El Retorno del Costo (YoC por sus siglas en inglés) es un concepto financiero esencial para evaluar la rentabilidad de una inversión. Conocer el YoC de un proyecto o activo nos permite analizar de manera precisa y objetiva si vale la pena invertir en él. En este artículo, te explicaremos qué es el YoC, cómo se calcula y cómo puedes usar una calculadora especializada para simplificar tus cálculos financieros. ¡Descubre cómo tomar decisiones más inteligentes en tus inversiones y maximiza tus ganancias con el Retorno del Costo!
¿Cuál es el costo de devolución?
El Retorno del costo (YoC) representa el ingreso operativo neto estabilizado (NOI) de una propiedad dividido por sus gastos totales, expresado como porcentaje.
Conceptualmente, el costo-rendimiento mide el perfil riesgo-rendimiento de una inversión inmobiliaria. La métrica compara el rendimiento potencial de una inversión inmobiliaria con los costos totales incurridos por el inversor inmobiliario.
Cómo calcular el retorno del costo (YoC)
El rendimiento sobre el costo (YoC), a menudo utilizado indistintamente con el término «rendimiento sobre el desarrollo», es una métrica de inversión inmobiliaria que se utiliza para determinar si el rendimiento potencial vale el costo de desarrollar una propiedad.
Los inversores inmobiliarios suelen utilizar el rendimiento de costes como punto de referencia para sopesar los rendimientos potenciales frente a los costes esperados de un proyecto, más comúnmente en inversiones en desarrollo inmobiliario.
Debido a que el retorno de los costos representa la relación entre el beneficio potencial y el riesgo, la métrica es una forma práctica de confirmar que el retorno de la inversión esperado excede los costos totales incurridos.
El rendimiento anual pro forma es el ingreso operativo neto estabilizado (NOI). En la financiación inmobiliaria, la cifra NOI es, con diferencia, una de las métricas más importantes para analizar la rentabilidad potencial de una inversión inmobiliaria.
El NOI de una propiedad de alquiler se puede determinar calculando la suma de los ingresos totales de la propiedad (por ejemplo, alquiler e ingresos auxiliares) menos los gastos operativos.
Ingreso operativo neto (NOI) = (ingresos de alquiler + ingresos adicionales) – Costos operativos directos
Específicamente en el contexto del cálculo del rendimiento de una inversión inmobiliaria, tenga en cuenta que el NOI se expresa pro forma.
Rendimiento de costos frente a tasa de capitalización: ¿cuál es la diferencia?
La tasa de capitalización (o “tasa de capitalización”) y el rendimiento del costo (YoC) son dos de las métricas más comunes que utilizan los inversores inmobiliarios para analizar las inversiones inmobiliarias.
- Tasa de capitalización → La tasa de capitalización es la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) y el valor razonable (FMV) de una propiedad.
- Retorno del costo (YoC) → Por el contrario, el rendimiento del costo es la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) y los costos totales de desarrollo, en lugar del valor de mercado de la propiedad.
Dada la distinción en el denominador – es decir, valor justo de mercado (FMV) versus costos totales de desarrollo – el retorno de los costos puede interpretarse como una tasa de capitalización prospectiva.
La tasa de capitalización y el rendimiento del costo son métricas pro forma, pero estas últimas implican más incertidumbre (y por lo tanto riesgo) porque el NOI necesita estabilizarse y el trabajo de desarrollo, por ejemplo. B. la construcción aún no ha comenzado en la mayoría de los casos.
Otro método práctico para analizar una inversión inmobiliaria potencial es el diferencial de desarrollo, que representa la diferencia entre el rendimiento del costo (tasa máxima de entrada) y la tasa de capitalización de mercado (tasa máxima de salida).
¿Qué es un buen retorno del costo?
En general, los inversores inmobiliarios perciben de forma más positiva una rentabilidad inicial más alta.
Sin embargo, un inversor también debe comparar el rendimiento de la propiedad objetivo con el rendimiento de propiedades comparables en el momento actual.
El mercado de bienes raíces comerciales (CRE, por sus siglas en inglés), en particular, se basa en la rentabilidad de costos como un método “básico” para determinar si la relación riesgo-recompensa de una posible inversión en desarrollo inmobiliario vale la pena.
A menos que el retorno de la inversión del proyecto de desarrollo supere con creces el de los proyectos de adquisición, es seguro asumir que la mayoría de los promotores inmobiliarios racionales perderían esta oportunidad.
- Proyectos de desarrollo → Dado que los proyectos de desarrollo comienzan desde cero (“from scratch”) y requieren una importante inversión financiera, el retorno debe compensar al inversor por el tiempo, los recursos y el desembolso inicial, es decir, pueden pasar décadas hasta que la propiedad se convierta en una estabilización lograda.
- Proyectos de adquisición → Si la inversión es una adquisición de propiedad (por ejemplo, una inversión de valor agregado o una inversión oportunista en una propiedad existente) y no un desarrollo inmobiliario, la mayor parte del gasto de capital serán costos de mantenimiento y renovación. Los gastos iniciales después de la adquisición tienen como objetivo estabilizar la propiedad y ampliar su capacidad para obtener ganancias futuras. Por ejemplo, modernizar un edificio obsoleto es una estrategia común en la que el propietario alquila las propiedades mejoradas a precios más altos después de la estabilización. Más allá de la fase inicial, la adquisición puede generar en última instancia flujos de ingresos estables para los inquilinos a largo plazo.
Fórmula de retorno de costos
La fórmula para calcular el rendimiento del costo (YoC) es la relación entre el ingreso operativo neto estabilizado (NOI) de una propiedad y los costos totales.
Retorno del costo (YoC) = Ingreso operativo neto estabilizado (NOI) ÷ coste total
Dónde:
- Ingreso operativo neto estabilizado (NOI): El NOI estabilizado se refiere al NOI anual esperado una vez que se completen los trabajos de construcción y desarrollo de la inversión inmobiliaria (o mantenimiento y renovaciones). Esto significa que la propiedad es completamente funcional y lista para usar. Los ingresos netos estabilizados se producen cuando se completa la renovación y se alquilan las unidades.
- coste total: Como ya se mencionó, la composición de los costos totales depende del tipo de inversión inmobiliaria. Para las inversiones en desarrollo inmobiliario, los costos totales consisten en el precio de compra y los costos de desarrollo de la propiedad (por ejemplo, construcción, gastos de capital). Por el contrario, la mayoría de los gastos corresponden a mantenimiento, renovaciones, instalaciones y modernizaciones discrecionales en el caso de adquisiciones.
Calculadora de costos e ingresos
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
1. Supuestos de inversión para el desarrollo inmobiliario
Supongamos que un inversor en bienes raíces comerciales está considerando la posibilidad de comprar un terreno para desarrollar una propiedad de alquiler.
El costo total del proyecto, incluido el precio de compra y los costos de desarrollo, es de 40 millones de dólares.
Al analizar el potencial de ingresos futuros por alquiler de la propiedad de forma pro forma, se espera que el ingreso bruto efectivo (EGI), si se estabiliza, sea de aproximadamente $5 millones, mientras que se espera que los gastos operativos sean de $2,6 millones.
- Ingreso bruto efectivo (EGI) = $5 millones
- Costo total de propiedad = $2,6 millones
El ingreso operativo neto estabilizado (NOI) fue de $2,4 millones, que determinamos restando el EGI de los gastos operativos totales.
- Ingreso operativo neto estabilizado (NOI) = $5 millones – $2,6 millones = $2,4 millones
2. Ejemplo de cálculo de ingresos por costos.
Dado que tenemos los dos insumos necesarios para calcular el retorno sobre el costo, podemos dividir nuestro ingreso operativo neto estabilizado (NOI) por el costo total del proyecto de desarrollo para obtener un retorno sobre el costo implícito del 6,0%.
- Retorno del costo (YoC) = $2,4 millones ÷ $40 millones = 6,0%
En última instancia, la decisión del inversor inmobiliario sobre invertir en el desarrollo inmobiliario depende de cómo se sitúa el rendimiento inicial del 6,0 por ciento en relación con oportunidades comparables con riesgo similar, no sólo en comparación con otros proyectos de desarrollo, sino también con posibles adquisiciones.
En el escenario hipotético en el que el rendimiento del desarrollo de una inversión inmobiliaria se considera insuficiente, es poco probable que un inversor inmobiliario racional continúe con el proyecto de desarrollo porque el costo total (y el riesgo incurrido) supera los rendimientos potenciales.
Pero, por supuesto, el rendimiento del coste (YoC) es sólo un factor que un inversor inmobiliario tiene en cuenta, junto con otros como la tasa de capitalización, el rango de desarrollo y las consideraciones del mercado externo.
