¿Quieres saber cómo calcular el Margen NOI de tu inversión inmobiliaria de manera rápida y precisa? ¡Estás en el lugar indicado! En este artículo, te explicaremos la fórmula para calcular el Margen NOI y te ofreceremos una práctica calculadora para que lo hagas de forma sencilla. ¡No te lo pierdas!
¿Alguna vez te has preguntado cómo calcular el margen NOI de una propiedad? Si eres un inversionista, corredor de bienes raíces o simplemente quieres conocer más sobre este concepto, estás en el lugar adecuado. En este artículo, te explicaremos qué es el margen NOI, cómo se calcula y además, te ofreceremos una útil calculadora para que puedas obtener resultados precisos. ¡No te lo pierdas! Descubre todo sobre el margen NOI y cómo utilizar esta fórmula para evaluar la rentabilidad de una propiedad.
¿Qué es el margen NOI?
El Margen NOI es una métrica de rentabilidad que compara el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad con sus ventas, expresado como porcentaje.
¿Cómo calcular el margen NOI?
El margen NOI mide la rentabilidad de una inversión inmobiliaria comparando su ingreso operativo neto (NOI) con los ingresos totales que genera durante un período de tiempo específico.
El ingreso operativo neto (NOI) es una métrica fundamental en el sector inmobiliario para determinar la rentabilidad potencial de las inversiones inmobiliarias.
Al igual que el EBITDA, el ingreso operativo neto (NOI) también se usa ampliamente en la práctica porque la métrica no se ve afectada por decisiones de financiamiento discrecionales o diferencias en las políticas fiscales entre jurisdicciones.
Debido a que el ingreso operativo neto (NOI) se calcula antes de los costos financieros, los intereses y los impuestos sobre la renta pagados al gobierno, la métrica NOI es una medida no apalancada de la rentabilidad operativa.
Al estandarizar la métrica del ingreso operativo neto (NOI), es decir, dividir el NOI por las ventas totales, el margen NOI implícito se puede utilizar con fines de comparabilidad, mediante lo cual el margen NOI de una propiedad se puede analizar en comparación con propiedades comparables.
Saber más → Ingresos operativos netos (NOI)
Fórmula de margen NOI
La fórmula para calcular el margen NOI divide el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad por sus ventas totales.
Margen NOI (%) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Alquileres y otros ingresos inmobiliarios
Dónde:
- Ingresos operativos netos (NOI) → Los ingresos operativos netos (NOI) comienzan con los ingresos potenciales totales de la propiedad, es decir, los ingresos por alquiler, seguidos de ajustes por otras fuentes de ingresos adicionales, así como deducciones por desocupaciones y pérdidas crediticias. De ahí se deben deducir los costos directos de operación que surgen como parte de la administración de un inmueble específico (o de una cartera de inmuebles), tales como: B. Nómina, costos generales de administración, costos de mantenimiento, servicios públicos, impuestos a la propiedad y seguros de propiedad.
- Alquileres y otros ingresos inmobiliarios → El ingreso total es la suma de los ingresos por alquiler de la propiedad y otras fuentes de ingresos, incluidos los ajustes por reembolsos.
La cifra clave “Ingreso operativo neto” (NOI) mide el beneficio generado por una propiedad después de ajustar las desocupaciones y las pérdidas crediticias y deducir los costos operativos directos incurridos.
Ingreso operativo neto (NOI) = Ingreso bruto efectivo (EGI) – Costos operativos directos
- Ingreso bruto efectivo (EGI) → El ingreso bruto efectivo (EGI) representa el ingreso bruto potencial (PGI) de una propiedad, menos cualquier ajuste relacionado con desocupaciones y pérdidas crediticias (por ejemplo, problemas de cobranza).
- Vacantes y pérdidas crediticias → Las pérdidas por desocupación y crédito incurridas representan los ingresos por alquiler NO cobrados a los inquilinos, lo que muchas veces se debe a que los inquilinos se niegan voluntariamente a cumplir con sus obligaciones de pago bajo sus contratos de alquiler o porque han experimentado dificultades financieras inesperadas por las cuales tienen que cumplir con los las obligaciones de pago obligatorias no podían mantenerse al día.
Todos los gastos operativos directos se deducen de la cifra de ingreso bruto efectivo (EGI) para determinar el ingreso operativo neto anual (NOI).
Costos operativos de la propiedad común.
- Honorarios de administración de propiedades
- Impuestos de propiedad
- Seguro de propiedad
- Reparaciones y mantenimiento
- Utilidades
Nota: Los gastos comerciales deducidos dependen del contexto del análisis. Por ejemplo, estimar el NOI pro forma a nivel de propiedad por segmento requiere un cálculo más detallado para determinar los costos operativos directos y realizar los ajustes adecuados.
calculadora de margen NOI
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
1. Supuestos operativos de los REIT
Supongamos que tenemos la tarea de calcular el margen NOI de Aimco (BOLSA DE NUEVA YORK: AIV)un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que cotiza en bolsa.
En el período de informe más reciente, el primer trimestre del año fiscal 2023, Aimco anunció los siguientes resultados financieros.
Resultados trimestrales (Q1-23)
- Ingresos del desarrollo y reurbanización = $2.2 millones
- Ingresos operativos = $36,7 millones
- Otros ingresos = $3,7 millones
La suma de los ingresos generados por los tres segmentos representa los ingresos trimestrales totales de Aimco, que son aproximadamente 42,6 millones de dólares.
- Ingresos totales por alquiler y bienes inmuebles = 42,6 millones de dólares
Por otro lado, los costos de operación inmobiliaria en el período correspondiente son los siguientes.
- Costos de desarrollo y reurbanización = $2.0 millones
- Costos operativos = $11,2 millones
- Otros gastos = $1,2 millones
Resultados financieros trimestrales de REIT (Fuente: Q1-23 Presentación 10-Q)
2. Ejemplo de cálculo del ingreso operativo neto (NOI)
En la siguiente parte de nuestro ejercicio, calcularemos el ingreso operativo neto (NOI) por segmento.
En los registros financieros de Aimco, hay tres segmentos de negocios:
- Desarrollo y reurbanización
- Operacional
- Otro
Al restar los ingresos de cada segmento de sus gastos operativos correspondientes, podemos determinar el ingreso operativo neto (NOI) para cada división del REIT.
Propiedad operativa NOI
- Segmento de desarrollo y reurbanización = $176,000
- Segmento operativo = $25,5 millones
- Otro segmento = $2,5 millones
Lo que es digno de mención es que el segundo segmento, el segmento operativo, aporta la mayor parte de los ingresos (y del ingreso operativo neto), mientras que el primer y tercer segmento generan ganancias mínimas en comparación.
Esto se debe a que el segmento operativo es la parte central del modelo de negocio de Aimco y ha logrado una estabilización.
Nota: Los datos financieros de Aimco utilizados en este documento difieren ligeramente de las cifras presentadas en el estado de resultados preparado de acuerdo con las normas de presentación de informes GAAP. Para los REIT, es una práctica más estándar confiar más en métricas que no son PCGA al analizar una inversión.
3. Ejemplo de cálculo del margen NOI
En la sección final, finalmente calculamos el margen NOI sobre una base total e inclusiva y luego sobre una base estabilizada.
Para calcular el margen NOI total, necesitamos dividir el ingreso operativo neto (NOI) total por el alquiler total y otros ingresos de la propiedad, lo que equivale al 66,2%.
- Margen NOI (%) = $28,2 millones ÷ $42,6 millones = 66,2%
Sin embargo, el margen NOI total que acabamos de calcular incluye los ingresos (o la falta de ingresos) de las propiedades que aún están en desarrollo y aún no estabilizadas.
Por lo tanto, un método más práctico es el margen NOI estabilizado, donde dividimos el ingreso operativo neto (NOI) generado por el segmento operativo por los ingresos operativos para obtener un margen NOI estabilizado implícito del 69,5%.
- Margen NOI estabilizado (%) = $25,5 millones ÷ $36,7 millones = 69,5%
¿Qué es el Margen NOI?
El Margen Neto Operativo de Ingresos (NOI) es un indicador financiero que mide la rentabilidad de una empresa en relación con sus ingresos operativos. Es una métrica importante para evaluar la eficiencia de una empresa en la generación de beneficios.
Fórmula del Margen NOI
La fórmula para calcular el Margen NOI es la siguiente: Margen NOI = (Beneficio Operativo Neto / Ingresos Operativos) x 100%. Esta fórmula proporciona una visión clara de la rentabilidad de la empresa en términos de sus operaciones.
Calculadora de Margen NOI
Para facilitar el cálculo del Margen NOI, puedes utilizar una calculadora en línea que te permitirá ingresar los valores correspondientes y obtener el resultado de forma rápida y sencilla. ¡No pierdas tiempo haciendo cálculos manualmente!
Preguntas Frecuentes sobre el Margen NOI
¿Por qué es importante el Margen NOI para una empresa?
El Margen NOI es importante porque proporciona información clave sobre la rentabilidad operativa de una empresa. Permite identificar si los ingresos generados son suficientes para cubrir los costos operativos y generar beneficios.
¿Cómo se interpreta el Margen NOI?
Un Margen NOI alto indica que la empresa tiene una buena eficiencia en la generación de beneficios a partir de sus operaciones. Por el contrario, un Margen NOI bajo puede señalar problemas en la gestión de costos o en la generación de ingresos.
¿Cómo puedo mejorar el Margen NOI de mi empresa?
Para mejorar el Margen NOI de una empresa, es fundamental trabajar en la optimización de costos, aumentar la eficiencia operativa y buscar nuevas fuentes de ingresos. Un análisis detallado de los procesos y una gestión eficiente son clave para incrementar el Margen NOI.
¡Esperamos que esta información haya sido útil para comprender mejor el Margen NOI y su importancia para una empresa!
¡Wow, súper útil esta herramienta! Siempre me cuesta calcular el Margen NOI, así que esta fórmula y calculadora son un salvavidas. La semana pasada la usé para analizar una posible inversión en bienes raíces y me ahorró un montón de tiempo. ¡Gracias por compartir!
¡Totalmente de acuerdo contigo! Me encanta usar esta fórmula y calculadora de Margen NOI. Hace poco la utilicé para evaluar un proyecto de inversión en un edificio comercial y me facilitó un montón el análisis. ¡Es genial encontrar herramientas tan prácticas y útiles como esta! ¡Gracias por recomendarla! 😃 francisco aitor