¿Te gustaría conocer una herramienta poderosa para evaluar el rendimiento potencial de una propiedad de alquiler? ¡No busques más! En este artículo te presentamos el Multiplicador de Alquiler Bruto (GRM), una fórmula y calculadora que te permitirán tomar decisiones informadas y maximizar tus ganancias en el mercado inmobiliario. Descubre cómo esta herramienta puede ayudarte a determinar la rentabilidad de una propiedad y cómo utilizarla de manera efectiva para lograr el éxito en tus inversiones. ¡Sigue leyendo para conocer todos los detalles!
¿Cuál es el multiplicador del alquiler bruto?
El Multiplicador de alquiler bruto (GRM) compara el valor justo de mercado de una propiedad con el ingreso bruto anual esperado por alquiler.
Conceptualmente, el GRM es la relación entre el valor de mercado de una inversión inmobiliaria -es decir, el precio de compra- y los ingresos anuales esperados por alquiler. Puede estimar el número de años que le tomará a la propiedad alcanzar el punto de equilibrio y volverse rentable.
¿Cómo se calcula el multiplicador del alquiler bruto?
El Multiplicador de alquiler bruto (GRM) o “Multiplicador de alquiler bruto” refleja la cantidad de años que llevaría recuperar los ingresos brutos por alquiler de una propiedad en particular.
Más comúnmente, los inversores inmobiliarios y otros participantes del mercado utilizan el multiplicador de alquiler bruto (GRM) para garantizar que una posible inversión inmobiliaria pueda ser realmente rentable.
En la práctica, el multiplicador del alquiler bruto es más bien una herramienta de selección –es decir, un método “rápido y sucio”– para determinar la rentabilidad potencial de una inversión inmobiliaria.
Por lo tanto, el multiplicador de alquiler bruto (GRM) es útil no sólo para fines de selección sino también para evaluar propiedades comparables.
El multiplicador ilustra el “panorama general” respecto del potencial de ganancias de la propiedad y permite a los inversionistas inmobiliarios determinar si una inversión inmobiliaria generará suficientes ingresos por alquiler para justificar la inversión en ella.
Para calcular el multiplicador de alquiler bruto (GRM), solo se requieren dos entradas:
- El valor de la propiedad → El valor justo de mercado (FMV) de la propiedad a la fecha actual, es decir, el precio de venta al que se puede comprar la propiedad.
- Ingreso bruto anual → La cantidad estimada de ingresos por alquiler que se espera generar cada año.
Usando estos dos números, dividir el valor justo de mercado de una propiedad por su ingreso anual bruto produce el multiplicador de alquiler bruto (GRM).
Fórmula multiplicadora de alquiler bruto (GRM)
La fórmula para calcular el multiplicador de alquiler bruto (GRM) es la siguiente.
Multiplicador de alquiler bruto (GRM) = Valor justo de mercado (FMV) ÷ Ingresos brutos anuales
Supongamos que el valor de mercado actual de una propiedad es de $300 000, mientras que se espera que su ingreso bruto anual sea de $60 000.
Teniendo en cuenta estos supuestos, podemos calcular el multiplicador del alquiler bruto como 5,0x.
- Multiplicador de alquiler bruto (GRM) = $300 000 ÷ $60 000 = 5,0x
5.0x sugiere que la propiedad tardaría alrededor de cinco años en alcanzar el punto de equilibrio.
Calculadora del multiplicador de alquiler bruto (GRM)
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
1. Ejemplo de cálculo de los ingresos por alquiler de bienes inmuebles
Supongamos que un inversor inmobiliario está considerando comprar una propiedad multifamiliar con un precio de 480.000 dólares cerca de finales de 2022.
- Valor justo de mercado (FMV) = $480,000
Se espera que el alquiler mensual facturado a los futuros inquilinos ascienda a un total de 5.000 dólares.
Para anualizar nuestros ingresos mensuales por alquiler, necesitamos multiplicar los ingresos mensuales brutos por 12.
- Ingreso bruto mensual por alquiler = $5,000
- Ingreso bruto anual por alquiler = $5,000 × 12 = $60,000
La inversión inmobiliaria generará aproximadamente $60.000 por año.
2. Ejemplo de cálculo del multiplicador de alquiler bruto (GRM)
En la siguiente sección, dividimos el valor justo de mercado de la propiedad por el ingreso anual bruto de la propiedad para calcular el multiplicador de alquiler bruto (GRM).
- Multiplicador de alquiler bruto (GRM) = $480 000 ÷ $60 000 = 8,0x
En resumen, el multiplicador de alquiler bruto (GRM) de 8,0x significa que invertir en una propiedad multifamiliar debería tardar aproximadamente ocho años para que el inversor recupere la inversión inicial y se vuelva rentable.
¿Qué es un buen multiplicador de alquiler bruto?
Como regla general, cuanto menor sea el multiplicador de alquiler bruto (GRM), más rentable será la propiedad (y viceversa).
¿Por qué? Un multiplicador de renta bruta (GRM) más bajo implica un período de recuperación más corto y un mayor potencial de crecimiento en términos de generar mayores ganancias a lo largo del tiempo.
Por lo tanto, cuanto menor sea el multiplicador de alquiler bruto (GRM), mayor será el rendimiento esperado (es decir, el rendimiento) que recibirá el inversor inmobiliario.
GRM frente a tasa de capitalización: ¿cuál es la diferencia?
La tasa de capitalización, o «tasa de capitalización», compara el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad de alquiler con su valor razonable. Al igual que el GRM, la tasa máxima se utiliza para evaluar la rentabilidad y la rentabilidad en el sector inmobiliario.
Tasa de capitalización (%) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ El valor de la propiedad
A diferencia del multiplicador de alquiler bruto (GRM), cuanto mayor sea la tasa máxima, mayor será el retorno de la inversión (ROI) esperado, en igualdad de condiciones.
Varios tipos de gastos operativos, como reparaciones de equipos, desocupaciones, impuestos a la propiedad y seguros, se deducen del ingreso operativo neto (NOI), un factor crucial en el cálculo de la tasa de capitalización.
Por lo tanto, la tasa de capitalización se considera una cifra clave más completa y significativa para las inversiones inmobiliarias, pero también requiere más tiempo de cálculo. Sin embargo, el GRM se utiliza principalmente como herramienta de selección.
