En el acelerado mundo de las inversiones, es imprescindible contar con la estructura adecuada para maximizar el potencial de tus activos. Cuando se trata de invertir en el competitivo sector inmobiliario, una de las estrategias más eficaces es la pila de capital. En este artículo, descubrirás cómo funciona esta innovadora forma de inversión y cómo puede impulsar tus proyectos inmobiliarios hacia el éxito. ¡Sigue leyendo para aprender más sobre la estructura de inversión inmobiliaria que está revolucionando el mercado!
¿Qué es la pila de capital?
El Pila de capital es la estructura de las fuentes de financiación utilizadas para financiar una inversión inmobiliaria, como la adquisición de una propiedad o un proyecto de desarrollo.
¿Cómo funciona el capital en el sector inmobiliario?
La pila de capital en el sector inmobiliario se refiere al método mediante el cual un inversor obtiene la financiación necesaria para comprar una propiedad existente o emprender un proyecto de desarrollo.
La estructura de financiación de una inversión es de particular importancia en el mercado de bienes raíces comerciales (CRE), donde la deuda representa una parte importante del financiamiento total.
Entonces, ¿cuáles son los componentes del capital en la inversión inmobiliaria?
- Capital social → Capital social, capital preferente
- Deudas → Deuda senior, deuda mezzanine (“deuda junior” o “deuda subordinada”)
En teoría, cuanto mayor sea la proporción de deuda utilizada para financiar la inversión, mayor será (en igualdad de condiciones) el rendimiento para el inversor.
Pero, por supuesto, la desventaja de la deuda es el riesgo que el apalancamiento supone para los inversores, especialmente en caso de impago.
Pedir prestado fondos a un prestamista implica el reembolso obligatorio del principal y los intereses periódicos.
Sin embargo, los accionistas no están obligados a exigir pagos periódicos ni siquiera la devolución de su capital de inversión original en caso de quiebra.
Los ingresos generados por una inversión surgen del aumento del valor del inmueble y las ganancias se realizan en el momento de la venta.
A diferencia del capital, la deuda debe reembolsarse en su totalidad a su vencimiento y los intereses deben pagarse periódicamente durante la vigencia del préstamo, aunque los términos pueden variar según los términos establecidos en el contrato de préstamo específico.
¿Cuál es la estructura de la pila de capital?
La pila de capital o “capitalización” describe las diversas fuentes de financiación utilizadas para financiar un proyecto inmobiliario.
La composición del capital depende del inversor inmobiliario y de las estrategias en términos de su perfil específico de riesgo-rentabilidad.
Las fuentes de financiación que puede contener una pila de capital y las contribuciones porcentuales varían según la inversión.
Sin embargo, existen cuatro fuentes comunes de capital, enumeradas en orden ascendente de prioridad en la siguiente tabla.
| Pila de capital | % En total | Descripción |
|---|---|---|
| Valor general de mercado |
|
|
| Acciones preferentes |
|
|
| deuda mezzanine |
|
|
| Deuda senior |
|
Nota: Los rangos de contribución porcentual indicados en la segunda columna se aplican al financiamiento en el mercado de bienes raíces comerciales (CRE).
¿Cuál es la prioridad en el capital inmobiliario?
La razón por la que la capitalización desempeña un papel en la estructura de las inversiones inmobiliarias es porque determina el orden en que los inversores reciben sus reembolsos en caso de incumplimiento.
En el capital inmobiliario, todas las formas de deuda tienen una clasificación más alta (es decir, una mayor prioridad en términos de reembolso) que las acciones ordinarias y preferentes.
De hecho, los prestamistas deben pagar sus préstamos en su totalidad antes de que los accionistas puedan comenzar a recuperar parte de los ingresos.
Los accionistas podrían ver potencialmente una pequeña recuperación del dólar o quedar completamente eliminados en caso de incumplimiento. El último escenario tiende a ser el más común.
Sin embargo, un mayor riesgo conlleva mayores rendimientos esperados, por lo que el potencial de crecimiento de una inversión en acciones es teóricamente ilimitado (rendimiento «ilimitado»), mientras que los rendimientos de una inversión en deuda son predecibles siempre que todos los pagos del servicio de la deuda se realicen a tiempo.
Por lo tanto, el capital común es el nivel de financiación más riesgoso pero también potencialmente el más gratificante debido a su potencial de crecimiento ilimitado.
Desde la parte superior de la pila de capital hacia abajo, el riesgo (y por lo tanto el rendimiento requerido) atribuible a cada fuente de capital se clasifica en orden descendente.
En términos de orden jerárquico, las acciones ordinarias corren mayor riesgo de pérdida de capital en caso de incumplimiento, mientras que la deuda senior tiene más probabilidades de ser reembolsada en su totalidad.
En caso de retraso en el pago, el orden de pago, en función de la prioridad del siniestro, será el siguiente:
- Deuda senior → Prestamista bancario
- deuda mezzanine → Prestamistas institucionales (inversores de crédito orientados al rendimiento)
- Acciones preferentes → Inversores institucionales (“híbridos”)
- Valor general de mercado → Inversor inmobiliario (por ejemplo, pago inicial)
Cuanto mayor sea el valor de los ingresos posteriores a la liquidación que estén disponibles para su distribución entre los acreedores, mayores serán las tasas de reembolso para todas las partes.
Sin embargo, si los ingresos de la liquidación no son suficientes, los accionistas (es decir, la capa de capital social) se enfrentan a pérdidas importantes.
Todos los accionistas, comunes y preferentes, están subordinados a los tenedores de deuda, lo que significa que los prestamistas deben recibir un reembolso completo antes de que los accionistas puedan recibir cualquier parte de las ganancias, a menos que existan circunstancias excepcionales.
Cómo analizar el capital en el sector inmobiliario
Analizar el capital social de una inversión inmobiliaria es una tarea bastante complicada ya que el rendimiento operativo de la propiedad subyacente determina en última instancia el resultado.
Sin embargo, una mayor deuda, que constituye la capitalización total, no significa necesariamente un mayor riesgo.
¿Por qué? La propiedad probablemente pudo obtener financiamiento en primer lugar porque los prestamistas consideraban que el riesgo crediticio era manejable y los ingresos de la propiedad podían manejar la carga de la deuda.
La mayoría de los prestamistas inmobiliarios, especialmente aquellos que ofrecen préstamos senior como los bancos, tienden a ser reacios al riesgo y valoran la preservación del capital por encima de todo.
Por lo tanto, una propiedad que está financiada en un 80% con deuda debe tener el perfil crediticio adecuado para poder soportar la carga de la deuda.
Por otro lado, una propiedad que sólo está financiada en un 40% con deuda está siendo asegurada por un inversor que se centra principalmente en mejorar la propiedad e identificar patrones de ubicación que puedan capitalizar para crear valor (es decir, aumentar la rentabilidad). o que no puede conseguir más financiación externa por otras razones.
No existe una capitalización óptima para todas las propiedades per se, ya que la dimensión adecuada del préstamo en función de la capacidad de endeudamiento del prestatario debe ser una prioridad.
Si bien varios factores externos pueden determinar la solvencia crediticia y el riesgo de incumplimiento de un prestatario (como una recesión global y el aumento de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal), las variables bajo el control del prestatario son las siguientes:
- Generación de flujo de caja estable → Lograr unos ingresos de alquiler constantes reduce significativamente el riesgo de impago, especialmente si los inquilinos de la propiedad de alquiler son inquilinos con buenas calificaciones crediticias y son inquilinos comerciales, como comerciantes.
- Mejoras limitadas a la propiedad → Cuantas menos mejoras de capital se requieran para que una propiedad logre su estabilización, menor será el perfil de riesgo del proyecto inmobiliario. Por lo tanto, los proyectos de desarrollo a largo plazo tienden a ser más riesgosos porque hay mucha incertidumbre al pronosticar el desempeño durante períodos de diez, veinte o más años.
- Ubicación y mercado → El perfil riesgo-rentabilidad de un proyecto inmobiliario está influenciado por las tendencias en una ubicación y mercado específicos. Si bien las perspectivas a largo plazo son difíciles de predecir, las tendencias a corto plazo son más fáciles de detectar. A diferencia de los productos y servicios vendidos por las empresas, el sector inmobiliario tiende a tener menos “modas pasajeras” de corto plazo. Por ejemplo, un mercado con una gran demanda durante varios años se considera una tendencia a corto plazo, mientras que la demanda de productos puede colapsar en unas pocas semanas.
Cómo realizar un análisis del índice de capital acumulado
Los prestamistas inmobiliarios utilizan varias métricas de suscripción como parte del tamaño del préstamo para analizar el perfil de riesgo de una inversión.
Pero tres de los índices financieros de suscripción más comunes para estimar la capacidad de endeudamiento de un prestatario, que se utilizan para establecer el límite máximo del monto del préstamo, son los siguientes:
- Relación préstamo-valor (LTV)
- Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
- Rendimiento de la deuda (DY)
1. Relación préstamo-valor (LTV)
La relación préstamo-valor (LTV) mide el riesgo de un préstamo planificado comparando el monto del préstamo solicitado con el valor estimado de la propiedad y asegurando así la financiación, es decir, el valor justo de mercado de la propiedad en el momento actual.
La fórmula para cada relación se enumera en la siguiente sección.
Relación préstamo-valor (LTV) = Monto del préstamo ÷ Valor estimado de la propiedad
El monto del préstamo representa el monto de financiamiento solicitado, mientras que el valor estimado de la propiedad es el valor de mercado estimado (FMV) de la propiedad a la fecha actual. En general, cuanto menor es el ratio LTV, menor es el riesgo que perciben los prestamistas, lo que beneficia los intereses del prestatario.
2. Rendimiento de la deuda (DY)
El rendimiento de la deuda mide el riesgo de un préstamo inmobiliario en función del rendimiento estimado del capital para un préstamo inmobiliario comercial y representa el rendimiento estimado recibido por un prestamista en relación con el préstamo original otorgado al prestatario en el escenario hipotético de incumplimiento.
La fórmula para calcular el rendimiento de la deuda es la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y el monto total del préstamo, expresado como porcentaje.
Rendimiento de la deuda (DY) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Monto total del préstamo
El ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad es el ingreso pro forma total de una propiedad en el momento de la estabilización, incluidos los ingresos por alquiler y los ingresos auxiliares, menos las desocupaciones y las pérdidas por préstamos.
Debido a que el NOI excluye elementos no operativos como los costos financieros y los impuestos sobre la renta, el rendimiento de la deuda es efectivamente una métrica antes de impuestos no apalancada.
- Menor rendimiento de la deuda (%) → Mayor riesgo crediticio
- Mayor rendimiento de la deuda (%) → menor riesgo crediticio
El índice es exclusivo del rendimiento de la deuda y no se ve afectado por las fluctuaciones en las tasas de interés, los cambios en el valor de mercado de los bienes raíces y el calendario de pagos del préstamo porque mide el monto total del préstamo.
3. Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
El DSCR compara el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad con su servicio de deuda anual para determinar si los ingresos generados son suficientes para cubrir la carga de deuda anual.
Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Servicio de deuda anual
La métrica DSCR implica dividir el NOI de una propiedad por el servicio de la deuda anual, que representa la suma de los pagos de la hipoteca y los intereses de una propiedad anualmente.
- DSCR = 1.0x → Punto de equilibrio (NOI = Servicio de deuda anual)
- DSCR < 1.0x → Ingresos insuficientes (NOI < Servicio de deuda anual)
- DSCR > 1.0x → Exceso de ingresos con “colchón” (NOI > Servicio de deuda anual)
¿Cómo se determina el capital óptimo en el sector inmobiliario?
Para ampliar la sección anterior, tenga en cuenta que los prestamistas suelen seguir las pautas generales al determinar el tamaño apropiado de un préstamo de bienes raíces comerciales:
- Relación préstamo-valor (LTV) → La mayoría de los préstamos inmobiliarios comerciales tienen un límite máximo de alrededor del 75% en la mayoría de los casos, es decir, el ratio LTV máximo establecido por los prestamistas es del 75%, por lo que la contribución mínima al capital del prestatario suele ser del 25%.
- Rendimiento de la deuda (DY) → Los mayores rendimientos de la deuda significan un mayor rendimiento potencial del capital en préstamos (y viceversa). Conceptualmente, el rendimiento de la deuda indica la rapidez con la que un prestamista podría recuperar sus fondos originales en caso de incumplimiento. Cada prestamista establece diferentes objetivos mínimos de rendimiento de la deuda, pero el rango estándar entre los prestamistas de bienes raíces comerciales oscila entre el 8% y el 12%.
- Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) → La mayoría de los prestamistas de bienes raíces comerciales tienden a ser más reacios al riesgo y se esfuerzan por reducir la probabilidad de incumplimiento. Por lo tanto, los prestamistas a menudo establecen un compromiso mínimo de DSCR de alrededor de 1,25 veces para garantizar la capacidad del prestatario de pagar la carga de la deuda, incluido un «colchón» para superar períodos de mal desempeño. Un índice DSCR de 1,25 significa que el NOI de la propiedad es el 125% del servicio total de la deuda, es decir, el 25% del exceso de ingresos para cubrir los pagos de la deuda.
Calculadora de pila de capital
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
1. Supuestos sobre bienes raíces comerciales
Supongamos que una empresa de inversión en bienes raíces comerciales (CRE) está solicitando un préstamo hipotecario a un banco para financiar la adquisición de un edificio de oficinas en alquiler.
El desempeño operativo pro forma del edificio de oficinas de bienes raíces comerciales es el siguiente según el análisis realizado por el inversionista inmobiliario.
| Bienes raíces comerciales – desempeño operativo | |
|---|---|
| ($ en miles) | 2023E |
| Renta potencial bruta (GPR) | $2,200 |
| (+) Ingresos adicionales | 300 |
| Ingreso Bruto Potencial (IGP) | $2,500 |
| (–) Pérdidas desocupadas y crediticias (@ 6,0%) | (150) |
| Ingreso bruto efectivo (EGI) | $2,350 |
| (-) Gastos de negocio | (1850) |
| Ingresos operativos netos (NOI) | $500 |
En cuanto al precio de compra, la tasa de capitalización de mercado es del 8,0%, por la cual podemos dividir el NOI de la propiedad para estimar el valor de la propiedad.
Precio de compra
- Ingreso operativo neto (NOI) = $500,000
- Tasa de capitalización de mercado (%) = 8,0%
- Valor de la propiedad = $500.000 ÷ 8,0% = $6,25 millones
Ahora queda la pregunta: “¿Cómo se financia la compra de la propiedad?”
2. Ejemplo de cálculo de la pila de capital
Para simplificar, asumiremos que existe una sola fuente de deuda, un préstamo de bienes raíces comerciales, y que el precio de compra restante lo aporta la empresa de inversión en bienes raíces comerciales (CRE).
El préstamo solicitado por el inversionista inmobiliario es de $4 millones a un plazo de 30 años.
Préstamo de bienes raíces comerciales
- Monto del préstamo comercial = $4 millones
- Tasa de interés anual (%) = 6,0%
- Plazo del préstamo = 30 años
Con base en el perfil de riesgo del prestatario propuesto y del proyecto inmobiliario, la tasa de interés es del 6,0%.
Una vez concedido el importe del préstamo comercial, la aportación de capital del inversor inmobiliario, es decir, el pago inicial para «detener» la financiación restante necesaria, es la diferencia entre el precio de compra y el importe total del préstamo.
Contribución de capital
- Precio de compra = 6,25 millones de dólares
- Saldo total de la deuda = $4 millones
- Contribución de capital (“pago inicial”) = $6,25 millones – $4 millones = $2,25 millones
3. Análisis del índice de tamaño de los préstamos de capital acumulado
Dados los componentes de deuda y capital utilizados para financiar la compra, podemos determinar las contribuciones porcentuales por fuente de capital dividiendo cada uno por la capitalización total.
Pila de capital
- Capitalización total = $4 millones + $2,25 millones = $6,25 millones
- % de contribución de deuda = $4 millones ÷ $6,25 millones = 64,0%
- % de contribución de capital = $2,25 millones ÷ $6,25 millones = 36,0%
Aunque no es demasiado práctico en nuestro escenario, se recomienda calcular la suma de las contribuciones porcentuales de deuda y capital para garantizar que la suma sea 1 (o 100%) como una «verificación de cordura» rápida.
- % capitalización total = 64,0% + 36,0% = 100,0%
En la sección final de nuestro ejercicio de modelación, medimos el riesgo atribuible al financiamiento aplicando los conceptos de índice de riesgo mencionados anteriormente.
Análisis del índice de tamaño del préstamo
- Relación préstamo-valor (LTV) = $4 millones ÷ $6,25 millones = 64,0%
- Rendimiento de la deuda (DY) = $500.000 ÷ $4 millones = 12,5%
- Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) = $500 000 ÷ PMT (6,0%, 30 años, $4 millones) = 1,72x
Si asumimos que el prestamista establece los parámetros de una relación préstamo-valor (LTV) máxima del 75%, un rendimiento mínimo de la deuda del 10,0% y un índice mínimo de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de 1,25x, la pila de capital es des Se espera que se aprueben los préstamos comerciales previstos.
