No hay duda de que al hablar de finanzas, las palabras pueden llegar a ser intimidantes y confusas. Sin embargo, existen términos que, aunque parezcan complicados, son fundamentales para comprender y evaluar la salud financiera de una empresa. ¿Has escuchado hablar del NOI (Ingreso Operativo Neto)? En este artículo, vamos a adentrarnos en este concepto y descubrir por qué es tan importante para el éxito de cualquier negocio. ¡Prepárate para desentrañar el misterio detrás del NOI y mejorar tu conocimiento financiero ya!
Una medida normalizada de la ganancia operativa utilizada para comprender el valor económico de una propiedad de inversión comercial o industrial.
Más de 1,8 millones de profesionales utilizan CFI para aprender contabilidad, análisis financiero, modelado y más. Comience con una cuenta gratuita para explorar más de 20 cursos siempre gratuitos y cientos de plantillas financieras y hojas de trucos.
¿Qué es el NOI (ingreso operativo neto)?
Podría decirse que el NOI es el componente más fundamental de la valoración inmobiliaria.
Dividir el NOI de una propiedad por la tasa CAP (tasa de capitalización) predominante para una clase de propiedad particular en una región particular produce una estimación del valor justo de mercado de esa propiedad, a veces denominado FMV, por ejemplo. b
$500,000 (NOI) / 5% (tasa CAP) = $10,000,000 (valor de la propiedad)
El NOI es un punto de referencia importante y una métrica de rentabilidad que se utiliza exclusivamente para inversiones inmobiliarias comerciales que generan ingresos. Según las normas contables, NOI no es lo mismo que ingreso neto o rentabilidad real. Con eso en mente, imagine que el NOI (para financiamiento de bienes raíces comerciales) es muy similar al EBITDA para financiamiento corporativo.
Puntos clave
- El NOI es una métrica estandarizada que sirve como indicador del flujo de caja y se utiliza para comparar diferentes tipos de propiedades y evaluar su valor económico.
- El NOI es para los bienes raíces comerciales lo que el EBITDA es para el financiamiento corporativo: un indicador de rentabilidad que es independiente de la estructura de capital y las tasas impositivas.
- El NOI dividido por la tasa de capitalización de mercado produce una estimación del valor de mercado de una propiedad de inversión que genera ingresos.
NOI frente a NIBT (ingreso neto antes de impuestos)
Es importante comprender cuán diferentes pueden ser estos dos números, incluso para la misma propiedad.
NIBT (ingreso neto antes de impuestos)
NIBT es una métrica contable, independientemente de si se relaciona con un negocio operativo o una propiedad de inversión. Es el ingreso total menos los gastos totales. En el sector inmobiliario, la facturación es (en su mayoría) ingresos de alquiler:
Ingresos totales por alquiler – Gastos totales = NIBT
Debido a que las tasas impositivas pasivas sobre la renta tienden a ser altas en muchos países, los inversionistas inmobiliarios a menudo buscan aumentar activamente su gasto para reducir su carga impositiva sobre la renta.
Además, si un inversor posee varias propiedades, los ingresos netos (o NIBT) pueden calcularse o presentarse a nivel de cartera. Esto también dificulta comprender la rentabilidad de cada propiedad individual (o su capacidad para generar flujo de caja).
(NOI) Ingresos operativos netos
El NOI es una cifra clave para medir la rentabilidad operativa de una empresa cierta propiedad. El NOI, al igual que el EBITDA, se utiliza a menudo como indicador del flujo de caja operativo al calcular los índices de cobertura del servicio de la deuda o al comparar propiedades para calcular los valores de mercado estimados (ya que se ignoran las tasas impositivas y las decisiones de estructura de capital).
La mejor manera de pensar en el NOI es que requiere una serie de complementos y normalizaciones para comprender el rendimiento potencial de la propiedad para un inversor.
Para ilustrar, considere los siguientes escenarios:
- Un inversionista individual posee una propiedad comercial y genera la mayor parte de sus ingresos de jubilación a partir de la propiedad. Debido a esto, pueden cobrar una tarifa de administración muy alta, lo que exageraría el costo de la propiedad (y subestimaría su NIBT). Si un inversor institucional comprara esta propiedad, podría cobrar una comisión de gestión significativamente menor. ¿Es “correcta” una tarifa administrativa? (no necesariamente).
- Al inversor inmobiliario «A» le gusta utilizar el máximo apalancamiento, mientras que el inversor inmobiliario «B» no se endeuda en absoluto (paga en efectivo por sus propiedades). Suponiendo que estos dos inversores poseen cada uno una propiedad que es exactamente idéntica en todos los aspectos materiales, el estado de resultados de B no tendría «gastos por intereses» (y por lo tanto un NIBT más alto) que el del Inversionista A, cuyo estado de resultados tiene un alto gasto por intereses (y por lo tanto un NIBT más bajo). ¿Es el gasto por intereses “correcto”? (nuevamente, no necesariamente).
Como regla general, los analistas suelen prestar atención a lo que los inversores y los contadores prestan atención. subestimar Ingresos a efectos contables (ya que esto significa una factura de impuestos más baja), pero a menudo intentarán hacerlo exagerar NOI (ya que esto implica una mayor valoración de la propiedad).
Normalización de gastos para calcular el NOI
Hay cuatro categorías principales de gastos que deben entenderse al calcular el NOI de una propiedad. Estos son:
1. Gastos incontrolables
Los ejemplos incluyen impuestos a la propiedad, servicios públicos, seguros, posiblemente remoción de nieve, servicios de seguridad o conserjería (si corresponde). Estos se consideran «incontrolables» porque la falta de pago probablemente sea un incumplimiento de contrato entre el propietario y el inquilino.
Los gastos incontrolables son gastos en efectivo y nunca se suman al NIBT al calcular el NOI.
2. Gastos controlables
NOI y NIBT están influenciados por tres categorías clave de costos controlables. Estos incluyen reparaciones y mantenimiento, gastos de administración e intereses.
Son controlables en el sentido de que los propietarios pueden “diferir” el mantenimiento para exagerar el NIBT (por ejemplo, si quieren vender); También pueden realizar reparaciones o mantenimiento falsos para inflar los gastos y pagar menos impuestos. Además, los propietarios pueden pagar tanto o tan poco en honorarios de gestión como quieran. Finalmente, el uso de la deuda como fuente de financiación es opcional, por lo que los intereses (a pesar de ser un gasto en efectivo real) pueden aparecer o no en todas las cuentas de resultados dependiendo de si el propietario prefiere estructuras de capital de deuda altas o bajas.
Algunos gastos controlables se agregan nuevamente a NIBT (o se normalizan) para llegar a NOI; veremos un ejemplo en un momento.
3. Gastos no monetarios
El gran problema es el gasto de depreciación. Al igual que el EBITDA (para finanzas corporativas), la depreciación es un gasto no monetario y, por lo tanto, se suma al NIBT al calcular el NOI.
4. Gastos “hipotéticos”
Un ejemplo importante es el llamado “asignación por vacantes”. Si bien muchas propiedades comerciales pueden estar completamente arrendadas en el momento de la financiación o adquisición, la mayoría de los profesionales y prestamistas de bienes raíces comerciales asignan una asignación por desocupación a la propiedad.
Los subsidios por desocupación se expresan como un porcentaje de los ingresos por alquiler y simulan períodos hipotéticos de «tiempo de inactividad» en los que la propiedad podría permanecer desocupada durante un período de tiempo específico sin generar ingresos por alquiler. Los subsidios a las desocupaciones dependen de la geografía y el tipo de propiedad, y las comunidades más pequeñas y las clases de propiedades de mayor riesgo suelen tener una tasa de desocupación “hipotética” más alta.
Cálculo del NOI
La forma más sencilla de calcular el NOI es comenzar con el NIBT, sumar los gastos no monetarios y controlables y luego restar normalizado gastos controlables y gastos “hipotéticos”.
A continuación se muestra nuestro ejemplo anterior, modificado en consecuencia:
Notarás en este ejemplo que el valor NOI de $119 000 es significativamente diferente del valor NIBT de $60 000. Dependiendo de las diversas circunstancias que hemos tratado anteriormente, es bastante común que se produzcan discrepancias, por muy grandes que sean.
Sin embargo, puede ver que el cálculo del NOI está mucho más estandarizado y, por lo tanto, es comparable entre diferentes clases de propiedades y regiones (como el EBITDA).
Más recursos
Gracias por leer la guía de Finanzas sobre NOI (ingreso operativo neto). Para avanzar aún más en su carrera, los siguientes recursos adicionales le serán útiles:
