Entrevista para un puesto en bienes raíces comerciales (CRE).

q ¿Qué sucede con el valor de las propiedades en el mercado de bienes raíces comerciales (CRE) cuando aumentan las tasas de interés?

Cuando las tasas de interés suben, las tasas de capitalización suelen hacer lo mismo. Además, los valores de las propiedades tienden a disminuir cuando aumentan las tasas de capitalización.

Sin embargo, existen algunos beneficios económicos que pueden ayudar a mitigar la pérdida de valor de la propiedad.

Fundamentalmente, el aumento de las tasas de capitalización suele ser un signo de un mercado y una economía inmobiliarios fuertes, lo que significa que las perspectivas inmobiliarias probablemente sean positivas.

A medida que el aumento de las tasas de interés genera costos financieros más altos, el ritmo de la nueva oferta (es decir, la afluencia de nuevas propiedades al mercado) puede disminuir mientras la demanda sigue siendo la misma; por lo tanto, los alquileres tienden a aumentar en esos momentos.

q ¿Por qué están cayendo los precios de compra de propiedades debido a las tasas de interés más altas?

Si las tasas de interés suben, los préstamos se vuelven más caros, lo que tiene un impacto directo en los rendimientos de los inversores inmobiliarios.

En un entorno de tipos de interés más altos, los inversores deben compensar los mayores costos de financiación reduciendo los precios de compra, ya que un precio de compra más bajo aumenta los rendimientos (y les permite alcanzar su rendimiento objetivo).

Por lo tanto, a medida que aumentan las tasas de interés, también se espera que aumenten las tasas de capitalización, ejerciendo presión a la baja sobre los precios.

q ¿Cuál es la tasa de absorción neta?

La tasa de absorción neta es una medida de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario comercial. Por lo tanto, la métrica intenta capturar el cambio neto en la demanda en relación con la oferta en el mercado.

Para calcular la absorción neta, se toma la suma del espacio físicamente utilizado en pies cuadrados y se resta la suma de los pies cuadrados que han quedado físicamente desocupados durante un cierto período de tiempo, generalmente un trimestre o un año.

Fórmula de absorción neta

• Absorción neta = espacio total alquilado – espacio desocupado – espacio nuevo

q ¿Cuál es la diferencia entre absorción neta positiva y negativa?

• Absorción neta positiva: Se han alquilado más propiedades comerciales en comparación con la cantidad disponible en el mercado, lo que indica que la oferta de espacio comercial disponible en el mercado ha disminuido relativamente.
• Absorción neta negativa: Hay más espacio comercial disponible y colocado en el mercado en comparación con la cantidad alquilada, lo que indica que la demanda relativa de bienes raíces comerciales ha disminuido en relación con la oferta general.

q ¿Cuál es la diferencia entre NOI y EBITDA?

La métrica de ingreso operativo neto (NOI) mide la rentabilidad de una empresa de bienes raíces antes de cualquier gasto a nivel de la empresa, como gastos de capital (capex), pagos de financiamiento y depreciación y amortización (D&A).

Fórmula de ingreso operativo neto

• Ingresos operativos netos = Alquiler e ingresos adicionales – Costos inmobiliarios directos

Las empresas inmobiliarias suelen utilizar el NOI porque captura la rentabilidad de la empresa a nivel de propiedad antes del impacto de los gastos de la empresa.

Por el contrario, el EBITDA (que significa “ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización”) se utiliza más comúnmente para medir la rentabilidad operativa de las empresas tradicionales, lo que significa que el NOI puede considerarse una variante “apalancada” de la métrica EBITDA.

q ¿Qué se utiliza más comúnmente en la banca de inversión inmobiliaria: VAN o TIR?

Tanto el valor actual neto (VAN) como la tasa interna de rendimiento (TIR) ​​son métricas importantes a considerar para todos los inversores inmobiliarios.

Sin embargo, podría decirse que la TIR se utiliza más comúnmente porque representa la tasa de descuento a la que el valor presente neto de los flujos de efectivo futuros es cero.

En otras palabras, el rendimiento mínimo requerido de una inversión se basa en la TIR implícita.

Además, la TIR se utiliza más fácilmente para comparar los rendimientos de las inversiones inmobiliarias con otras clases de activos, como acciones, renta fija y otros tipos de inversiones inmobiliarias.

q ¿Qué diferentes tipos de contratos de alquiler existen?

• Servicio integral: Una estructura de contrato de alquiler en la que el propietario es responsable de pagar todos los costos operativos de la propiedad, lo que significa que el precio del alquiler es una tarifa fija ya que tiene en cuenta gastos como impuestos, seguros y servicios públicos.
• triple red: Una estructura de arrendamiento en la que el inquilino acepta pagar todos los costos de la propiedad, incluidos impuestos, mantenimiento y seguro, además del alquiler y los servicios públicos (y por separado). Debido a que estos costos no tienen que ser asumidos por el propietario, el alquiler de un contrato de alquiler triple neto suele ser más bajo que el de otros contratos de alquiler.
• Arrendamiento bruto modificado: Una estructura de arrendamiento en la que el inquilino paga el alquiler base al comienzo del contrato de arrendamiento y luego paga una parte de otros costos, como impuestos a la propiedad, seguros y servicios públicos.

q ¿Cuáles son los tres métodos para valorar activos inmobiliarios?

Los tres métodos para valorar los activos inmobiliarios son la tasa de capitalización, los comparables y el método del costo de reposición.

1. Tasa de capitalización: Valor de la propiedad = NOI de la propiedad / Tasa de capitalización de mercado
2. Comparable: La valoración se basa en datos de transacciones de propiedades comparables, en particular en métricas como el precio por unidad, el precio por pie cuadrado o la tasa de capitalización de mercado actual.
3. Método de costo de reposición: Los inversores analizan el coste de construir la propiedad que quieren comprar (y, en general, la mayoría evitaría comprar una propiedad existente por más de lo que podría construir).

q Compare las tasas de capitalización y los perfiles de riesgo para cada uno de los principales tipos de propiedades.

• Hoteles: Mayores tasas de capitalización debido a flujos de caja impulsados ​​por estancias de plazos extremadamente cortos.
• comercio al por menor: Mayor riesgo debido a las crecientes preocupaciones crediticias debido al aumento del comercio electrónico.
• Oficina: Estrechamente correlacionado con la economía en general, pero con arrendamientos a más largo plazo, lo que significa que el perfil de riesgo es ligeramente menor.
• Industrial: Perfil de riesgo más bajo debido a las continuas tendencias del comercio electrónico y arrendamientos a más largo plazo.

q Explíqueme una configuración básica del flujo de efectivo pro forma para una inversión inmobiliaria.

1. ganancia: El cálculo comienza con los ingresos, que son principalmente ingresos por alquiler, pero también podrían incluir otras fuentes de ingresos y se espera que deduzcan las vacantes y los incentivos de arrendamiento.
2. Ingresos operativos netos (NOI): A continuación, los gastos operativos se restan de las ventas para determinar el NOI.
3. Flujo de caja libre no apalancado: Los gastos de capital relacionados con la compra y venta de bienes raíces se restan del NOI para obtener la métrica del flujo de efectivo libre no apalancado.
4. Flujo de caja libre apalancado: Finalmente, los costos de financiamiento se deducen del flujo de caja libre no apalancado para obtener el flujo de caja libre apalancado.

q Si tuvieras dos edificios idénticos en las mismas condiciones, uno al lado del otro, ¿qué factores considerarías para determinar qué edificio es más valioso?

La atención principal debería centrarse en los flujos de efectivo, particularmente en lo que respecta al riesgo asociado con los flujos de efectivo (y la solvencia crediticia de los inquilinos).

• Tasas medias de alquiler y ocupación: En particular, es necesario examinar de cerca los alquileres medios y las tasas de ocupación de los edificios, ya que dicho análisis puede revelar diferencias en la gestión y el arrendamiento (y problemas potenciales).
• Riesgo crediticio: El riesgo de los flujos de efectivo también es crucial; para evaluar el riesgo crediticio se utilizan la solvencia crediticia de los inquilinos actuales (y futuros), así como las condiciones específicas de los contratos de alquiler.
• NOI y tasa de capitalización: Se debe calcular el NOI y la tasa máxima de cada propiedad. En resumen, la propiedad con mayor flujo de caja y menor riesgo será más valiosa.

q Describa las cuatro principales estrategias de inversión inmobiliaria.

1. centro: De las cuatro estrategias, la estrategia con el menor riesgo (y por lo tanto el menor potencial de retorno). La estrategia generalmente implica apuntar a propiedades más nuevas en lugares con mayor ocupación e inquilinos con calificaciones crediticias más altas.
2. Núcleo Plus: El tipo más común de estrategia de inversión inmobiliaria, que implica un riesgo ligeramente mayor ya que implica pequeños beneficios de alquiler y pequeñas mejoras de capital.
3. Inversiones de valor agregado: Una estrategia más riesgosa donde el riesgo puede provenir de inquilinos menos solventes, mejoras de capital significativas o arrendamientos importantes (es decir, cambios más “prácticos”).
4. Inversiones oportunistas: La estrategia más arriesgada que apunta a los mayores rendimientos. La estrategia consiste en inversiones en el desarrollo de nuevas propiedades (o renovación).