En el ámbito de los negocios, el Retorno del Costo (ROC) es una métrica esencial para evaluar la eficiencia y rentabilidad de una inversión. A través de esta fórmula y calculadora, podrás descubrir de manera sencilla y rápida cómo calcular el ROC de tu empresa. Ya no tendrás que complicarte con complicadas ecuaciones y tediosas operaciones matemáticas. ¡Descubre la clave para maximizar tus beneficios y tomar decisiones inteligentes en tu negocio con el ROC!
¿Cuál es el costo de devolución?
El Retorno del Costo (ROC) es el rendimiento anual esperado de un proyecto de desarrollo o apreciación de bienes raíces una vez que la inversión inmobiliaria subyacente se haya estabilizado.
Cómo calcular el retorno del costo
El retorno de costos (o “rendimiento estabilizado”) es un método indirecto para determinar si un proyecto inmobiliario vale la pena desde la perspectiva de la relación riesgo-recompensa.
Conceptualmente, el retorno del costo (ROC) es la tasa máxima pro forma después de la estabilización una vez que todas las construcciones y renovaciones de la propiedad se hayan completado por completo y las unidades de propiedad en alquiler se alquilen al precio del mercado.
El caso de uso práctico de la métrica ROC (Retorno del Costo) es analizar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria con uso intensivo de capital donde la estrategia subyacente para generar un retorno rentable es un proyecto de valor agregado o un proyecto de desarrollo.
- Proyecto de valor agregado → En la estrategia de valor añadido, el inversor inmobiliario renueva y mejora una propiedad existente, justificando entonces la propiedad un aumento en su precio de alquiler (y un mayor margen por contrato de alquiler).
- Projecto de desarrollo → Por otro lado, un proyecto de desarrollo es una inversión a largo plazo donde la propiedad se construye desde cero.
La pregunta que se responde al medir el retorno del costo es: «¿Cuál es el rendimiento anual implícito de una propiedad después de la estabilización en función de los costos totales del proyecto?»
La similitud entre ambas estrategias es que después de la adquisición hay un período de tiempo durante el cual las unidades inmobiliarias no se alquilan a inquilinos (y no generan ingresos por alquiler).
Por lo tanto, las empresas de desarrollo inmobiliario y los inversores de valor agregado priorizan el retorno de costos como guía para su proceso de toma de decisiones de inversión, ya que la métrica tiene en cuenta el potencial de ganancias futuras de la propiedad estabilizada.
Para calcular el retorno del costo (ROC), el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad en el momento de la estabilización se divide por el costo total del proyecto.
- Ingreso operativo neto estabilizado (NOI) → El NOI estabilizado es la rentabilidad de una propiedad antes de deducir costos no operativos como costos de financiamiento e impuestos sobre la renta.
- Costo total del proyecto → El costo del proyecto o costo de desarrollo es el total de todos los gastos posteriores a la adquisición relacionados con los gastos de capital (capex), tales como: B. Costos de construcción y honorarios de renovación.
Fórmula de retorno del costo (ROC)
La fórmula para calcular la rentabilidad del costo es el NOI estabilizado de la propiedad subyacente dividido por el costo total del proyecto.
Retorno de costos (%) = Ingreso operativo neto estabilizado (NOI) ÷ Costo total del proyecto
Dónde:
- Ingreso operativo neto estabilizado (NOI) = Ingreso bruto efectivo (EGI) – Gastos operativos directos
- Costos totales del proyecto = precio de compra + costos de desarrollo + costos de renovación
Para enfatizar nuevamente: el NOI debe ser posterior a la estabilización; de lo contrario, la métrica no sería significativa porque la propiedad aún no generaría ingresos por alquiler.
En el marco de un proyecto de desarrollo, el componente del precio de compra se refiere a la adquisición del terreno en el que se construirá la propiedad. Sin embargo, en un proyecto de valor agregado, el precio de compra son los costos incurridos para adquirir la propiedad existente.
Además, el componente de costos de desarrollo incluye todos los costos relacionados con la construcción, renovaciones y gastos de capital relacionados (capex).
Teniendo en cuenta estos antecedentes, los costes totales de un proyecto de desarrollo inmobiliario son, por supuesto, significativamente más altos que los de un proyecto de valor añadido.
¿Por qué? El rendimiento estabilizado de un proyecto de valor añadido se centra en el rendimiento potencial en términos del coste de las mejoras; B. Costos de renovación y costos de renovación, y no en los costos de construcción.
Calculadora de retorno de costos (ROC)
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de retorno del costo (ROC)
Suponga que una empresa de inversión en bienes raíces comerciales (CRE) que se especializa en estrategias de valor agregado está considerando comprar una instalación de almacenamiento en Boston con los siguientes datos financieros pro forma.
Inversiones inmobiliarias de valor añadido (2025E)
- Ingreso bruto efectivo (EGI) = $40,000
- Gastos operativos directos (Opex) = ($20,000)
Una vez que se complete la inversión de valor agregado, se espera que la instalación de autoalmacenamiento se estabilice para fines de 2024 (y comience a generar ingresos por alquiler a partir de 2025).
Durante el período entre la fecha de compra original y la estabilización, la Compañía planea mejorar las instalaciones de autoalmacenamiento mediante la integración de un sistema mejorado de seguridad y vigilancia, incluida la implementación de software de automatización para agilizar las operaciones y modernizar las unidades de almacenamiento.
El NOI estabilizado es el ingreso bruto efectivo (EGI) menos los gastos operativos directos, que es de $20,000.
- NOI estabilizado = $40 000 – $20 000 = $20 000
El precio de compra de las instalaciones se estima en 200.000 dólares y se espera que los costos de renovación totalicen alrededor de 50.000 dólares.
Por lo tanto, el costo total del proyecto es de $250,000, la suma del precio de compra y los costos de renovación.
- Costo total del proyecto = ($200 000) + ($50 000) = ($250 000)
El retorno del costo (ROC) de la instalación de autoalmacenamiento es del 8,0%, que determinamos dividiendo el NOI estabilizado por el costo total del proyecto.
- Retorno del costo (ROC) = $20 000 ÷ $250 000 = 8,0 %
Según el análisis de los datos de ventas de mercado disponibles para propiedades comparables cercanas, la tasa de capitalización de mercado se estima en 6,5%.
En resumen, el margen de desarrollo de la inversión inmobiliaria de valor añadido es del 1,5% (o 150 puntos básicos), lo que significa que el proyecto es rentable y una inversión potencialmente valiosa.
- Lapso de desarrollo (%) = 8,0% – 6,5% = 1,5%
