¿Sabías que existen herramientas que te ayudan a calcular tu ingreso neto y multiplicarlo? Así es, el multiplicador de ingreso neto, también conocido como NIM, es una fórmula y una calculadora que te permiten conocer cuánto podrías ganar en función de tu sueldo actual. En este artículo, exploraremos cómo funciona el NIM y cómo utilizarlo para maximizar tus ingresos. ¡No te lo pierdas!
¿Qué es el multiplicador de ingresos netos?
El Multiplicador de ingresos netos (NIM) es una métrica de inversión inmobiliaria que compara el precio de compra de una propiedad con su ingreso operativo neto anual (NOI).
¿Cómo calcular el multiplicador de ingresos netos?
En la industria inmobiliaria, el multiplicador de ingresos netos (NIM) es una métrica de inversión calculada como la relación entre el precio de compra de una propiedad determinada y su ingreso operativo neto anual (NOI).
- Precio de compra de la propiedad. → El precio al que un comprador puede comprar una propiedad de inversión en el mercado.
- Ingresos operativos netos (NOI) → El alquiler y los ingresos auxiliares generados por una propiedad antes de deducir los gastos operativos y los costos de la deuda, como los pagos de la hipoteca y las obligaciones periódicas de intereses.
De manera similar al multiplicador de alquiler bruto (GRM), el multiplicador de ingreso bruto (GIM) y la tasa de capitalización (o «tasa de capitalización»), el multiplicador de ingreso neto (NIM) se usa principalmente para estimar el precio de una propiedad usando una compensación. -multiplicador derivado.
Al invertir en bienes raíces de alquiler, la mayor parte del flujo de ingresos generado por el inversionista inmobiliario consiste en pagos de alquiler cobrados a los inquilinos en virtud de un contrato de arrendamiento.
Debido a que el multiplicador de ingresos netos utiliza los ingresos operativos netos (NOI) en el denominador, el método NIM es un enfoque más práctico para realizar un análisis comparativo de propiedades similares en términos comparativos.
El cálculo del multiplicador de ingresos netos (NIM) se realiza en tres pasos:
- Identificar el precio de compra de la propiedad. → El primer paso es determinar el precio de venta actual de la propiedad a la fecha más reciente. Suele ser información disponible en línea, p. B. el precio de lista.
- Calcular el ingreso operativo neto (NOI) → El ingreso operativo neto (NOI) se determina tomando el ingreso bruto efectivo (EGI) de la propiedad y restando todos los gastos operativos directos.
- Calcular el multiplicador de ingresos netos (NIM) → En el paso final, el multiplicador de ingresos netos se calcula dividiendo el precio de compra de la propiedad por los ingresos operativos netos (NOI) de la propiedad.
Fórmula multiplicadora de ingresos netos (NIM)
La fórmula para calcular el multiplicador de ingresos netos (NIM) consiste en dividir el precio de compra de una propiedad por su ingreso operativo neto (NOI).
Multiplicador de ingresos netos (NIM) = precio de compra de la propiedad ÷ Ingresos operativos netos (NOI)
Dónde:
- Precio de compra de la propiedad. → El precio de venta actual declarado de la propiedad en el mercado (es decir, el precio de lista)
- Ingresos operativos netos (NOI) → Los ingresos generados por una propiedad durante un período de un año después de deducir los costos operativos de su ingreso bruto efectivo (EGI).
Al igual que el multiplicador de alquiler bruto (GRM), la valoración de una propiedad se puede determinar utilizando el multiplicador de ingresos netos (NIM).
Dado el multiplicador de ingresos netos (NIM), el valor de una propiedad se puede estimar como el producto del multiplicador y los ingresos operativos netos de la propiedad.
Precio estimado de la propiedad = Ingresos operativos netos (NOI) × Multiplicador de ingresos netos (NIM)
Multiplicador de ingresos netos frente a multiplicador de alquileres brutos: ¿cuál es la diferencia?
La diferencia entre el Multiplicador de Ingreso Neto (NIM) y el Multiplicador de Renta Bruta (GRM) es la siguiente.
- Multiplicador de ingresos netos (NIM) → El Multiplicador de Ingresos Netos (NIM) mide la valoración de una propiedad comparando su precio de compra con su Ingreso Operativo Neto (NOI). En comparación con el multiplicador de alquiler bruto, el multiplicador de ingresos netos se considera una medida más conservadora porque se deducen los costos operativos.
- Multiplicador de alquiler bruto (GRM) → El multiplicador de alquiler bruto (GRM) es otro método para medir el valor de las inversiones en propiedades de alquiler. El GRM se calcula dividiendo el precio de compra (o valor de mercado) de una propiedad por sus ingresos brutos anuales por alquiler.
Multiplicador de ingresos netos frente a tasa de capitalización: ¿cuál es la diferencia?
El multiplicador de ingresos netos (NIM) mide cuántas veces el precio de compra de una propiedad es mayor que el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad.
Por el contrario, la tasa de capitalización (o “tasa de capitalización”) es una métrica de rendimiento básica utilizada por los profesionales inmobiliarios para estimar el rendimiento potencial de las inversiones inmobiliarias.
La tasa máxima describe la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y su precio de compra (o valor de mercado), al tiempo que proporciona información útil sobre el potencial de ingresos de la propiedad.
Conceptualmente, el multiplicador del ingreso neto (NIM) es el recíproco de la tasa de capitalización –o más específicamente, la tasa de capitalización “de entrada”.
Tasa de capitalización (%) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Precio de compra
Por lo tanto, desde la perspectiva de un inversor inmobiliario, un multiplicador de ingresos netos (NIM) más bajo (el recíproco de la tasa de capitalización) se considera más favorable para los inversores en términos de seleccionar una inversión potencial con un perfil atractivo de riesgo-recompensa.
¿Por qué? El ingreso operativo neto anual (NOI) de la propiedad representa un porcentaje más alto del precio de compra pagado para adquirir la propiedad.
Nota: En la fórmula de la tasa máxima, el valor de mercado de la propiedad se puede utilizar en el denominador en lugar del precio de compra. Sin embargo, a efectos ilustrativos, aquí es más apropiado utilizar el precio de compra.
Calculadora del multiplicador de ingresos netos (NIM)
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo del multiplicador de ingresos netos (NIM)
Supongamos que un edificio de bienes raíces comerciales está actualmente a la venta por $40 millones.
En 2023, se espera que el edificio se estabilice y genere un ingreso operativo neto (NOI) de $2,5 millones.
- Precio de compra de la propiedad = $40 millones
- Ingreso operativo neto (NOI) = $2,5 millones
El multiplicador de ingresos netos se puede determinar dividiendo el precio de compra de la propiedad por su NOI, lo que da como resultado un multiplicador de ingresos netos de 16,0x.
- Multiplicador de ingresos netos (NIM) = $40 millones ÷ $2,5 millones = 16,0x
En comparación, asumimos que el múltiplo de ingresos netos (NIM) derivado de las comparaciones de propiedades comparables es 14,0 veces, según lo determinado mediante investigación de mercado.
- Multiplicador de ingresos netos derivado de compensaciones (NIM) = 14,0x
Aplicando el multiplicador de ingresos netos de 14,0x al NOI de la propiedad, llegamos a un valor implícito de la propiedad de $35 millones, lo que sugiere que el precio de venta actual está sobrevaluado en aproximadamente $5 millones (o 12,5%).
- Valor implícito de la propiedad = 14,0x × $2,5 millones = $35 millones
- % infravalorado / (sobrevalorado) = ($35 millones ÷ $40 millones) – 1 = (12,5%)
