¡Descubre cómo calcular tu Multiplicador de Ingreso Bruto (GIM) de manera sencilla y rápida! Si estás interesado en evaluar la rentabilidad de tu negocio y quieres obtener una visión clara de tus ingresos brutos, has llegado al lugar correcto. En este artículo, te mostraremos la fórmula y te daremos acceso a una práctica calculadora que te ayudará a obtener el resultado en pocos pasos. No pierdas más tiempo, ¡sigue leyendo y descubre cómo maximizar tus ganancias con esta herramienta indispensable!
¿Cuál es el multiplicador del ingreso bruto?
El Multiplicador de ingreso bruto (GIM) es una métrica inmobiliaria que compara el precio de venta de una propiedad con sus ingresos anuales.
¿Cómo calcular el multiplicador del ingreso bruto?
El multiplicador de ingresos brutos (GIM) es una métrica de valoración de propiedades que se utiliza para estimar el valor de las inversiones inmobiliarias.
El multiplicador de ingresos brutos es la relación entre el precio de venta de una propiedad y sus ingresos brutos anuales.
- Precio de venta de la propiedad → El precio de venta de una propiedad de inversión se refiere al valor razonable estimado de una propiedad.
- Ingreso bruto anual → El ingreso bruto anual es la cantidad total de ingresos generados por una propiedad antes de deducir los gastos operativos y los pagos del servicio de la deuda, tales como: B. la obligación de gastos periódicos por intereses y el preceptivo reembolso íntegro del principal de la deuda al vencimiento.
En la práctica, el caso de uso principal del multiplicador de ingresos brutos (GIM) es determinar un valor de mercado aproximado para propiedades de alquiler donde el componente de ingresos brutos proviene predominantemente de los pagos de alquiler.
Para las propiedades de alquiler, el inversor recupera los costos iniciales del proyecto y obtiene un rendimiento del flujo de ingresos de los pagos de alquiler cobrados a los inquilinos.
El multiplicador se utiliza como método para comparar propiedades similares una al lado de la otra, más cerca de una comparación de «manzanas con manzanas».
El cálculo del multiplicador de ingresos brutos se realiza en tres pasos:
- Identificar el precio de venta de la propiedad. → El primer paso es determinar el precio de venta de la propiedad, que normalmente está disponible en línea (es decir, el precio de lista). El precio de venta declarado debería, al menos en teoría, reflejar el valor justo de mercado de la propiedad con margen para una variación mínima, pero, por supuesto, puede haber excepciones.
- Estimar el ingreso bruto anual → Los ingresos brutos anuales pueden ser ingresos brutos potenciales (PGI) o ingresos brutos efectivos (EGI). El ingreso bruto potencial (PGI) se calcula asumiendo que todas las unidades alquilables están ocupadas, es decir, una tasa de ocupación del 100% (o una tasa de desocupación del 0%). Sin embargo, el ingreso bruto efectivo (EGI), a diferencia del PGI, que deduce las pérdidas crediticias y de cobranza, es la medida de ingreso más comúnmente utilizada.
- Calcular el multiplicador de ingreso bruto (GIM) → En el último paso, el multiplicador del ingreso bruto se determina dividiendo el precio de venta por el ingreso bruto efectivo (EGI).
Nota: La cifra de ingreso bruto debe convertirse al año y presentarse sobre una base estabilizada.
Fórmula multiplicadora de ingresos brutos
La fórmula para calcular el multiplicador de ingresos brutos (GIM) divide el precio de venta de una propiedad por su ingreso bruto efectivo (EGI).
Multiplicador de ingreso bruto (GIM) = Precio de venta de la propiedad ÷ Ingreso bruto efectivo (EGI)
Dónde:
- Precio de venta de la propiedad → El precio de venta indicado de la propiedad actualmente en venta.
- Ingreso bruto efectivo (EGI) → Los ingresos totales de la propiedad durante un año, antes de deducir los costos de operación.
La fórmula del ingreso bruto efectivo (EGI) es el ingreso bruto potencial (PGI) menos las pérdidas crediticias y de cobranza que se espera que incurra en la propiedad.
Si bien los ingresos brutos potenciales (PGI) se pueden utilizar como medida de ingresos, los ingresos brutos efectivos (EGI) se consideran una medida más precisa del potencial de ingresos de una propiedad.
Multiplicador de ingreso bruto (GIM) = Precio de venta de la propiedad ÷ Ingreso Bruto Potencial (IGP)
Nota: El multiplicador del ingreso bruto (GIM), que utiliza la medida del ingreso bruto efectivo (EGI) en lugar del ingreso bruto potencial (PGI), a menudo se denomina “multiplicador del ingreso bruto efectivo (EGIM)”.
Multiplicador de renta bruta (GRM) versus multiplicador de ingreso bruto (GIM)
Los términos “multiplicador bruto de pensiones” (GRM) y “multiplicador de ingresos brutos” (GIM) a menudo se usan indistintamente, pero existe una ligera diferencia.
- Multiplicador de alquiler bruto (GRM) → El multiplicador de alquiler bruto (GRM) es la relación entre el valor de mercado de una propiedad y sus ingresos brutos por alquiler. El GRM se utiliza más comúnmente para bienes raíces residenciales porque la métrica no tiene en cuenta otras formas de ingresos adicionales, como las tarifas de servicios.
- Multiplicador de ingreso bruto (GIM) → Por el contrario, el multiplicador de ingresos brutos (GIM) es más completo ya que en la cifra se incluyen todas las formas de ingresos generados por la propiedad y no solo los ingresos por alquiler. Por lo tanto, el multiplicador de ingresos brutos se utiliza más comúnmente para propiedades comerciales con múltiples fuentes de ingresos.
Nota: Muchos profesionales se refieren a las dos métricas indistintamente, por lo que se requiere confirmación de la fórmula.
Calculadora del multiplicador de ingresos brutos
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo del multiplicador de ingreso bruto (GIM)
Supongamos que un inversionista en bienes raíces comerciales (CRE) está considerando comprar una propiedad comercial que actualmente está a la venta por $2 millones.
Según el desempeño histórico y el análisis de mercado, se espera que la propiedad comercial genere ingresos brutos efectivos (EGI) de $425,000 en 2023, lo que representa el primer año en que la propiedad se estabilizará.
El ingreso bruto efectivo (EGI) de $425,000 se derivó del supuesto pro forma de que las desocupaciones y las pérdidas por préstamos representarían aproximadamente el 6.0% del ingreso bruto potencial (PGI) de la propiedad.
- Precio de venta de la propiedad = $2 millones
- Ingreso Bruto Potencial (PGI) = $425,000
- Ingreso bruto efectivo (EGI) = $425 000 – (6,0 % × $425 000) = $400 000
El ingreso bruto efectivo (EGI) de la propiedad comercial es de $400 000, que ingresamos en nuestra fórmula para obtener un multiplicador de ingreso bruto de 5,0x.
- Multiplicador de ingreso bruto (GIM) = $2 millones ÷ $400 000 = 5,0x
Dado el multiplicador de ingreso bruto de 5.0x, la propiedad comercial debe continuar generando la tasa de ingreso bruto actual ($400,000) durante aproximadamente cinco años para recuperar el costo original del proyecto, ignorando los costos operativos incurridos en la administración de la propiedad.
