Todos los inversores buscan maximizar sus ganancias. Esta es la razón por la cual tantas personas se interesan en invertir en acciones de empresas rentables. Pero, ¿cómo saber cuál es la tasa de dividendo de acciones correcta? ¡No te preocupes! En este artículo, te presentaremos la fórmula y una práctica calculadora para ayudarte a determinar la tasa de dividendo de acciones (EDR). ¡Sigue leyendo para aprender más sobre esta importante métrica que puede ayudarte a tomar decisiones informadas en el mercado de valores!
¿Cuál es la tasa de dividendo en acciones?
El Tasa de dividendo de acciones (EDR) en una inversión inmobiliaria representa la relación entre los flujos de efectivo antes de impuestos (BTCF) y la aportación patrimonial inicial, expresada como porcentaje.
¿Cómo calcular la tasa de dividendo en acciones?
La tasa de dividendo en acciones es el rendimiento anual en efectivo que recibe un inversor de una inversión inmobiliaria estabilizada después de deducir los costos de financiamiento.
La tasa de dividendo de capital (EDR) es el rendimiento anual del capital invertido en una propiedad y se calcula comparando el flujo de efectivo antes de impuestos (BTCF) de la propiedad con la contribución de capital.
La tasa de dividendo en acciones (o más comúnmente conocida como “rendimiento en efectivo sobre efectivo” entre los profesionales de la industria) mide el rendimiento de una inversión en acciones anualmente.
Calcular la tasa de dividendo en acciones requiere dos datos: el flujo de caja antes de impuestos y la contribución inicial de capital.
- Flujo de caja antes de impuestos (BTCF) → El resultado antes de impuestos de la inversión inmobiliaria al momento de la estabilización. El numerador, la medida del flujo de caja antes de impuestos, es una medida de flujo de caja apalancada porque se tiene en cuenta el servicio anual de la deuda, que incluye el reembolso del principal y los intereses.
- Aporte de capital inicial → La inversión de capital en el momento de la compra original de la propiedad (o “pago inicial” en efectivo). Desde la perspectiva del inversor en acciones, el rendimiento anual en efectivo es un indicador de rendimiento. Por lo tanto, el denominador es la contribución de capital del inversionista inmobiliario y no el precio de compra de la propiedad, incluida la hipoteca, el préstamo comercial u otros valores financiados sin capital.
Debido a que la métrica del flujo de efectivo se reduce por los costos financieros, como los pagos de la hipoteca y los intereses, el rendimiento implícito es apalancado, lo que significa que es únicamente atribuible al inversor de capital.
Por lo tanto, la tasa de dividendo de acciones mide el rendimiento anual en efectivo del componente de capital de la inversión inmobiliaria en lugar del rendimiento de todas las partes interesadas.
¿Por qué? La distribución de los ingresos debe cumplir estrictamente con la preferencia de liquidación, donde la ubicación de un accionista en la pila de capital determina el orden de reembolso (y los rendimientos).
En lo que respecta al calendario, la métrica del flujo de caja antes de impuestos (BTCF) debe presentarse sobre una base posterior a la estabilización, es decir,
Por ejemplo, en un proyecto de desarrollo inmobiliario, pueden pasar años (a menudo incluso más de una década) hasta que la propiedad esté completamente desarrollada y genere ingresos por alquiler para el propietario.
Fórmula de tasa de dividendo de acciones
La fórmula para calcular el ratio de dividendo de capital (EDR) es el ratio entre el flujo de caja antes de impuestos y la contribución de capital inicial, expresado como porcentaje.
Tasa de dividendo en acciones (EDR) = Flujo de caja antes de impuestos (BTCF) ÷ Aporte de capital inicial
Dónde:
- Flujo de caja antes de impuestos (BTCF) = Ingreso operativo neto (NOI) – Servicio de deuda anual
- Contribución inicial de capital = Costos de compra de propiedad – Financiamiento de deuda – Fuentes no accionarias
La tasa de dividendo en acciones generalmente se expresa como un porcentaje para facilitar la comparación del rendimiento en efectivo de diferentes propiedades. Por lo tanto, multiplique el resultado por 100 para convertir el número en forma porcentual.
Nota: Si bien el flujo de caja antes de impuestos (BTCF) es, como su nombre indica, una cifra antes de impuestos, los impuestos a la propiedad se deducen porque se consideran los costos operativos de una propiedad. Los impuestos excluidos de la métrica se refieren a los impuestos sobre la renta pagados al gobierno federal (IRS).
Tasa de capitalización frente a tasa de dividendos de acciones: ¿cuál es la diferencia?
La diferencia entre la tasa de capitalización (o “tasa de capitalización”) y la tasa de dividendo en acciones es la siguiente.
- Tasa de capitalización → La tasa máxima es el rendimiento esperado de una propiedad de inversión. La tasa de capitalización es una medida de rendimiento no apalancada porque el numerador de la relación es el ingreso operativo neto (NOI), a diferencia de la tasa de dividendo en acciones. El NOI de una propiedad es un indicador de ganancias neutral en cuanto a la estructura de capital y que no se ve influenciado por los costos de financiamiento. La tasa máxima se calcula como la relación entre el NOI estabilizado y el valor de mercado de la propiedad (o el precio de compra total de la propiedad, que incluye todas las fuentes de capital, como la deuda).
- Tasa de dividendo de acciones (EDR) → La tasa de dividendo en acciones es una métrica apalancada (después de intereses) porque el ingreso operativo neto (NOI) se resta del servicio de deuda anual. El denominador del ratio es la contribución en efectivo del inversor al análisis del rendimiento anual de la inversión en acciones (y, por tanto, excluye las fuentes no accionarias).
Calculadora de tasa de dividendos de acciones
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de la tasa de dividendo en acciones.
Supongamos que una empresa de inversión en bienes raíces comerciales (CRE) ha comprado un edificio de oficinas que pronto estará estabilizado y operativo.
La previsión pro forma para el edificio de oficinas comerciales del primer año es la siguiente.
Edificios comerciales: datos operativos proforma
- Ingreso Bruto Potencial (PGI) = $600,000
- Pérdida de vacantes = 5,0% del PGI
- Pérdida crediticia = 2,5% del PGI
- Ingresos adicionales = $85,000
En la primera parte de nuestro ejercicio, necesitamos determinar el ingreso operativo neto (NOI) estabilizado del edificio de oficinas comerciales.
Las pérdidas por desocupación y préstamos suman aproximadamente $45,000, lo que determinamos multiplicando cada supuesto por el ingreso bruto potencial (PGI).
- Pérdida de vacantes = 5,0% × $600 000 = $30 000
- Pérdida crediticia = 2,5% × $600 000 = $15 000
Una vez que el ingreso bruto potencial (PGI) se ajusta por vacantes, pérdidas por préstamos e ingresos adicionales, el ingreso bruto efectivo (EGI) es de $640,000.
- Ingreso bruto efectivo (EGI) = $600 000 – $30 000 – $15 000 + $85 000 = $640 000
El ingreso operativo neto (NOI) se calcula restando los gastos operativos directos a nivel de propiedad del ingreso bruto efectivo (EGI).
Si asumimos que los gastos operativos son el 40% del ingreso bruto efectivo (EGI), el ingreso operativo neto (NOI) del edificio comercial es de $384,000.
- Costos operativos = 40,0% × $640 000 = $384 000
El flujo de caja antes de impuestos (BTCF) ahora se puede calcular restando el servicio de deuda anual de la propiedad (que se supone aquí es de $160 000) del NOI estabilizado, lo que da como resultado $224 000.
- Flujo de caja antes de impuestos (BTCF) = $384 000 – $160 000 = $224 000
Ahora que se ha determinado el flujo de caja antes de impuestos (BTCF), el único paso que queda es dividir la métrica por la contribución de capital, que estimamos fue de $2,25 millones en el momento de la entrada.
- Contribución de capital = $2,25 millones
En conclusión, la tasa de dividendo de capital (EDR) para la propiedad de oficinas comerciales es del 10,0%, lo que significa que el rendimiento anual de la inversión en efectivo generó un rendimiento de $0,10 por dólar invertido.
- Tasa de dividendo de acciones (EDR) = $224 000 ÷ $2,25 millones = 10,0%
