitosas en el sector. Descubre cómo maximizar tus oportunidades en el mercado inmobiliario y obtén información valiosa para tomar decisiones inteligentes al comprar o alquilar una propiedad.
¿Qué es un Sale Leaseback?
A Venta de subarriendo Es una transacción en la que el propietario vende una propiedad a un comprador, pero poco después firma un nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo propietario.
¿Cómo funciona un arrendamiento de venta?
En bienes raíces comerciales (CRE), una venta-arrendamiento ocurre cuando el vendedor de una propiedad celebra inmediatamente un contrato de arrendamiento con el comprador.
En una venta-arrendamiento, o “leaseback” para abreviar, el vendedor y el comprador celebran una transacción mutuamente beneficiosa en la que el propietario anterior vende la propiedad al nuevo propietario (“retiro de efectivo”) pero continúa usando la propiedad después de la Se completa la transacción nuevo contrato de arrendamiento.
La estructura de una transacción de venta-arrendamiento consta de dos partes.
| Fases de arrendamiento | Descripción |
|---|---|
| Etapa 1 → Contrato de compraventa de inmueble |
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| Etapa 2 → Contrato de arrendamiento |
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Desde la perspectiva del nuevo propietario (es decir, el comprador), la propiedad de la propiedad pasa oficialmente a él al finalizar la transacción.
- Dueño anterior → Inquilino post-cierre (inquilino)
- comprador (inversor) → Arrendador post-cierre (dueño de la propiedad)
En las transacciones de sale-leaseback, el perfil del comprador suele ser un inversor inmobiliario que compró la propiedad para generar ingresos por alquiler, en lugar de mudarse y vivir en la propiedad (es decir, la propiedad es una inversión como parte de la cartera). inversor).
En concreto, el inversor (o comprador) inmobiliario adquiere una participación mayoritaria en una propiedad estabilizada con un inquilino a largo plazo, es decir, una fuente de ingresos inmediata y recurrente.
Teniendo esto en cuenta, el vendedor (preventa) está familiarizado con la propiedad y probablemente necesitará seguir usando el espacio.
Sin embargo, a menudo hay situaciones en las que un acuerdo de arrendamiento posterior tiene más sentido económico, como cuando las reservas de efectivo del propietario anterior se están agotando (y necesitan urgentemente una inyección de efectivo).
Entonces, ¿qué beneficios obtiene el vendedor de una venta y arrendamiento posterior?
- Inyección de capital y capital para reinversión en empresas (por ejemplo, necesidades de capital de trabajo del fondo)
- Fondos discrecionales para financiar planes de crecimiento (gastos de capital o “capex”)
- Capital para ajustar el balance y liquidar obligaciones financieras (es decir, reducir el riesgo crediticio)
- Beneficio de deducciones fiscales (la transacción debe clasificarse como una “venta” según la ASC 606 y un “arrendamiento operativo” según la ASC 842)
Saber más → Contabilidad de venta y arrendamiento posterior (Fuente: KPMG)
Transacción de arrendamiento posterior: ¿cuáles son las ventajas y desventajas?
Las ventajas y desventajas de una transacción de venta-arrendamiento para el vendedor (o propietario anterior) son las siguientes.
| Ventajas y desventajas del vendedor. | Descripción |
|---|---|
| Incremento de capital |
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| Condiciones favorables del mercado |
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| Continuidad del negocio |
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| Pérdida de propiedad (control) |
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| Disposiciones condicionales |
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Por el contrario, las ventajas y desventajas de una transacción de sale-leaseback para el comprador (o nuevo propietario) son las siguientes.
| Ventajas y desventajas del comprador. | Descripción |
|---|---|
| Transferencia de la propiedad |
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| Arrendamiento triple neto (NNN) |
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| Riesgos reducidos en la fase de recuperación |
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| Retorno financiero |
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| Tasa de interés fija |
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| Posibles pérdidas |
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| Falta de demanda del mercado. |
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Perspectivas de venta-arrendamiento posterior 2023 Fuente: Asesores de capital SLB)
Ejemplo de venta y arrendamiento posterior de bienes raíces comerciales (CRE)
Supongamos que una empresa de inversión en bienes raíces comerciales (CRE) está interesada en comprar un edificio de oficinas.
El edificio de oficinas comerciales es propiedad de un propietario con un historial comprobado, un perfil crediticio sólido y mejoras significativas para los inquilinos (LI).
- Oferta de compra inicial → La sociedad de inversión CRE hace una oferta de compra del edificio, que es rechazada por el propietario actual debido a la necesidad continua de utilizar el espacio de oficinas.
- Oferta de venta y arrendamiento posterior → En respuesta, la empresa CRE propone un concepto de venta-arrendamiento en el que la empresa toma posesión de la propiedad mientras que el propietario actual conserva el derecho de seguir utilizando el espacio del edificio sin cambios, con una mínima interrupción de sus operaciones diarias.
- Venta de activos → El propietario actual (o ahora el vendedor) recibe los ingresos en efectivo al salir, lo que aumenta su liquidez y su flujo de caja libre.
- Arrendamiento posterior (posterior al cierre) → Por otro lado, inmediatamente después del cierre de la transacción, la empresa CRE comienza a generar un flujo constante de ingresos por alquiler sin perder posibles pérdidas de ingresos por encontrar un reemplazo adecuado o gastos de marketing (y con un valor residual garantizado). Fin del alquiler).
Finalmente, nuestro escenario hipotético ilustra cómo el inversionista en bienes raíces comerciales obtiene un contrato de arrendamiento contractual a largo plazo a través de una transacción de venta-arrendamiento que toma en cuenta los intereses de ambas partes.
