Capital Privado Inmobiliario (REPE)

Capital privado inmobiliario (REPE): líder de la industria

Como sugiere la palabra «privado» en «capital privado», estas empresas obtienen capital de inversores privados y lo utilizan para invertir en bienes raíces. La estructura de las empresas de capital privado inmobiliario difícilmente está estandarizada, pero en general todas ellas se dedican a cinco actividades principales:

1. Capital creciente
2. Examen de oportunidades de inversión.
3. Adquisición o desarrollo de bienes inmuebles.
4. Gestionar bienes inmuebles
5. Vender bienes raíces

El capital es el alma de cualquier empresa de inversión: sin capital para invertir no hay empresa. El capital recaudado por las empresas de capital privado inmobiliario proviene de socios comanditarios (LP).

Los LP generalmente consisten en fondos de pensiones públicos, fondos de pensiones privados, fundaciones, compañías de seguros, fondos de fondos e individuos de alto patrimonio.

Lista de las principales empresas de REPE en 2023

Hay muchos tipos de empresas que se centran en la inversión inmobiliaria. Aquí nos centramos específicamente en REPE a diferencia de los REIT o una variedad de otros tipos de empresas inmobiliarias. A continuación se muestra una lista de las principales firmas de capital privado inmobiliario (Fuente: perenews.com):

rango	compañía	Monto de la donación en cinco años (millones de USD)	sede
1	Piedra negra	48.702	Nueva York
2	Gestión de activos de Brookfield	29,924	toronto
3	Grupo Starwood Capital	21.777	miami
4	ESR	16.603	Hong Kong
5	BPL	15.510	Singapur
6	El grupo Carlyle	14.857	Washington DC
7	BentallVerdeRoble	14.760	Nueva York
octavo	AEW	13.496	Bostón
9	Gestión de capital de Cerberus	13.076	Nueva York
10	Gerencia Ares	12,971	los Angeles
11	Socios de Gaw Capital	12,417	Hong Kong
12	Grupo Rockpoint	11.289	Bostón
13	Grupo de inversión puente	11.240	Salt Lake City
14	Tishman Speyer	11,229	Nueva York
15	Socio Premium	11.050	Nueva York
dieciséis	kkr	10.933	Nueva York
17	Angelo Gordon	10.042	Nueva York
18	EQT de Exeter	9.724	Estocolmo
19	Gestión Global Apolo	9.713	Nueva York
20	Bain Capital	9.673	Bostón
21	Gestión de inversiones CBRE	9.424	Nueva York
22	Oak Street, una división de Blue Owl	8.823	chicago
23	Gestión de inversiones LaSalle	8.565	chicago
24	TPG	8.200	San Francisco
25	PÁGINA	7.973	Hong Kong
26	Capital inmobiliaria de la calle Harrison	7.888	chicago
27	Capital chino-oceánica	7.472	Beijing
28	Hines	7.354	houston
29	Capital de Rockwood	6.990	Nueva York
30	Alts de AXA IM	6.920	París
31	Socios inmobiliarios de Greystar	6.776	charlestón
32	Capital de cuervos	6.498	dallas
33	Aeromont Capital	6.370	Luxemburgo
34	Pacific Investment Management Co. (PIMCO)	5.860	Playa de Newport
35	Inversiones inmobiliarias de Morgan Stanley	5.832	Nueva York
36	Goldman Sachs Gestión de Activos Bienes Raíces	5.711	Nueva York
37	Grupo de socios	5.635	tren baar
38	Fondo Estrella Solitaria	5.551	dallas
39	Grupo Portuario Internacional	5.453	norfolk
40	Grupo CIM	5.446	los Angeles
41	Inmobiliaria Invesco	5.379	Nueva York
42	Socios de capital del parque henderson	5.359	Londres
43	Socio IPI	5.300	chicago
44	Gestión de capital Rialto	5.052	miami
45	Grupo de inversión fortaleza	5.013	Nueva York
46	Almanaque inversores inmobiliarios	4,948	Nueva York
47	Grupo StepStone	4.880	Nueva York
48	Gestión de capital de Oaktree	4.771	los Angeles
49	Bienes raíces	4.759	madison
50	Heitmann	4.756	chicago
51	Roca Negra	4.619	Nueva York
52	Kayne Anderson Asesores de capital	4.490	los Angeles
53	Residencial Tricón	4,462	toronto
54	DivcoOeste	4,443	San Francisco
55	Socios inmobiliarios de Artemisa	4,172	persecucion chevy
56	Capital Keppel	4.000	Singapur
57	consultor de DRA	3,906	Nueva York
58	Socios de Westbrook	3.897	Nueva York
59	Bienes raíces en Nuveen	3.714	Londres
60	Schröders Capital	3.454	Londres
61	Socio de Centerbridge	3,307	Nueva York
62	Gestión de capital del escultor	3,215	Nueva York
63	Socios de HIG Realty	3.167	miami
64	Tristán Capital Partners	3.154	Londres
sesenta y cinco	PCCP	3,116	los Angeles
66	PNREP	3.072	Copenhague
67	azora	2.980	Madrid
68	Inversiones Lionstone	2,965	houston
69	edificio de apartamentos FPA	2.955	San Francisco
70	Socio GTIS	2.812	Nueva York
71	compañero de asanas	2.800	charlotte
72	Pincus de Warburg	2.800	Nueva York
73	grupo DLE	2,761	Berlina
74	Corporación de gestión Herbert	2.689	Birmingham
75	Capital de la milla cuadrada	2.650	Nueva York
76	patricia	2.611	Augsburgo
77	Waterton	2,597	chicago
78	M7 Bienes Raíces	2,510	Londres
79	Prólogo	2.475	San Francisco
80	Ardiano	2,429	París
81	Capital de la calle Walton	2,429	chicago
82	Capital de la calle Wheelock	2,329	Greenwich
83	Socios de capital GLP	2.300	Santa Mónica
84	Kennedy Wilson	2,166	Beverly Hills
85	Baring Capital Privado Asia	2,129	Hong Kong
86	DNE	2,126	Llevar a la fuerza
87	Socios de Kildare	2,101	hamilton
88	Compañías relacionadas	2,099	Nueva York
89	TA Realty	2.057	Bostón
90	COIMA	2.038	Milán
91	Gestión de activos IGIS	2.013	Seúl
92	Socios del cañón	2.000	dallas
93	Propiedades de Cabot	1.950	Bostón
94	Inversiones residenciales de Berkshire	1.917	Bostón
95	Socio de la comunidad corporativa	1.899	Columbia
96	capman	1.890	helsinki
97	Socios de capital de señal	1.875	Londres
98	Socios de capital de baliza	1.868	Bostón
99	FCP	1.864	persecucion chevy
100	Socios de RoundShield	1.860	San Helier

Fondo REPE: estructura corporativa

Al igual que las empresas tradicionales de capital privado, las empresas de capital privado inmobiliario recaudan dinero de socios comanditarios (“LP”): estos son inversores privados (normalmente fondos de pensiones, donaciones universitarias, compañías de seguros, etc.).

Un aspecto importante es que los REPE recaudan capital para “fondos” específicos (piense en vehículos de inversión individuales, todos administrados por la misma empresa). Estos fondos tienen sus propios “mandatos”, lo que significa que buscan tipos específicos de inversiones inmobiliarias.

También es importante comprender que los fondos REPE son “fondos cerrados”, lo que significa que los inversores esperan recuperar su dinero (idealmente junto con un alto rendimiento del capital) dentro de un cierto período de tiempo, generalmente entre 5 y 7 años.

Esto contrasta con los fondos abiertos lanzados por empresas de gestión de inversiones inmobiliarias como JP Morgan Asset Management y otras. TA Realty que no tienen fecha de finalización y por tanto ofrecen al gestor más flexibilidad.

Estrategias de inversión de capital privado inmobiliario

Las empresas REPE suelen especializarse, en distintos grados, en determinadas características de sus inversiones:

En los casos en que las propias empresas no están organizadas de esta manera, sus fondos de inversión específicos suelen estarlo.

Perfil de riesgo de inversión REPE

Muchas empresas REPE se organizan en torno al perfil de riesgo como estrategia de inversión impulsora. Recortarán parte del espectro riesgo-rendimiento y se centrarán en transacciones -independientemente del tipo de propiedad y ubicación geográfica- que cumplan con el perfil de riesgo y los objetivos de retorno especificados.

Se mencionan los tipos más famosos de estrategias de fondos de capital privado inmobiliario. «Oportunista» o «Creación de valor» y se refieren a tipos de inversiones con ratios riesgo-recompensa más altos que las estrategias más conservadoras “centrales” o “core-plus”. En la imagen a continuación puede ver el perfil de retorno objetivo de estas diferentes estrategias.

Esta es una forma eficaz de organización para las empresas REPE porque establece expectativas claras para los inversores de una empresa y permite al administrador diversificar el riesgo entre regiones geográficas y tipos de propiedades.

Cuando escucha términos como “Fondo de Oportunidad” o “Dirigido a Inversiones Básicas”, generalmente se refieren a perfiles de riesgo y objetivos de retorno.

Tipo de propiedad de inversión REPE

Las empresas REPE a menudo no se limitan al tipo de propiedad. En tal escenario, una empresa se centraría exclusivamente en un tipo de propiedad, como hoteles, y diversificaría sus inversiones dentro del sector de tipos de propiedad.

Tipo de propiedad	Descripción
Edificio de apartamentos	Las propiedades o apartamentos multifamiliares son edificios con 5 o más unidades de alquiler. Debido a su similitud con las viviendas unifamiliares, las propiedades multifamiliares suelen ser las más familiares para los inversores. generalmente considerado uno de los menos riesgosos Formas de inversión inmobiliaria. Las viviendas multifamiliares representan aproximadamente el 25% del mercado total de bienes raíces comerciales de Estados Unidos.
Oficina	Los edificios de oficinas incluyen de todo, desde rascacielos hasta pequeños edificios de oficinas de un solo inquilino. Los alquileres y las valoraciones están influenciados por el crecimiento del empleo y la dirección económica de una región. Debido a la duración de los arrendamientos de oficinas y la correlación del sector con la economía, un La solvencia del inquilino es muy importante.
comercio al por menor	El sector minorista incluye propiedades que albergan minoristas y restaurantes. Las propiedades pueden tener varios inquilinos, con un inquilino ancla para impulsar el tráfico, o edificios de un solo uso. El sector minorista es la clase de activos más diversa, con subcategorías que van desde centros comerciales hasta restaurantes independientes. Con la llegada del comercio electrónico, el sector minorista se ha convertido en la clase de activo inmobiliario menos preferida.
Industrial	El sector industrial incluye operaciones de almacenamiento y/o distribución de materiales, mercancías y bienes. Por lo general, de una sola planta y ubicados fuera de áreas urbanas en las principales rutas de transporte. Por lo general, hay menos del 15% de espacio de oficina y las instalaciones modernas tienen techos altos y libres que permiten más espacio de almacenamiento. Los edificios también pueden tener instalaciones especiales, como cámaras frigoríficas o congeladoras para alimentos. Los bienes raíces industriales son la clase de activos con menor intensidad operativa porque son fáciles de construir, fáciles de diseñar y no se centran en la estética. Con el auge del comercio electrónico, el sector industrial se ha convertido en la clase de activo inmobiliario más popular.
hospitalidad	Las propiedades hoteleras incluyen propiedades que brindan alojamiento, comidas y otros servicios a viajeros y turistas. El sector hotelero incluye principalmente hoteles, pero también casinos y complejos turísticos. En comparación con otras clases de activos, la hostelería es la más intensiva desde el punto de vista operativo debido a la cantidad de empleados involucrados y la oferta de servicios como restaurantes de servicio completo, servicio de habitaciones, valet parking y espacio para eventos. Dado que la hospitalidad sirve a viajeros y turistas, está fuertemente vinculada a la economía en general y, por lo tanto, se considera como tal. la clase de activos más riesgosa.

Empresa REPE: tamaño de la transacción

Muchas empresas de REPE se organizan en función del tamaño de la operación, que depende en gran medida de la cantidad de activos bajo gestión (AUM), pero también puede ser parte de la estrategia de una empresa.

El tamaño de la transacción en relación con los activos gestionados afecta la diversificación y los gastos generales (cuántos empleados se necesitan para completar la cantidad objetivo de transacciones).

Si una empresa tiene grandes activos bajo gestión, es probable que se centre en transacciones más grandes para mantener el número de transacciones necesarias para desplegar plenamente su capital en un nivel razonable. Una empresa con menos activos bajo gestión probablemente se centrará en transacciones más pequeñas para lograr el nivel deseado de diversidad de activos.

Si una empresa tiene 500 millones de dólares en activos bajo gestión y se centra en transacciones que requieren 25 millones de dólares de capital, la empresa necesitaría adquirir 20 propiedades para desplegar plenamente su capital. Por otro lado, si la misma empresa con 500 millones de dólares en activos bajo gestión se centrara en transacciones que requieren sólo 10 millones de dólares de capital, la empresa necesitaría comprar 50 propiedades para desplegar plenamente su capital.

Enfoque geográfico

Muchas empresas REPE optan por organizarse por ubicación geográfica. Desde una perspectiva estratégica, existen una serie de beneficios, como desarrollar un mayor nivel de experiencia en un área y construir una red más profunda. Desde una perspectiva operativa, se necesitan menos oficinas en todo el país (o en el mundo) y se reduce el tiempo que los empleados dedican a visitar las propiedades.

Sin embargo, una focalización geográfica limitada reduce el nivel de diversificación y el número de transacciones potenciales. Muchas empresas más pequeñas están organizadas de esta manera y, si bien las empresas más grandes tienden a cubrir más regiones, lo hacen desde diferentes oficinas que están alineadas geográficamente.

Inversiones de deuda o capital

Tradicionalmente, las empresas REPE se consideran inversores de capital. Sin embargo, REPE también puede aplicar estrategias de inversión en deuda que impliquen invertir en diferentes partes de la estructura de capital. Muchas empresas REPE invierten tanto en capital como en deuda.

Capital Privado Inmobiliario (REPE): Vacantes

Al igual que con el capital privado no inmobiliario, los acuerdos REPE requieren un equipo para su ejecución. A continuación se muestra un desglose de las funciones y tipos de trabajos en el espacio del capital privado inmobiliario.

Tipo de trabajo de Capital Privado Inmobiliario.	Descripción
Adquisiciones inmobiliarias	Responsable del abastecimiento y ejecución del negocio. Se tiene en cuenta el papel de adquisición. el papel más prestigioso en el sector del capital privado inmobiliario. Los profesionales senior de adquisiciones se centran en las adquisiciones, mientras que los profesionales junior de adquisiciones se encargan de los modelos financieros y la ejecución de acuerdos.
Gestión de activos	Responsable de implementar el plan de negocios después de comprar una propiedad y finalmente venderla.
Obtención de capital y relaciones con inversores.	Responsable de recaudar dinero para invertir y gestionar las comunicaciones con los inversores actuales.
Contabilidad, gestión de carteras y derecho.	Brinda el apoyo necesario en diversas áreas.

Adquisiciones inmobiliarias

Las adquisiciones de bienes raíces incluyen la adquisición (profesionales senior) y la ejecución (profesionales junior) de transacciones inmobiliarias. Las responsabilidades diarias de un profesional de adquisiciones incluyen:

1. Ofertas de abastecimiento
2. Realización de estudios de mercado
3. Construyendo modelos financieros
4. Analizar ofertas
5. Redacción de memorandos de inversión.

En comparación con la gestión de activos, las adquisiciones generalmente se consideran la función más “prestigiosa”.

Un día en la vida de un profesional de adquisiciones inmobiliarias

En los niveles inferiores, la mayor parte del tiempo se dedica a planificar posibles adquisiciones y redactar memorandos de inversión.

Escribir un memorando de inversión requiere resumir un modelo financiero, realizar una investigación de mercado y desarrollar una tesis de inversión.

Las visitas a las propiedades en el lugar también son una parte importante de la inversión inmobiliaria y, en muchas empresas, los agentes junior pueden pasar mucho tiempo viajando a diferentes propiedades. Durante la fase de ejecución de un acuerdo, los profesionales de adquisiciones se centran en la debida diligencia y en apoyar al equipo legal.

El grado de participación del personal subalterno en la diligencia debida y las revisiones legales varía según la empresa. No existe un día típico en la vida, ya que la distribución del tiempo entre estas actividades depende de qué tan activamente la empresa utiliza el capital.

Gestión de activos

En el nivel junior, como administrador de activos, dedicará la mayor parte de su tiempo a implementar planes de negocios para los activos de los que es responsable; esto puede variar según la propiedad y el tipo de riesgo.

Por ejemplo, si usted es el administrador de activos de un almacén industrial, sus responsabilidades pueden incluir hablar con el administrador de la propiedad para comprender cómo está funcionando la propiedad, firmar nuevos contratos de arrendamiento para mantener la ocupación, inspeccionar las instalaciones varias veces al año y hablar con pídales a los agentes inmobiliarios que comprendan el mercado y descubran a qué precio podría venderse la propiedad hoy.

Sin embargo, si usted es el administrador de activos de una oportunidad de desarrollo multifamiliar, sus responsabilidades pueden incluir trabajar con su socio de empresa conjunta para garantizar que la propiedad se construya a tiempo, contratar un equipo de administración de propiedades para arrendar la propiedad e investigar para decidir dónde se rentarán. debe establecerse.

En la gestión de activos, también participará en la búsqueda de nuevas oportunidades de inversión ayudando con la diligencia debida. Cuando se va a adquirir un nuevo activo, a la administración de activos se le puede asignar la tarea de revisar los estados financieros históricos y las condiciones competitivas para ver qué esperar en el futuro, contratar un equipo de administración de propiedades y firmar contratos con los vendedores.

Otra gran parte de la gestión de activos es la venta de inmuebles. Asset Management es responsable de trabajar con Portfolio Management para determinar el momento más oportuno para vender el activo, contratar un equipo de corredores, preparar un memorando de disposición que describa la tesis para vender la propiedad y completar con éxito la venta.

En resumen, la gestión de activos incluye las siguientes tareas

1. Implementación de planes de negocio inmobiliario.
2. Realizar valoraciones trimestrales de activos.
3. Supervisar el rendimiento en relación con el presupuesto
4. Colaborar con el equipo de adquisiciones para realizar la debida diligencia sobre nuevas adquisiciones.
5. Colaborar con la gestión de la cartera para implementar el plan de negocios del activo en relación con el fondo.
6. Vender bienes raíces

Adquisiciones versus gestión de activos en capital privado inmobiliario

Algunas empresas combinan las funciones de adquisición y gestión de activos (llamadas “desde que nacen hasta que mueren«). Esto es más común en empresas más pequeñas y tiene sus ventajas y desventajas. En empresas con una estructura “de la cuna a la tumba”, los empleados junior obtienen información sobre ambas áreas de la empresa mientras mantienen el “prestigio” de un profesional de adquisiciones.

Las adquisiciones generalmente se consideran la función más “prestigiosa”, pero la gestión de activos le enseña los conceptos básicos de la propiedad inmobiliaria.

No es raro que la gestión de activos tenga más puestos de nivel inicial que luego puedan aprovecharse para desempeñar una función de adquisición.

Trayectoria profesional en Capital Privado Inmobiliario (REPE)

La trayectoria profesional en Real Estate Private Equity es similar a la de un PE tradicional. Al igual que en los deportes tradicionales, existe una jerarquía bastante consistente y ascender en la escalera es lineal:

Las cosas se complican más en el punto de entrada.

• En educación física tradicionalLos profesionales junior se contratan en bancos de inversión y los profesionales de nivel medio se contratan en programas MBA o promociones internas.
• En el sector inmobiliario PELos profesionales de nivel junior y medio provienen de diversos orígenes, incluida la banca de inversión, el corretaje de ventas de inversiones, la gestión de activos y los préstamos.

Grandes empresas inmobiliarias: Blackstone, Carlyle, Oaktree, etc.

Las empresas REPE más grandes (pensemos en Blackstone, Oaktree, Brookfield y Carlyle) tienen una ruta de avance estandarizada y predecible que les permite contratar clases enteras a la vez. También cuentan con los recursos para capacitar formalmente al personal subalterno.

Si su objetivo es trabajar en adquisiciones en una gran empresa REPE, entonces lo mejor que puede hacer es conseguir primero un trabajo en banca de inversión. La gestión de activos es menos competitiva y la contratación suele producirse nada más terminar la universidad.

1. Reclutamiento de adquisiciones: De los bancos de inversión (al igual que el PE tradicional).
2. Contratación en el área de gestión de activos: Directamente desde la universidad para funciones de gestión patrimonial y préstamos.

El gran avance: firmas de capital privado inmobiliario “tradicionales”

Entre las 20 principales empresas REPE, el proceso de contratación varía mucho. Por regla general, las empresas no contratan a graduados universitarios, sino que sólo contratan 1 o 2 especialistas a la vez “según sea necesario”, prefieren contratar a través de redes de empleados y sólo recurren a cazatalentos con moderación.

Debido a que el proceso de contratación está mucho menos estandarizado, muchas empresas REPE prestan atención a lo siguiente:

1. Las firmas de corretaje de ventas de inversiones con las que trabajan (Cushman y Wakefield, CBRE, Eastdiletc…)
2. Prestamistas inmobiliarios con buenos programas de formación para jóvenes
3. Firmas REPE más grandes que pueden tener un grupo de jóvenes profesionales de gestión patrimonial que buscan dar el salto a las adquisiciones.

Capital privado inmobiliario (REPE): jerarquía de roles

La jerarquía de funciones en REPE es similar a la del capital privado tradicional, con los directores en la parte superior y los asociados en la parte inferior.

El director/director general: rol, ruta de ascenso y salario

Tareas diarias

Los directores son los miembros de mayor rango del equipo de inversión y generalmente reportan a un líder de grupo o director de inversiones. Sus responsabilidades son amplias e incluyen buscar nuevas transacciones, asistir a reuniones de inversores, supervisar las propiedades adquiridas por el administrador de activos y gestionar a los profesionales de inversión junior responsables de la debida diligencia en nuevas inversiones.

Los clientes dedican gran parte de su tiempo a establecer contactos, ya sea asistiendo a conferencias de la industria o viajando a las principales ciudades para hablar con los principales corredores y socios potenciales.

Ruta publicitaria típica

Los clientes tienen una larga trayectoria en adquisiciones. Muchos de ellos son locales y han ascendido desde asociados junior hasta personas que cambiaron de carrera en firmas REPE competidoras a través de una carrera como vicepresidente senior.

Salario

El rango de compensación para un Director Gerente/Director de REPE está entre $500,000 y $750,000. Sin embargo, la compensación a este nivel puede variar drásticamente debido a una cantidad significativa interés despertadocuyo valor está determinado por el rendimiento de la inversión.

Vicepresidente sénior/Director

Tareas diarias

Las responsabilidades del vicepresidente senior son similares a las de los directores, pero en términos relativos, dedican más tiempo a ejecutar y gestionar inversiones que a buscar acuerdos e interactuar con inversores.

Dedicará tiempo a revisar memorandos y modelos de inversión y comentará decisiones clave relacionadas con las propiedades adquiridas. Un factor diferenciador clave entre los vicepresidentes senior y los ejecutivos junior es su capacidad para negociar y navegar los aspectos legales de las inversiones inmobiliarias. Además, se invierte mucho tiempo en construir una red para generar transacciones.

Ruta publicitaria típica

Los vicepresidentes sénior tienen un historial de experiencia en adquisiciones. La mayoría son promovidos desde puestos de vicepresidente interno, aunque es posible que hayan trabajado en otra empresa REPE antes de convertirse en vicepresidente.

Rango de remuneración para vicepresidente sénior/director

El rango de compensación para un vicepresidente senior/director de REPE es de $400 000 a $600 000. Al igual que con el puesto de Director General/Consejero Delegado, la compensación a este nivel puede variar drásticamente ya que una parte importante de la compensación viene en forma de carry.

vicepresidente

Tareas diarias

Los vicepresidentes suelen ser el “mariscal de campo” del equipo de acuerdos, responsables de ejecutar nuevas adquisiciones. La mayor parte del tiempo de un vicepresidente se dedica a asesorar al personal subalterno, supervisar la redacción de memorandos de inversión, perfeccionar modelos financieros y negociar y revisar documentos legales.

A medida que los vicepresidentes progresen, comenzarán a dedicar más tiempo a desarrollar su red con la esperanza de adquirir nuevas transacciones.

Ruta publicitaria típica

El camino para convertirse en vicepresidente varía: el más fácil es la promoción interna desde un puesto de asociado o asociado senior.

El nivel de vicepresidente también es un lugar común para quienes cambian de carrera en diferentes empresas de REPE.

Finalmente, algunas empresas contratan graduados de MBA en este nivel. Los puestos de vicepresidente posteriores a un MBA son difíciles de obtener y, a menudo, se otorgan a graduados que ya tienen experiencia en bienes raíces.

Rango de compensación de VP:

El rango de compensación para un vicepresidente de REPE está entre $375,000 y $475,000

Asociado/Asociado Senior

Tareas diarias

En la mayoría de las empresas REPE, los asociados son jóvenes profesionales, lo que significa que son responsables de la mayor parte del trabajo analítico.

Los empleados dedican la mayor parte de su tiempo a crear modelos financieros inmobiliarios y redactar memorandos de inversión para posibles adquisiciones.

Recopilar los datos necesarios para estos servicios a menudo requiere inspeccionar la propiedad y su competencia (o, a menudo, llamar a las propiedades y realizar compras secretas), así como desenterrar datos del mercado. ARROZ (datos generales del mercado) y/o RCA (comparaciones históricas de ventas) y revisión de los documentos aportados como parte de la due diligence.

El modelo financiero y el memorando de inversión se presentan a los comités de inversión para justificar la inversión. Dependiendo de cómo esté organizada la empresa, un asociado también puede participar trabajando con abogados internos en acuerdos de compra y venta (PSA), documentos de préstamo y acuerdos de empresa conjunta; en la mayoría de los casos, el vicepresidente dirigirá la transacción en el lado legal Trabajo.

Otra responsabilidad que varía según la organización empresarial es el tiempo dedicado a la gestión de activos. En algunas empresas, un miembro del equipo de adquisiciones no dedicaría tiempo a la gestión de activos. En otras empresas, un empleado puede pasar mucho tiempo hablando por teléfono con administradores de propiedades y rastreando el desempeño financiero mensual de diversas inversiones.

En resumen, los asociados tienen fortaleza analítica y se puede esperar que construyan modelos financieros, escriban memorandos de inversión, recopilen datos de mercado y administren la diligencia debida.

Ruta publicitaria típica

Como mencionamos, el punto de entrada típico para un asociado de adquisiciones en un REPE grande es un gran banco de inversión.

Algunas de las principales empresas REPE contratan empleados de grupos inmobiliarios Y Grupos de fusiones y adquisiciones en bancos de inversión.

El ciclo de contratación es similar al del capital privado tradicional, donde el proceso es supervisado por cazatalentos y todas las empresas importantes contratan durante un proceso. ventana corta en el invierno de cada año.

Para las empresas tradicionales de capital privado inmobiliario, el punto de entrada más común es la gestión de activos inmobiliarios en una empresa más grande o las ventas de inversiones en una importante empresa de corretaje.

Para empresas más grandes, debe esperar ser asociado durante dos o tres años. En este punto, a las empresas con mejor desempeño se les puede ofrecer un ascenso a Asociado Senior o Vicepresidente (nuevamente, dependiendo de la empresa). A menudo se espera que usted complete un MBA antes de la promoción.

Entonces, de principio a fin, el camino podría verse así: 2 años como analista de banca de inversión, seguidos de 2 a 3 años como asociado de capital privado inmobiliario, luego 2 años de MBA y finalmente regresar a una empresa REPE como vicepresidente.

En las empresas REPE tradicionales (más pequeñas), el camino es similar, pero en lugar de pasar dos años obteniendo un MBA, la empresa puede ascenderlo a un puesto de asociado senior antes del puesto de vicepresidente.

Salario del asociado de adquisiciones de Real Estate Private Equity (REPE)

La estructura de compensación generalmente está estructurada de manera similar a la del capital privado tradicional: fuertemente centrada en las bonificaciones, aunque la compensación tiende a variar más en el capital privado inmobiliario que en el capital privado tradicional.

En el nivel junior, la base y la bonificación son todos en efectivo, mientras que en el nivel medio a senior, la compensación generalmente incluye un componente de interés acumulado.

Un asociado de adquisiciones de primer año con experiencia en banca de inversión debe esperar un salario base en el rango de $ 90 000 a $ 120 000, según la ubicación y el tamaño de la empresa, así como una bonificación de fin de año que sea aproximadamente el 100% del salario base, es decir, el total. -in die La compensación para la mayoría de los asociados de adquisiciones del primer año oscila entre $ 160 000 y $ 230 000.

En muchas empresas, los salarios base no aumentan significativamente de un año a otro, pero las bonificaciones pueden aumentar del 100% al 200% en tan solo unos pocos años.

A medida que se asciende en la jerarquía del capital privado inmobiliario, la compensación aumenta de manera similar a la de los PE tradicionales:

En muchas empresas, los salarios base no aumentan significativamente de un año a otro, pero las bonificaciones pueden aumentar del 100% al 200% en tan solo unos pocos años.

Principales reclutadores de REPE (actualización 2023)

Los headhunters juegan un papel importante en el proceso de contratación (dependiendo de a quién le preguntes). Dedican su tiempo a buscar, entrevistar y evaluar el talento del mercado. Para las empresas de capital privado inmobiliario, los cazatalentos son un recurso conveniente para encontrar los mejores talentos de la industria. Es una buena idea reunirse con las principales empresas de búsqueda de personal para poder mantenerse actualizado sobre posibles vacantes laborales en REPE. A continuación se muestra una lista de algunas empresas de búsqueda de talentos conocidas que operan en el espacio REPE:

• IPC
• búsqueda de amigos
• búsqueda de glocap
• Empleados de RETS
• Socios Ferguson
• Asociados de Rodas
• Asesor de la Corona
• Búsqueda de Terra

Entrevista sobre capital privado inmobiliario (REPE): ¿Qué esperar?

Entonces consiguió una entrevista en capital privado inmobiliario. Si se entrevista en una de las empresas REPE más grandes, el proceso es similar al de capital privado tradicional. Por lo general, hay tres rondas de entrevistas, pero tienden a estar menos estructuradas que en la banca de inversión o el capital privado tradicional.

Independientemente de su punto de entrada (título, banca de inversión, gestión patrimonial, corretaje, MBA), la estructura de la entrevista probablemente sea más o menos la misma. Pero su punto de entrada probablemente le dará una idea de dónde es probable que sus entrevistadores presionen más y dónde podrían mostrarle algo de misericordia. En mi experiencia, la experiencia de la entrevista puede variar de las siguientes maneras:

• Los estudiantes actuales: Las expectativas en el aspecto técnico serán menores, pero eso no significa que no debas esperar preguntas técnicas. Los entrevistadores no esperan que un nuevo estudiante sea tan experto en tecnología como un ex banquero de inversiones. Espere que la atención se centre en su voluntad de trabajar, su hambre y su interés en la industria inmobiliaria.
• Ex banqueros de inversión: Las expectativas en el aspecto técnico serán muy altas. Los entrevistadores esperan un rendimiento muy alto en las pruebas de modelado. La mayoría de los banqueros de inversión han dedicado su tiempo a analizar los REIT, lo cual es muy diferente del análisis de propiedades individuales que constituye gran parte del trabajo en la mayoría de las firmas de capital privado inmobiliario, por lo que los entrevistadores serán más indulgentes en esta área.
• Gestión y corretaje de activos: Las expectativas de conocimiento inmobiliario (la industria en general, opiniones sobre tipos de propiedades, tendencias del mercado, etc.) serán mayores para este grupo que para otros porque tienen experiencia trabajando con activos inmobiliarios individuales. Los entrevistadores también tendrán altas expectativas técnicas, aunque no tan altas como las de los ex banqueros de inversión.
• MBA: En mi experiencia, los entrevistadores son los más escépticos de los MBA. Se espera que los graduados de MBA se destaquen tanto en el aspecto técnico como en el área de conocimiento inmobiliario. Esto no debería ser un problema para los graduados de MBA con experiencia en bienes raíces, pero para los graduados de MBA que se mudan a una industria diferente, será un desafío, aunque no insuperable.

Ronda 1: La entrevista informativa

El Entrevista informativa A menudo se trata de un vicepresidente o un director subalterno a quien se le asigna la tarea de reunir un grupo de candidatos. Esta conversación inicial trata sobre comprender su experiencia en bienes raíces, su deseo de trabajar en la empresa específica y sus objetivos a largo plazo. Debe estar preparado para revisar su currículum y hacer buenas preguntas sobre el trabajo y la empresa.

Ronda 2: La entrevista técnica

El entrevista técnica Suele ser con una pareja que lleva mucho tiempo ahí. Por lo general, un experto junior realiza esta revisión técnica temprana porque está más familiarizado con los fundamentos del modelado y el análisis de mercado que los expertos senior. En este punto, debe estar preparado para responder preguntas técnicas y relacionadas con la industria, incluido cómo valorar los bienes raíces, los principales tipos de bienes raíces y sus diferencias, y qué tipos de inversiones inmobiliarias cree que prefiere, entre otras posibles preguntas.

Ronda 3: Entrevistas del Súper Día

Si bien las dos primeras entrevistas suelen realizarse de forma remota, la última se realiza entrevista del superdia siempre se realiza personalmente.

Por supuesto, debido al COVID-19, es probable que los Superdays de 2021 sean todos virtuales.

Durante un Superday probablemente entrevistarás a todos los profesionales de nivel medio y senior. Continuarán evaluando sus habilidades técnicas y viendo cómo encaja en el equipo; todo está bien en este punto (consulte las preguntas principales de la entrevista a continuación).

Se espera que Superday termine con una prueba de modelado y posiblemente con un estudio de caso.

Prueba de modelado inmobiliario

La prueba modelo suele ser el mayor desafío para muchos candidatos. Un desempeño deficiente en la prueba de modelado a menudo es suficiente para descarrilar a un candidato que de otro modo sería estelar. Pero con suficiente preparación, cualquiera puede pasar estas pruebas. La prueba de modelado más común dura de 2 a 3 horas y puede esperar:

1. Ejecute funciones comunes de Excel
2. Demostrar conocimiento de las mejores prácticas de modelado.
3. Crear una proforma inmobiliaria basada en los supuestos proporcionados.
4. Crear una tabla de amortización
5. Construir una cascada de empresa conjunta
6. Crear un análisis resumido y sensibilidad de las devoluciones.

Estudio de caso inmobiliario

Algunas empresas exigen que los candidatos completen un estudio de caso además de la prueba de modelado. A menudo, los estudios de caso se proporcionan como un ejercicio para llevar a casa después de una prueba de modelado, con un énfasis menos en el desempeño técnico y más en el análisis de mercado y la comunicación de una tesis de inversión. En otros casos, el estudio de caso se proporciona en combinación con la prueba de modelado y se lleva a cabo al final de Superday. Un estudio de caso exitoso discutirá:

1. Descripción general de la propiedad
2. Análisis y posicionamiento de mercado.
3. Aspectos destacados de la inversión
4. Riesgos de inversión y factores mitigantes
5. Aspectos financieros más destacados
6. Recomendación de inversión

Las 10 preguntas más comunes de la entrevista sobre Real Estate Private Equity (REPE)

Dado que el capital privado inmobiliario se considera un segmento de nicho del mundo del capital privado, las empresas se centran en contratar personas que tengan un interés genuino en el mundo de los bienes raíces.

Es por eso que la primera y más grande señal de alerta es siempre: «Parece que no estás realmente interesado en bienes raíces»; asegúrate de saber tu «por qué».

Los asociados senior y los vicepresidentes a menudo tienen la tarea de hacer preguntas técnicas, mientras que los vicepresidentes senior y los directores generalmente buscan comprender los antecedentes de un candidato para determinar sus fortalezas y debilidades.

En mi experiencia, la mayoría de mis habilidades técnicas se pusieron a prueba en la prueba de modelado, y las entrevistas en persona fueron más sobre cómo piensa acerca de los bienes raíces, cómo puede organizarse y cumplir con los plazos (cerrar un trato es la gestión de proyectos número 101). . y mis ganas de hacer el trabajo.

Volviendo al punto original sobre las señales de alerta, te sorprendería saber cuántas personas no consiguen el trabajo porque simplemente «dieron la impresión de que no querían el trabajo».

A diferencia de las entrevistas de banca de inversión, las entrevistas REPE (y las entrevistas de capital privado en general) se centran menos en preguntas técnicas de la entrevista de finanzas y se basan en la prueba de modelado y el estudio de caso para confirmar que comprende los detalles técnicos.

Entonces, si se siente cómodo con las siguientes 10 preguntas (y está preparado para una prueba de modelado y un estudio de caso), estará en camino de tener una excelente entrevista.

¿Por qué bienes raíces?

La clave para responder esta pregunta es hacer que su respuesta sea personal y no inexpresiva. Sin embargo, las respuestas casi siempre giran en torno al hecho de que los bienes inmuebles son “tangibles”. Otros factores a considerar incluyen el tamaño de la industria inmobiliaria y la creciente popularidad esperada entre los inversores. Desde una perspectiva personal, piense en su primera exposición a los bienes raíces o el papel que desempeña en su vida hoy.

¿Cuáles son las tres formas de valorar los bienes raíces?

Tasas de tope, valores comparativos y costos de reposición. Valor de la propiedad = NOI de la propiedad / Tasa de capitalización de mercado. Las transacciones comparables pueden proporcionar información sobre las valoraciones por unidad o por metro cuadrado, así como las tasas de capitalización de mercado actuales. El método del costo de reposición establece que nunca compraría una propiedad por más de lo que podría construirla nueva. Cada método tiene sus debilidades y los tres deben usarse juntos.

Saber más → Manual de tasa de capitalización

Compare las tasas de capitalización y los perfiles de riesgo para cada uno de los principales tipos de propiedades.

Desde la tasa de capitalización más alta (más riesgosa) hasta la tasa de capitalización más baja (menos riesgosa): hotel, comercio minorista, oficinas, industrial, multifamiliar. Los hoteles generalmente cotizan a los precios máximos más altos porque el flujo de caja está impulsado por las noches de alojamiento (arrendamientos a corto plazo) y actividades más intensivas desde el punto de vista operativo, como restaurantes y conferencias. La solvencia de los inquilinos minoristas está cada vez más en duda debido a las tendencias del comercio electrónico. El sector de oficinas está estrechamente vinculado a la economía en general, pero tiene arrendamientos a más largo plazo. El sector industrial se beneficia de las tendencias del comercio electrónico, los arrendamientos a más largo plazo y la facilidad de operaciones. La vivienda multifamiliar se considera la clase de activo más segura porque, independientemente de la situación económica, la gente necesita un lugar donde vivir.

Realice una sencilla proforma de flujo de caja para una propiedad.

R: La línea superior son los ingresos, que son principalmente ingresos por alquiler, pero también pueden incluir otras fuentes de ingresos y casi siempre incluyen deducciones por vacantes e incentivos de arrendamiento, como descuentos y concesiones en el alquiler. Después de los ingresos, reste todos los gastos operativos para obtener el NOI. Después del NOI, se deducen todos los gastos de capital y se calcula la compra y venta de una propiedad. Esto le brinda un flujo de caja no apalancado. Para pasar de un flujo de caja sin apalancamiento a un flujo de caja apalancado, reste los costos de financiamiento.

Describir las principales estrategias de inversión inmobiliaria.

Hay cuatro estrategias comunes de inversión inmobiliaria: Core, Core-Plus, Value-Add y Opportunistic.

1. Core es el de menor riesgo y por lo tanto busca los menores rendimientos. Las inversiones principales suelen implicar propiedades más nuevas en buenas ubicaciones con alta ocupación e inquilinos con muy buenas calificaciones crediticias.
2. Core-Plus es un poco más riesgoso que Core. Las inversiones core-plus son similares a las inversiones principales, pero pueden tener beneficios de arrendamiento menores o requerir mejoras de capital menores.
3. El valor agregado es en lo que piensa la mayoría de la gente cuando escucha “inversión inmobiliaria”. La inversión de valor agregado es un negocio más riesgoso y el riesgo puede provenir de una variedad de fuentes: arrendamientos extensivos, una propiedad antigua que necesita importantes mejoras de capital, una ubicación terciaria o inquilinos con mal crédito.
4. El oportunista es el más arriesgado y por tanto busca la mayor rentabilidad. Las inversiones oportunistas incluyen nuevos desarrollos o nuevos desarrollos.

Si pagué $100 millones por un edificio y tiene un apalancamiento del 75%, ¿cuánto debo vender para duplicar mi capital?

125 millones de dólares. Con un apalancamiento del 75%, invertiría 25 millones de dólares en capital y asumiría 75 millones de dólares en deuda. Si duplicara su capital, obtendría $50 millones ($25 millones x 2) en flujo de efectivo hacia el capital y aún tendría que pagar $75 millones en deuda. $50 millones de capital + $75 millones de deuda = $125 millones de precio de venta.

Si tuvieras dos edificios idénticos que estuvieran en las mismas condiciones y ubicados uno al lado del otro, ¿qué factores considerarías para determinar qué propiedad es más valiosa?

Dado que las características físicas, la calidad del edificio y la ubicación son las mismas, me centraría en los flujos de caja. Primero, quiero entender el nivel de flujo de caja. Esto se puede determinar observando cuáles son los alquileres promedio en los edificios y qué tan ocupados están. A pesar de la misma ubicación y la misma calidad, la gestión y el arrendamiento de los distintos edificios pueden ser diferentes, lo que puede dar lugar a diferencias en los alquileres y la ocupación. En segundo lugar, quiero entender el riesgo de los flujos de efectivo. Para evaluar esto, miraría la lista de alquileres para comprender la solvencia crediticia de los inquilinos y los términos de los contratos de alquiler. La fórmula del valor es NOI / Cap Rate. NOI es informado sobre el nivel de flujo de caja. La tasa de capitalización está determinada por el riesgo de los flujos de efectivo. La propiedad con alto flujo de caja y menor riesgo se valorará más.

Si compra una propiedad por $1 millón a una tasa máxima del 7,5%, experimenta un crecimiento del NOI del 0% durante todo el período de tenencia y sale después de 3 años con la misma tasa máxima, ¿cuál es su TIR?

Sabemos que NOI / Cap Rate = Valor. Si el NOI y la tasa máxima de una propiedad no cambian, el valor sigue siendo el mismo. Dado que hay un crecimiento del NOI del 0% y vendemos la propiedad después de tres años a la misma tasa máxima del 7,5% a la que la compramos, venderemos la propiedad por $1 millón, lo que no representa resultados de ganancia de valor terminal. Dado que no hay ganancia de valor terminal, la única ganancia proviene del NOI preliminar, que es simplemente $1 millón x 7,5% y permanece constante cada año. Dado que la TIR es nuestro rendimiento anual, en este caso nuestra TIR es igual a nuestra tasa máxima, o 7,5%.

¿Cuál es el rendimiento de efectivo sobre efectivo si compra una propiedad por $1 millón con una tasa de capitalización del 5,0%, un apalancamiento del 60% y un costo fijo de deuda del 5,0%?

Rentabilidad de efectivo sobre efectivo = flujo de caja apalancado / capital invertido y flujo de caja apalancado = NOI – costo de la deuda. Un apalancamiento del 60% significa invertir 600.000 dólares en deuda y 400.000 dólares en capital. Un precio de compra de 1 millón de dólares a una tasa máxima del 5,0% implica un NOI anual de 50.000 dólares. $600 000 en deuda con un índice de gastos fijos del 5,0% significa un costo de deuda anual de $30 000. $50 000 de NOI anual – $30 000 de costo anual de la deuda = $20 000 de flujo de efectivo apalancado. $20 000 de flujo de efectivo apalancado / $400 000 de capital invertido = 5,0% de retorno de efectivo sobre efectivo.

¿Tienes alguna pregunta para mí?

Una entrevista suele terminar con esta pregunta. Como se destaca en otras partes de este artículo, la estructura y estrategia de las empresas de capital privado inmobiliario pueden variar ampliamente. Esta es su oportunidad de comprender mejor la empresa.

Debe hacer preguntas sobre la estructura de roles y responsabilidades:

• «¿Existe una separación estricta entre los equipos de adquisición y gestión de activos?»
• «¿Cuánta influencia tienen los jóvenes profesionales de adquisiciones en el proceso legal de hacer negocios?»
• “¿Cuánto viajan los miembros del equipo junior?”

Debe hacer preguntas sobre la estrategia de la empresa:

• “¿La empresa se centra en un único perfil de riesgo (básico, central plus, de valor añadido, oportunista) o en múltiples estrategias?”
• “¿La empresa invierte sólo en acciones o tanto en deuda como en acciones?”
• «¿La empresa está realizando desarrollos o simplemente adquisiciones?»

Si tiene la oportunidad de hablar con los miembros más jóvenes del equipo, intente tener una idea de cómo disfrutan su experiencia con la empresa.

Otras funciones en el capital privado inmobiliario

Si bien las adquisiciones y la gestión de activos son las funciones más conocidas en el espacio del capital privado inmobiliario, existen otras funciones, a saber:

1. Capital creciente
2. Relaciones con inversionistas
3. contabilidad
4. Gestión de la cartera

Obtención de capital y relaciones con inversores.

La recaudación de capital (“CR”) y las relaciones con los inversores (“IR”), como sugieren los títulos, implican la importante responsabilidad de recaudar capital para la empresa y gestionar las comunicaciones entre la empresa y los inversores.

Algunas empresas separan las funciones de Relaciones con inversores (“IR”) y Recaudación de capital (“CR”) en equipos separados, mientras que otras las combinan en una sola función. Por el lado de RI, los miembros del equipo son responsables de gestionar la relación existente entre la empresa y los inversores mediante la preparación de informes trimestrales y anuales, la organización de conferencias anuales de inversores y llamadas de actualización trimestrales, y la redacción de anuncios de adquisiciones y desinversiones. Mientras tanto, la función de CR es responsable de recaudar capital para los diversos fondos y estrategias de inversión de la empresa y, a menudo, implica realizar investigaciones y reunirse con inversores potenciales a los que desean acercarse.

En los niveles junior de la función CR/IR, un analista o asociado dedica la mayor parte de su tiempo a preparar a los miembros senior del equipo para reuniones con inversores, elaborando mensajes concisos sobre el rendimiento de las inversiones para los inversores existentes a través de informes trimestrales y presentaciones actualizadas, y libros de propuestas para crear inversores potenciales.

En las reuniones de inversores, un miembro junior del personal es responsable de crear, preparar y actualizar los materiales de la reunión, así como de informar a los miembros superiores de sus equipos sobre las notas de los discursos. Cada día también se trata de seguir el progreso del equipo en la obtención de nuevo capital cuando un fondo está a punto de cerrar, o de trabajar en materiales de marketing en preparación para el lanzamiento de un nuevo fondo.

Contabilidad y gestión de carteras.

La función de contabilidad y gestión de carteras en REPE incluye el apoyo a los equipos de CR/IR, adquisiciones y gestión de activos. La gestión de la cartera suele ser responsable de guiar al equipo de adquisiciones para encontrar propiedades que se ajusten al mandato del fondo y garantizar que se cree una cartera diversificada.

Las responsabilidades específicas incluyen proporcionar datos sobre el rendimiento de los fondos para informes y consultas de los inversores (de rutina y ad hoc), revisar los estados financieros trimestrales e informes de los inversores, gestionar la liquidez de los fondos (llamadas/distribuciones de capital y línea de crédito), mantener modelos a nivel de fondos y supervisar los fondos. gestores y gestión de bases de datos (informes a nivel de activos),

Las operaciones diarias dependen en gran medida de si la empresa está recaudando fondos y/o desplegando capital. Por ejemplo, cuando una empresa recauda fondos, dedica más tiempo a apoyar al equipo de relaciones con inversores y a proporcionar datos sobre el desempeño de la empresa para compartirlos con clientes potenciales.

El soporte al equipo de adquisiciones y gestión de activos sigue una cadencia mensual y trimestral más estable. Las tareas mensuales incluyen revisar los informes de administración de propiedades y mantener un sistema de administración de bases de datos para informar el desempeño a nivel de activos a la empresa.

Las responsabilidades trimestrales están más relacionadas con los informes financieros y las actualizaciones de los inversores. En general, las empresas informan trimestralmente a sus inversores sobre los valores actuales del mercado. El equipo de gestión de cartera gestiona el proceso de valor justo de mercado.

Muchas empresas subcontratan la contabilidad de sus fondos a un administrador de fondos. El administrador del fondo, bajo la dirección del equipo de gestión de cartera, prepara las contribuciones y distribuciones de los inversores, cobra tarifas de gestión y prepara informes financieros trimestrales, todos los cuales son revisados ​​por el equipo de contabilidad y gestión de cartera.