Si estás buscando una manera inteligente de invertir en el mercado inmobiliario, seguramente has escuchado hablar de los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria, más conocidos como REIT por sus siglas en inglés. Estos instrumentos financieros se han convertido en una opción cada vez más popular entre los inversores, ya que ofrecen numerosos beneficios y oportunidades de diversificación. En este artículo, te explicaremos qué es un Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y cómo funcionan, para que puedas tomar decisiones informadas y aprovechar al máximo tus inversiones en el sector inmobiliario. ¡Sigue leyendo y descubre cómo los REIT pueden ser tu boleto de entrada al mercado inmobiliario!
¿Qué es un REIT?
A Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa propietaria de una cartera de propiedades en diversos sectores como oficinas, comercio minorista, apartamentos, hospitales y hoteles.
Los REIT invierten activamente en las propias propiedades y generan ingresos principalmente cobrando el alquiler a los inquilinos.
¿Cómo funciona un REIT?
Los REIT pueden invertir en todo tipo de bienes raíces, pero la mayoría se especializa en ciertos tipos de bienes raíces. Hay alrededor de 160 REIT públicos en EE. UU. con una capitalización de mercado combinada de 1 billón de dólares (hay 300 REIT en todo el mundo con una capitalización de mercado de 3 billones de dólares).
La mayoría de los REIT cotizan en bolsa, lo que brinda a los inversores acceso a una colección diversificada de propiedades generadoras de ingresos, similar a la inversión en fondos mutuos. A diferencia de las empresas normales que pueden conservar sus ganancias, los REIT deben devolver al menos el 90% de sus ganancias a los accionistas en forma de dividendos cada año.
Debido al requisito de dividendo, la rentabilidad por dividendo de las acciones de REIT supera el 4%, muy por encima de la rentabilidad por dividendo del 1,6% del S&P 500 en su conjunto.
Además de facilitar la diversificación y los altos rendimientos de los dividendos, otra ventaja importante de los REIT sobre otras formas de inversión inmobiliaria son las ventajas fiscales.
¿Por qué invertir en REIT?
Los REIT son una alternativa diversificada y fiscalmente eficiente a la propiedad e inversión directa en bienes raíces.
En lugar de tener que comprar y mantener bienes inmuebles físicos, los inversores pueden simplemente poseer acciones de REIT respaldadas por activos físicos administrados por el REIT.
| Característica especial | REIT | Propiedad |
|---|---|---|
| liquidez (Fácil de comprar y vender) | Ventaja | |
| capital bajo intensidad (No requiere mucho capital para invertir por adelantado) | Ventaja | |
| Diversificación (Fácil inversión en múltiples tipos de propiedades en diferentes regiones) | Ventaja | |
| control (Influencia en la gestión y estrategia) | Ventaja |
¿Cuáles son los rendimientos históricos de los REIT?
Comparar los rendimientos de REIT y de bienes raíces es un poco más complicado.
A largo plazo (incluidos los últimos 10 años), los REIT han obtenido un rendimiento del 10% anual.
Mientras tanto, los activos inmobiliarios han estado creciendo entre un 2% y un 3% anual, lo que parece ser una ventaja para los REIT. Sin embargo, esta no es una comparación de manzanas con manzanas.
El apalancamiento es un enorme acelerador de rentabilidad: la deuda promedio/valor total de los REIT de acciones es del 37,0% a partir de 2020 (fuente: NAREIT).
Mientras tanto, las inversiones inmobiliarias directas pueden variar mucho, pero en el extremo superior, los inversores pueden asegurar deudas de más del 80% del valor total de la propiedad, lo que, en igualdad de condiciones, aumenta significativamente el rendimiento (y el riesgo).
¿Cuáles son los REIT más grandes?
A continuación se muestra una lista de los 20 REIT públicos más grandes del mundo, por capitalización de mercado:
| corazón | Apellido | Capitalización de mercado (millones de dólares) |
|---|---|---|
| OFICINA GUBERNAMENTAL | American Tower Corp. | $10,7318 |
| PLD | Prologis, Inc. | $73,278 |
| CCI | Corona Castillo Internacional Corp. | $69,955 |
| pistola automática | Simón propiedad grupo, inc. | $42,863 |
| DLR | Fideicomiso de bienes raíces digitales, Inc. | $38,576 |
| EPI | Almacenamiento público | $38,346 |
| ENTONCES | Welltower, Inc. | $22,830 |
| ABV | Comunidades de AvalonBay, Inc. | $20,999 |
| oh | Realty Income Corp. | $20,919 |
| WY | Weyerhaeuser Co. | $20,686 |
| ecualizador | Equidad residencial | $20,331 |
| SON | Alejandría Real Estate Equities, Inc. | $20,071 |
| profesional sanitario | Propiedades de Healthpeak, Inc. | $17,708 |
| Videograbadora | Ventas, Inc. | $15,554 |
| EXR | Almacenamiento de espacio adicional, Inc. | $14,546 |
| IUE | Comunidades del sol, Inc. | $14,341 |
| dre | Duke Realty Corp. | $13,703 |
| COMER | Fideicomiso de propiedad de Essex, Inc. | $13,529 |
| MAA | Comunidades de apartamentos de Mid-America, Inc. | $13,172 |
| BXP | Propiedades de Boston, Inc. | $12,528 |
¿Cuáles son los beneficios fiscales de los REIT?
Las entidades legales que califican para el estatus de REIT según el código tributario reciben un trato fiscal preferencial: los ingresos generados por los REIT se gravan a nivel corporativo en lugar de a nivel corporativo. gravados sólo a nivel de accionista individual.
Específicamente, las ganancias de los REIT se transmiten: libre de impuestos –a los accionistas sobre los dividendos.
Se trata de una ventaja fiscal sobre las corporaciones C, que pagan dos impuestos: primero a nivel corporativo y luego una segunda vez a nivel individual a través de un impuesto a los dividendos.
Para calificar para este estado fiscal, los REIT deben cumplir ciertos requisitos. El más importante de ellos es que los REIT deben pagar dividendos. casi todas las ganancias (al menos el 90%) como dividendos
¿Qué son los dividendos de REIT?
Los dividendos de REIT son distribuciones de efectivo a los accionistas de REIT. Los REIT pagan casi todas sus ganancias en forma de dividendos.
Los dividendos de REIT suelen ser dividendos “no calificados”lo que significa que tributan a los tipos normales del impuesto sobre la renta (hasta el 29,6%).1), en contraste con las menores plusvalías (hasta el 20%) a nivel de accionistas.
Eso no suena muy bien, pero recuerde que este es el único impuesto que paga el inversor, ya que los REIT evitan por completo el impuesto de sociedades.
Por el contrario, una C-Corp tiene un impuesto corporativo (hasta el 21%), seguido de un segundo impuesto sobre los dividendos distribuidos a los accionistas (aunque a la tasa más baja sobre ganancias de capital del 20%, ya que las C-Corp pagan dividendos). Suelen ser “dividendos calificados”).
REIT versus C-Corp: ¿Cuál es la diferencia?
Esta sencilla ilustración muestra la diferencia fundamental entre la tributación de transferencia única de un REIT y la doble imposición de una corporación C.
Sin embargo, tenga en cuenta que el siguiente modelo es una simplificación de un tema bastante complejo.
Las normas fiscales de los REIT pueden volverse bastante complicadas, especialmente cuando entran en juego las exenciones fiscales por depreciación, que pueden aumentar aún más los beneficios fiscales de los REIT.
¿Cómo califica una empresa como REIT?
Para calificar y ser reconocido oficialmente como REIT, se deben cumplir (y cumplir) los siguientes requisitos:
| requisito | Descripción |
|---|---|
| Dividendos | Al menos el 90% de la renta imponible debe distribuirse como dividendos.
|
| Ingresos brutos
(prueba anual) |
Al menos el 75% de los ingresos brutos deben provenir de ingresos
Al menos el 95% de los ingresos brutos deben provenir de ingresos
|
| activos financieros | Al menos el 75% de los activos deben estar Bienes inmuebles, hipotecas, intereses en otros REIT, efectivo y valores gubernamentales |
| Subsidiarias |
|
| Accionistas |
|
| Entidad legal |
|
¿Cuáles son los diferentes tipos de REIT?
REIT de acciones frente a hipotecas
La mayoría de los REIT poseen las propiedades directamente y se denominan REIT de capital. Sin embargo, algunos REIT simplemente poseen hipotecas (REIT hipotecarios) y recaudan ingresos (ingresos por intereses) de las hipotecas.
| tipo REIT | Descripción |
|---|---|
| Capital social
90% del total |
Luego, los REIT de acciones adquieren, desarrollan y operan sus propias propiedades, a diferencia de otras empresas inmobiliarias que tienden a revender propiedades una vez desarrolladas. |
| hipoteca
10% del total |
Compra de deuda (préstamos inmobiliarios y valores respaldados por hipotecas) |
Gestión interna versus externa
Los REIT se pueden gestionar interna o externamente
| tipo REIT | Descripción |
|---|---|
| Gestión interna |
|
| Gestión externa |
|
¿Cómo se analizan los REIT?
Al evaluar los REIT, los inversores consideran tanto las métricas de ganancias tradicionales, como el EBITDA, como las métricas inmobiliarias y específicas de los REIT, que incluyen:
- Ingreso operativo neto (“NOI”)
- Fondos de Operaciones (“FFO”)
- Fondos ajustados de operaciones (“AFFO”)
- Tasa de capitalización (“tasa de capitalización”)
¿Cuáles son las métricas REIT más importantes?
Ingresos operativos netos (NOI)
El ingreso operativo neto o “NOI” es la métrica de ganancias más importante en el sector inmobiliario.
NOI busca aislar las ganancias operativas principales de los activos inmobiliarios para evitar la contaminación del asunto por elementos no operativos, como gastos generales corporativos y elementos no monetarios más importantes, como la depreciación.
En cierto modo, el NOI es similar al EBITDA, pero con aún más complementos para centrarse realmente en los ingresos operativos puros de las propiedades.
Ingreso operativo neto (NOI) = Alquiler e ingresos adicionales – Costos inmobiliarios directos
Por lo tanto, el NOI captura la rentabilidad antes de depreciación, intereses, impuestos, gastos de venta, generales y administrativos a nivel de empresa, gastos de capital o pagos financieros.
Saber más → Ingresos operativos netos (NOI)
Fondos de Operaciones (FFO)
Si bien NOI es una métrica de ganancias útil para analizar bienes raíces hasta el nivel de propiedad, FFO es una métrica específica de bienes raíces para el flujo de efectivo generado por las operaciones.
FFO es un intento de conciliar los ingresos netos GAAP con una medida de ganancias consistente diseñada específicamente para el análisis de REIT. De hecho, la mayoría de los REIT proporcionan conciliaciones de FFO en sus presentaciones.
Fondos de negocios operativos = Ingreso neto a común + depreciación – Beneficios sobre las ventas + Gastos por intereses no controladores (NCI), netos de dividendos en efectivo de NCI
Aunque el FFO a menudo se malinterpreta, NO está diseñado para ser una medida del flujo de efectivo porque la fórmula excluye el capital de trabajo, los gastos de capital (capex) y otros ajustes del flujo de efectivo.
Saber más → Fondos de Operaciones (FFO)
FFO ajustado (o efectivo disponible para distribución)
Con el tiempo, los analistas y los propios REIT han comenzado a utilizar versiones ligeramente modificadas de FFO, comúnmente conocidas como “FFO ajustada” o AFFO.
La razón de esto es que el FFO incluyó cosas como partidas únicas y, en particular, omitió salidas importantes como gastos de capital.
Aunque todavía existen algunas inconsistencias en cómo se calculan estos valores, el cálculo más común es el siguiente:
Fondos operativos ajustados (AFFO) = FFO + Gastos únicos – gastos de capital
Nota: Los fondos ajustados de operaciones (AFFO) también se denominan efectivo disponible para distribución o “CAD”.
Saber más → FFO ajustado
Tasa de capitalización
La tasa de capitalización, junto con el NOI, es probablemente la cifra clave más importante en el sector inmobiliario. A diferencia de NOI o FFO, la tasa máxima todavía no es una medida real de ganancias, sino más bien una medida de rendimiento.
Mide el beneficio operativo de la propiedad como un% del valor de la propiedad. Si está familiarizado con los múltiplos EV/EBITDA, lo más parecido a una tasa máxima es un múltiplo EBITDA inverso.
Las tasas de capitalización son la principal abreviatura que utilizan los inversores para comparar diferentes propiedades. Por ejemplo, una propiedad con una tasa máxima del 10% ofrece un mejor rendimiento que una propiedad comparable con una tasa máxima del 7%.
Tasa de capitalización = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Valor de mercado de la propiedad
Ejemplo de cálculo de la tasa de capitalización.
Para una propiedad con un precio inicial de $1 millón y un NOI de $125 000, una tasa máxima de $125 000 / $1 millón = 12,5 %
Como ya hemos establecido, las tasas de capitalización son simplemente lo opuesto a un múltiplo de valoración tradicional como EV/EBITDA.
¿Qué factores influyen en la tasa de capitalización?
Al igual que los múltiplos tradicionales, existen muchas variables que pueden sesgar la comparación de propiedades utilizando esta métrica, entre ellas:
- Sincronización de NOI (LTM o forward)
- Tasas de natalidad
- Retorno de la inversión
- Costo de capital de las propiedades (o REIT) que se comparan.
Sin embargo, en el sector inmobiliario es mucho más fácil encontrar propiedades comparables (y por tanto perfiles similares de crecimiento, rentabilidad y coste de capital), lo que mitiga los problemas descritos anteriormente.
Saber más → Tasa de capitalización
Cómo crear un modelo REIT en Excel
Un modelo REIT primero pronostica los estados financieros y luego aplica los métodos de valoración explicados anteriormente para llegar a una tesis de inversión.
Uno de los desafíos clave en el modelado de REIT es modelar propiedades individuales (mismas propiedades, adquisiciones, desarrollos y enajenaciones) utilizando los factores y supuestos de tasa de ocupación apropiados: obviamente, las propiedades maduras con tasas de ocupación estables tienen un perfil de pronóstico diferente al de las propiedades en desarrollo.
Un segundo desafío es trabajar con los informes financieros de una empresa real. Esto requiere lidiar con los informes financieros de un REIT y garantizar un modelado consistente y lógico de métricas y métricas específicas de REIT, como fondos de operaciones (FFO) y fondos de operaciones ajustados (AFFO/CAD).
¿Cuáles son los métodos de valoración de REIT?
Entonces, ¿cómo se determina el valor de un REIT?
En la práctica, los analistas evalúan los REIT utilizando principalmente los siguientes cuatro enfoques:
- Valor liquidativo (“NAV”)
- Flujo de caja descontado (“DCF”)
- Modelo de descuento de dividendos (“DDM”)
- Múltiplos y tasas de capitalización
Debido a las características únicas de los REIT, NAV y DDM son los enfoques más comunes.
Saber más → Métodos de valoración de REIT
¿Qué otros tipos de empresas inmobiliarias existen?
Existen otros tipos de empresas en el sector inmobiliario, sobre todo empresas de capital privado inmobiliario, así como empresas de gestión de inversiones inmobiliarias y REOC, todas con diferentes características y consideraciones.
La mayor diferencia entre los REIT y estas otras empresas inmobiliarias es que los REIT cotizan en bolsa y reportan ganancias trimestralmente.
Desde una perspectiva estratégica, los REIT suelen tener uno tolerancia al riesgo mucho menor que las empresas privadas de inversión inmobiliaria, lo que da como resultado que las carteras de los REIT consistan principalmente en activos básicos (lo que significa tasas de capitalización más estables y más bajas), una aversión a la reurbanización y el desarrollo, y una actividad de adquisición y disposición significativamente menor. Las funciones de gestión de activos son predominantes en la mayoría de los REIT.
1 La tasa impositiva marginal máxima para los ingresos ordinarios es del 37%, pero los REIT obtienen una deducción del 20%, lo que reduce la tasa al 29,6%.
