El ingreso operativo neto (NOI) es un indicador financiero clave que permite evaluar la rentabilidad de una empresa. A través de la fórmula del NOI, es posible determinar cuánto dinero se genera después de deducir los gastos operativos de una organización. ¿Quieres saber cómo calcular el NOI de tu negocio? ¡No te preocupes! En este artículo te mostraremos la fórmula del NOI y te ofreceremos una práctica calculadora para facilitar tus cálculos. Descubre cómo el NOI puede ayudarte a analizar la salud financiera de tu empresa y tomar decisiones estratégicas.
¿Qué es el ingreso operativo neto?
El Ingresos operativos netos (NOI) es una métrica inmobiliaria que mide la rentabilidad de las propiedades que generan ingresos.
A menudo abreviado como “NOI” por brevedad, el ingreso operativo neto es la medida de rentabilidad estándar de la industria entre los profesionales del mercado inmobiliario.
En este articulo
- NOI significa «ingreso operativo neto» y mide la rentabilidad de una propiedad que genera ingresos antes de deducir los costos de financiamiento y los impuestos.
- La fórmula NOI suma el alquiler y los ingresos adicionales de una propiedad y luego deduce los costos directos de operación.
- El NOI mide la rentabilidad de una propiedad determinada antes de tener en cuenta la depreciación, los costos de financiamiento (intereses), los impuestos sobre la renta, los gastos de venta, generales y administrativos a nivel corporativo, las mejoras de los inquilinos y los gastos de capital (capex).
- El NOI es el componente de ingresos de la métrica de la tasa máxima, donde el NOI de una propiedad se divide por su valor de mercado.
Cómo calcular el ingreso operativo neto (NOI)
En términos simples, el ingreso operativo neto (NOI) refleja los ingresos de una propiedad después de deducir los costos operativos directos.
En la práctica, el NOI es una métrica inmobiliaria fundamental porque representa una medida estandarizada de rentabilidad para analizar inversiones inmobiliarias.
Al determinar la rentabilidad histórica de una inversión inmobiliaria (proporcionando información sobre el potencial de ganancias de la propiedad de forma pro forma), el ingreso operativo neto (NOI) permite tomar decisiones de inversión más informadas.
Además de ser una medida práctica para analizar la rentabilidad de una propiedad determinada, el NOI también es adecuado para comparar diferentes oportunidades de inversión en bienes raíces (es decir, más cerca de las comparaciones de «manzanas con manzanas») porque la métrica ignora los costos de financiamiento. y servicio de la deuda y gastos de capital (capex).
fórmula NOI
La fórmula del ingreso operativo neto (NOI) es la suma de los ingresos por alquiler de la propiedad y los ingresos incidentales, restados de los gastos operativos directos.
Ingreso operativo neto (NOI) = (ingresos de alquiler + ingresos adicionales) – Costos operativos directos
La fórmula NOI tiene como objetivo aislar las ganancias operativas básicas de los activos inmobiliarios para evitar la contaminación por elementos no operativos, como los gastos generales corporativos, y elementos no monetarios, como la depreciación.
Sin embargo, los gastos que no tienen impacto en el NOI son tan importantes como los costos que se incluyen en la métrica.
En particular, tenga en cuenta que la métrica NOI tiene como objetivo capturar la rentabilidad antes de depreciación, intereses, impuestos sobre la renta, gastos de venta, generales y administrativos a nivel de empresa, gastos de capital (capex) o costos financieros.
La mayoría de las empresas inmobiliarias, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y las empresas de capital privado inmobiliario (REPE), poseen varias propiedades en sus carteras. Por lo tanto, un análisis preciso del NOI requiere aislar la rentabilidad a nivel de propiedad.
Prologis REIT Segmento inmobiliario (RES) – Ejemplo NOI (Fuente: PLD 10-K)
NOI vs EBITDA: ¿Cuál es la diferencia?
El ingreso operativo neto (NOI) y las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA) son medidas financieras no GAAP que se utilizan ampliamente en sus respectivas industrias.
- Ingresos operativos netos (NOI) → La métrica NOI se utiliza en el sector inmobiliario para medir la rentabilidad potencial de una propiedad. La fórmula para calcular el NOI comienza calculando el ingreso bruto efectivo (EGI) de una propiedad y deduciendo los costos operativos directos, como costos de mantenimiento, tarifas de reparación, costos de administración de la propiedad, servicios públicos e impuestos a la propiedad. Específicamente, la métrica NOI ignora los pagos del servicio de la deuda, los gastos por intereses, los gastos de capital (capex), la depreciación y los impuestos sobre la renta.
- EBITDA → La métrica EBITDA es una medida ampliamente utilizada de rentabilidad operativa que se utiliza para analizar el desempeño operativo de empresas en la mayoría de las industrias. El EBITDA se puede calcular como ingreso operativo (EBIT) más depreciación y amortización (D&A) o ingreso neto más intereses, impuestos y D&A. Debido a que el EBITDA es independiente de las decisiones sobre la estructura de capital (es decir, la combinación porcentual de deuda y capital utilizada para financiar operaciones), la jurisdicción fiscal y las decisiones de gestión discrecional (por ejemplo, el supuesto de vida útil de los activos fijos), los resultados no GAAP -Metric proporciona una imagen clara del desempeño operativo de una empresa en términos de su eficiencia operativa y rentabilidad.
calculadora NOI
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de NOI
Supongamos que tenemos la tarea de calcular el ingreso operativo neto (NOI) del segmento inmobiliario. Prologis (BOLSA DE NUEVA YORK:PLD) en los años fiscales 2021 y 2022 con base en los siguientes datos.
| Seleccionar datos financieros – Segmento inmobiliario (RES) | ||
|---|---|---|
| ($en millones) | 2021A | 2022A |
| ingresos de alquiler | $4,148 | $4,913 |
| Gestión del desarrollo y otros ingresos. | $20 | $21 |
| Costos de alquiler | ($1,041) | ($1,206) |
| Otras ediciones | ($22) | ($40) |
El componente de ingresos de la fórmula NOI es la suma de los “Ingresos por alquiler” y la “Gestión del desarrollo y otros ingresos”, mientras que el componente de Gastos operativos directos es la suma de los “Gastos de alquiler” y los “Otros gastos”.
Para 2021 y 2022, el ingreso operativo neto (NOI) del segmento inmobiliario (RES) es de $ 3.105 millones y $ 3.688 millones, respectivamente.
- Ingreso operativo neto (NOI), año fiscal 2021 = $4,148 millones + $20 millones – $1,041 millones – $22 millones = $3,105 millones
- Ingreso operativo neto (NOI), año fiscal 2022 = $4,913 millones + $21 millones – $1,206 millones – $40 millones = $3,688 millones
En resumen, el ingreso operativo neto (NOI) del segmento inmobiliario de Prologis creció aproximadamente $583 millones año tras año de 2021 a 2022, lo que representa una tasa de crecimiento implícita del 18,8%.
- Ingreso operativo neto (NOI) – Tasa de crecimiento interanual = ($3688 millones ÷ $3105 millones) – 1
- NOI – Tasa de crecimiento interanual = 18,8%
¿Qué es un buen NOI para una propiedad de alquiler?
El ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad de alquiler proporciona una visión práctica de la rentabilidad de una inversión, lo que tiene implicaciones de gran alcance para la valoración implícita.
Sin embargo, un NOI “bueno” es relativamente subjetivo y depende de varios factores, incluido el tipo de propiedad, la ubicación y el estado actual del mercado inmobiliario.
Sin embargo, la regla general es: una propiedad de alquiler que genera un NOI positivo en comparación con propiedades comparables es percibida positivamente por los participantes del mercado.
Por otro lado, una propiedad con un NOI negativo significa que no es rentable y, por lo tanto, su operación cuesta más de lo que genera ingresos para el inversionista.
Para determinar mejor los méritos de una propiedad de alquiler basándose en el NOI, los inversores inmobiliarios suelen comparar el NOI con el valor de mercado de la propiedad (o, a veces, con el precio de compra).
La comparación del NOI de una propiedad de alquiler con su valor de mercado actual produce la tasa de capitalización o «tasa de capitalización».
Al igual que el NOI, la tasa de capitalización es una métrica fundamental utilizada por los inversores inmobiliarios para analizar la rentabilidad de posibles inversiones.
La fórmula para determinar la tasa de capitalización es la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) y el valor de la propiedad.
Tasa de capitalización (%) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ El valor de la propiedad
Al reorganizar la fórmula, se puede derivar el valor estimado de la propiedad.
Valor de propiedad implícito = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Tasa de capitalización (%)
Por ejemplo, si el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad es de $4 millones y su tasa de capitalización es del 10%, el valor implícito de la propiedad es de $40 millones.
- Valor implícito de la propiedad = $4 millones ÷ 10% = $40 millones
En general, las propiedades con una tasa máxima del 4% al 12% se consideran oportunidades de inversión atractivas, pero los detalles circundantes (por ejemplo, ubicación, tipo de propiedad) son factores que, en última instancia, determinan el resultado.
Contrariamente a la idea errónea popular, una tasa de capitalización más alta no es la prioridad de todos los inversores inmobiliarios, ya que, como siempre, una mayor rentabilidad potencial conlleva un mayor riesgo.
Por lo tanto, el tipo de capitalización objetivo depende de la estrategia de la respectiva empresa de servicios de inversión en términos de su umbral de rentabilidad y tolerancia al riesgo.
¿Qué es un buen margen NOI?
Para poder comparar, el ingreso operativo neto (NOI) debe estandarizarse en un margen (para que sean manzanas con manzanas).
El margen NOI es una métrica de rentabilidad que mide la eficiencia operativa de una propiedad y se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) por las ventas totales de la propiedad.
Margen NOI (%) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Ingresos inmobiliarios
El valor resultante debe multiplicarse por 100 para expresar el margen como porcentaje.
Conceptualmente, el margen NOI responde a la pregunta: «¿Cuánto de cada dólar ganado se retiene como ingreso operativo neto (NOI)?»
Cuanto mayor sea el margen NOI, mayor será la proporción de ingresos inmobiliarios que se convierte en ingresos operativos netos (NOI), y viceversa.
- Mayor margen NOI (%) → Eficiencia operativa
- Menor margen NOI (%) → Operacionalmente ineficiente
Sin embargo, en lugar de analizar el margen NOI individualmente, el margen de beneficio debe compararse con propiedades similares en términos de tipo, clase y ubicación de propiedad para tener un punto de referencia relativo que respalde el análisis comparativo.
