Las inversiones inmobiliarias se han convertido en una opción atractiva para aquellos que desean encontrar rentabilidad en el mercado financiero. Sin embargo, antes de aventurarse en este universo, es importante conocer las estrategias que las empresas de inversión inmobiliaria utilizan para maximizar sus ganancias. En este artículo, exploraremos una lista de estrategias clave utilizadas por estas empresas, así como ejemplos prácticos que te ayudarán a comprender cómo funcionan en el mundo real. Si estás interesado en el mundo de las inversiones inmobiliarias y deseas mejorar tus conocimientos, ¡has llegado al lugar correcto! Acompáñanos en este recorrido y descubre cómo las empresas de inversión inmobiliaria obtienen rendimientos exitosos en este sector.
¿Qué son las empresas de inversión inmobiliaria?
Si alguna vez compró una casa unifamiliar, probablemente ya esté familiarizado con las partes involucradas en una propiedad: está el vendedor (generalmente un individuo como usted), los agentes de ventas y los prestamistas hipotecarios.
En la medida en que hay inversores profesionales en el proceso inmobiliario, son “flippers” o promotores que recientemente construyeron o renovaron una casa y ahora la están vendiendo.
Sin embargo, una vez que se asciende a grandes proyectos multifamiliares o desarrollos comerciales, los compradores y vendedores no son individuos sino grandes inversionistas y desarrolladores inmobiliarios institucionales.
Esta guía ha sido escrita para brindarle una comprensión de los tipos y roles de las empresas de bienes raíces involucradas en la inversión inmobiliaria a una escala institucional más amplia a medida que explora Oportunidades profesionales en el sector inmobiliario.
¿Cuáles son los diferentes tipos de empresas de inversión inmobiliaria?
Si bien muchas empresas de bienes raíces no encajan perfectamente en las categorías que se describen a continuación, a continuación se muestra un desglose de los diferentes tipos de empresas de bienes raíces:
| Tipos de empresas inmobiliarias | Empresas representativas |
| Capital Privado Inmobiliario (REPE) | Oaktree, Blackstone, BentallGreenOak, Starwood Capital Group |
| Gestión de inversiones inmobiliarias. | Brookfield Asset Management, PGIM, Nuveen/TH Real Estate, Clarion Partners |
| Desarrollo inmobiliario | Trammell Crow, Hines, familiares |
| Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) | Equity Residencial, JBG Smith, Ventas, Prologis, Park Hotels & Resorts |
| Empresas operadoras de bienes raíces (REOC) | Crow Holdings, Las Empresas Davis, Grosvenor |
| corretaje inmobiliario | Cushman & Wakefield, CBRE, JLL, Avison Young, Colliers, Transwestern, Marcus & Millichap |
También hay prestamistas inmobiliarios (como ocurre con las pequeñas propiedades individuales).
Capital Privado Inmobiliario (REPE)
Propiedad de Starwood Capital Group
El Capital Privado Inmobiliario (conocido como “REPE”) se refiere a empresas que recaudan capital para adquirir, desarrollar, operar, mejorar y vender edificios para generar retornos para sus inversores. Si está familiarizado con el capital privado tradicional, REPE es lo mismo, pero con edificios.
Como sugiere la palabra «privado» en «capital privado», estas empresas obtienen capital de inversores privados y lo utilizan para invertir en bienes raíces.
Al igual que las empresas tradicionales de capital privado, las REPE recaudan dinero de socios comanditarios (“LP”), que son inversores privados (normalmente fondos de pensiones, donaciones universitarias, compañías de seguros, etc.). Un aspecto importante es que los REPE recaudan capital para “fondos” específicos (piense en vehículos de inversión individuales, todos administrados por la misma empresa). Estos fondos tienen sus propios “mandatos”, lo que significa que buscan tipos específicos de inversiones inmobiliarias.
También es importante comprender que los fondos REPE son “fondos cerrados”, lo que significa que los inversores esperan recuperar su dinero (idealmente junto con un alto rendimiento del capital) dentro de un cierto período de tiempo, generalmente entre 5 y 7 años.
Gestión de inversiones inmobiliarias.
Al igual que los REPE, las empresas de gestión de inversiones inmobiliarias obtienen capital de los LP para adquirir, desarrollar, operar, mejorar y vender edificios para generar rendimientos para sus inversores. Se siguen llevando a cabo las mismas actividades clave (recaudar capital, explorar oportunidades de inversión, adquirir o desarrollar bienes raíces, administrar bienes raíces y vender bienes raíces).
Capital privado inmobiliario (REPE) frente a gestión de inversiones
La principal diferencia entre REPE y Real Estate Investment Management es la estructura de fondos predominante: el capital privado tiende a ser el mismo. fondos cerrados mientras que la gestión de inversiones tiende a Fondos abiertos.
- Fondos cerrados tienen una fecha de finalización que requiere que el administrador despliegue capital para ajustarse al plazo del fondo.
- Fondos abiertos no tienen fecha de finalización y por tanto ofrecen al gestor más flexibilidad.
Si bien esta distinción es generalmente cierta, se encontrará con empresas que administran fondos tanto cerrados como abiertos: algunas se refieren a sí mismas como REPE, mientras que otras se refieren a sí mismas como Real Estate Investment Management.
Inversión inmobiliaria y gestión de activos.
Las empresas de inversión y gestión de activos inmobiliarios son generalmente empresas empresariales más pequeñas que a menudo tienen más limitaciones de capital que sus contrapartes más grandes: las REPE y las empresas de gestión de inversiones inmobiliarias.
Mientras que una empresa REPE o de gestión de inversiones inmobiliarias puede poseer y gestionar entre 50 y 100 (o muchas más) propiedades en un momento dado, una empresa de gestión de activos e inversiones inmobiliarias sólo puede poseer y gestionar entre 10 y 20.
Debido a que son más pequeñas, las empresas de inversión y gestión de activos inmobiliarios a menudo adquieren y gestionan propiedades de calidad no institucional o trabajan con propietarios más grandes (REPE o empresas de gestión de inversiones inmobiliarias) para adquirir propiedades.
Debido a que aportan menos capital, estas empresas aumentan el valor de una asociación al invertir más tiempo, energía y experiencia local en una inversión.
Bienes raíces institucionales versus bienes raíces no institucionales
- Las propiedades de calidad institucional son generalmente más grandes (en tamaño y precio), están administradas profesionalmente, tienen una apariencia de «folleto», están sujetas a poco riesgo de obsolescencia durante un período de inversión típico y tienen un riesgo menor.
- Las propiedades de calidad no institucional pueden pertenecer a cualquiera. Este tipo de propiedades tienden a ser más pequeñas, no administradas profesionalmente, están en mal estado y son más riesgosas. Las calificaciones institucionales no son necesariamente permanentes: los mercados pueden deteriorarse, los bienes raíces pueden deteriorarse y las preferencias de los inversionistas pueden cambiar.
Desarrollo inmobiliario
Propiedad desarrollada por Trammell Crow
El desarrollo inmobiliario se diferencia de la gestión de inversiones inmobiliarias y de la gestión de activos e inversiones inmobiliarias en que los promotores construyen propiedades desde cero mientras los inversores compran propiedades existentes.
El tamaño, la estructura y la estrategia pueden variar en el lado del desarrollo tal como se discutió en el lado de la inversión. Para ser claros: el desarrollo inmobiliario sigue siendo una inversión en bienes raíces, pero en este contexto distinguimos entre empresas que se especializan en la compra y administración de propiedades existentes y aquellas que se especializan en la construcción de bienes inmuebles.
Mientras que algunas empresas de desarrollo inmobiliario siguen una estrategia de asociarse con inversores más grandes para construir y vender propiedades, otras tienen fuentes de capital más permanentes y siguen una estrategia de construir y luego seguir siendo propietarias de propiedades. Y, por supuesto, algunas empresas de promoción inmobiliaria hacen ambas cosas. En general, el ciclo de vida de los desarrollos es mucho más largo que el de las adquisiciones: no es raro que una empresa de desarrollo inmobiliario lleve a cabo sólo un puñado de proyectos a lo largo de una década.
Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
propiedad prólogo
Por lo general, se trata de fideicomisos de inversión inmobiliaria o REIT. empresas públicas poseer y operar el inmueble. En lugar de obtener capital de fuentes privadas, los REIT obtienen deuda y capital en los mercados públicos. Invertir en un REIT significa una inversión paralela en bienes raíces en la que el propietario obtiene su flujo de caja principalmente de los alquileres (flujo de caja actual). Como corporaciones públicas, los REIT están sujetos a requisitos significativamente más estrictos que los propietarios privados.
Hay dos requisitos REIT a considerar:
- Los REIT deben invertir el 75% de los activos totales en bienes raíces y generar el 75% de los ingresos por alquileres
- Los REIT deben pagar al menos el 90% de la renta imponible a los accionistas
Debido a que los REIT (entre otras cosas) cotizan en bolsa y reportan ganancias trimestralmente, tienden a tener una tolerancia al riesgo mucho menor que las empresas de inversión privadas, lo que da como resultado que las carteras de los REIT consistan principalmente en activos básicos, una aversión a la reurbanización y el desarrollo, y una menor actividad de compra y venta. Las funciones de gestión de activos son predominantes en la mayoría de los REIT.
Este artículo trata específicamente sobre los REIT que cotizan en bolsa, pero existen otros tipos de REIT:
- REIT públicos no cotizados están registradas en la SEC como cualquier otra empresa pública, pero no cotizan en las bolsas de valores nacionales. Esto da como resultado menos liquidez, pero los administradores pueden concentrarse en objetivos a largo plazo en lugar de reaccionar a las fluctuaciones diarias de precios y ganancias trimestrales.
- REIT privados no están registrados en la SEC y no cotizan en una bolsa de valores pública. Al igual que los REIT públicos que no cotizan en bolsa, son menos líquidos y no están vinculados a las necesidades diarias y trimestrales de las empresas que cotizan en bolsa. Además, los requisitos reglamentarios son mucho menores. Los REIT privados solo están disponibles para inversores acreditados para invertir en bienes raíces en una estructura centrada en activos que generan ingresos y flujo de caja actual para los inversores.
- REIT hipotecarios, o mREIT, son REIT que otorgan préstamos directamente a propietarios o indirectamente mediante la compra de valores respaldados por hipotecas. Los mREIT generan ingresos a partir del margen de interés que obtienen de los préstamos. Pueden ser cotizados, públicos, no cotizados o privados.
- REIT híbridos persiguen estrategias tanto de capital como de deuda y pueden estructurarse de manera similar a los tipos de REIT discutidos anteriormente.
Empresas operadoras de bienes raíces (REOC)
Crow Holdings-Old Parkland Hospital
Al igual que los REIT, las empresas operadoras de bienes raíces (REOC) son empresas que poseen y operan bienes raíces.
En lugar de obtener capital de fuentes privadas, los REOC que cotizan en bolsa obtienen deuda y capital en los mercados públicos.
A diferencia de invertir en un REIT, invertir en un REOC es como invertir en cualquier otro negocio donde el flujo de caja proviene de múltiples actividades.
En el caso de las empresas operadoras de bienes raíces, el flujo de caja se deriva del alquiler, compra y/o desarrollo de propiedades y luego venta de esas propiedades y administración de propiedades para otros. Al igual que los REIT, los REOC también pueden ser empresas privadas.
Empresas de corretaje inmobiliario
Los agentes inmobiliarios son un intermediario importante en el ecosistema inmobiliario. Los corredores actúan como intermediarios en transacciones inmobiliarias tanto en el lado del alquiler como en el de la venta. – Nos centraremos en la intermediación en la venta de inversiones inmobiliarias.
En palabras simples, Los corredores de ventas de inversiones ponen en contacto a compradores con vendedores y cobran una tarifa por hacerlo. La esencia de ser un corredor de ventas de inversiones eficaz es estar bien conectado, pero en el nivel junior todo se trata de análisis y valoración del mercado. Las firmas de corretaje más grandes están organizadas de manera similar a los bancos de inversión: los corredores senior se centran en establecer contactos y relacionarse con los clientes, mientras que los corredores junior dedican su tiempo a crear materiales de marketing y modelos financieros.
prestamista inmobiliario
Los prestamistas inmobiliarios ofrecen financiación de deuda para transacciones inmobiliarias. El universo de prestamistas es muy diverso, abarcando desde compañías de seguros de vida (las más conservadoras) hasta fondos de crédito (los más agresivos).
Los prestamistas más agresivos a veces están estructurados para permitirles poseer y operar bienes inmuebles en caso de incumplimiento del prestatario.
Los prestamistas inmobiliarios suscriben y analizan transacciones inmobiliarias como lo hacen los propietarios, aunque desde una perspectiva ligeramente diferente.
