El mundo del mercado inmobiliario es un vasto y complejo universo en constante evolución. Si estás pensando en comprar o vender una propiedad, es crucial contar con una estrategia sólida que te permita obtener los mejores resultados. En este artículo, exploraremos el enfoque de comparación de ventas, una herramienta esencial utilizada por expertos en bienes raíces para evaluar el valor de una propiedad. Descubriremos cómo funciona este método, sus ventajas y cómo puedes aprovecharlo para tomar decisiones inteligentes en el mercado inmobiliario. ¡Sigue leyendo para conocer más!
El uso de datos de ventas de propiedades similares para determinar el valor de mercado de una propiedad en particular.
¿Qué es el enfoque de comparación de ventas (bienes raíces)?
El enfoque de comparación de ventas se basa en ventas recientes de propiedades similares a la propiedad que se está tasando. La propiedad a comparar también debe estar en la misma ubicación y estar actualmente en uso.
Resumen
- El método de comparación de ventas es uno de los tres métodos de valoración de bienes inmuebles. Otros enfoques de valoración incluyen enfoques de costos e ingresos.
- El enfoque de valoración comparativa de ventas en el sector inmobiliario utiliza datos de ventas de propiedades similares para determinar el valor de mercado de una propiedad.
- Al determinar el valor actual de una propiedad, el tasador debe utilizar al menos tres propiedades comparables y vendidas recientemente.
Comprender el enfoque de comparación de ventas
Al evaluar el valor del inmueble en cuestión, se realizan ajustes de precio de acuerdo con las características del inmueble comparable.
Si la propiedad en cuestión carece de una característica particular que también se encuentra en la propiedad comparable, el precio se ajustará a la baja en función del valor atribuido a una característica particular. Por lo tanto, si la propiedad tiene una característica valiosa que no se puede encontrar en una propiedad comparable, el valor se ajustará al alza en consecuencia. Esto continuará hasta que se obtenga una cifra final después de comparar al menos tres propiedades similares recientemente vendidas.
El enfoque de comparación de ventas para la valoración es una parte importante del análisis comparativo de mercado para los profesionales de valoración. El enfoque de mercado comparativo es la base para determinar el valor de mercado actual de las propiedades que se compran. Cuando se utiliza junto con otros métodos de valoración, el enfoque de comparación de ventas proporciona una estimación aproximada para vendedores, inversores, tasadores y el público en general.
Debido a la naturaleza dinámica y en constante cambio de los mercados inmobiliarios, los inversores deben comprobar periódicamente los precios de las propiedades que se han puesto a la venta recientemente. Los mercados están cambiando rápidamente y todos los actores deben estar al tanto de las tendencias actuales. Según las condiciones imperantes, es posible que se exija a los vendedores e inversores que aumenten o disminuyan sus reclamaciones para seguir el ritmo de las tendencias del mercado.
Encuentre la propiedad de comparación ideal
Una propiedad comparable es aquella que es más similar a la propiedad en cuestión. Las similitudes deben ser consistentes con todos los detalles generales de la propiedad. Las descripciones generales de una propiedad incluyen la cantidad de dormitorios, baños, pies cuadrados, etc. Las variaciones permitidas incluyen, entre otras, un baño adicional, color de pintura y otras descripciones insignificantes.
La comparación de propiedades comparables debe limitarse a propiedades que estén lo más cerca posible entre sí. Esto se debe a que las propiedades en diferentes ubicaciones pueden tener diferentes valores de mercado, aunque comparten muchas similitudes.
Por ejemplo, los apartamentos residenciales cerca del distrito comercial central se valoran más que las propiedades ubicadas lejos del distrito comercial central. Otra consideración que se debe hacer es adquirir propiedades que hayan sido vendidas recientemente, si es posible.
Las propiedades vendidas recientemente tienen mejores aproximaciones que las propiedades que se vendieron unos meses o años antes porque los mercados inmobiliarios cambian con regularidad. Si no hay propiedades comparables en la misma ubicación, considere las propiedades cercanas vendidas recientemente en lugar de tomar un período más largo para buscar propiedades comparables.
Factores de ajuste de calificación
1. Propiedades comparables
La propiedad en cuestión debe ser lo más similar posible a la propiedad de comparación, lo que reduce significativamente la necesidad de ajustes. Los ajustes surgen de las diferencias comparativas identificadas para el inmueble en cuestión.
2. Participación en la propiedad
El valor del sujeto se puede ajustar hacia arriba o hacia abajo dependiendo del interés de propiedad en la propiedad en cuestión. Por ejemplo, los intereses de honorarios simples se valoran de manera diferente a los intereses de honorarios de contratos de arrendamiento. Por lo tanto, la participación en la propiedad es un tema controvertido en la valoración.
3. Condiciones del mercado
Las condiciones del mercado son factores determinantes adicionales para los ajustes de valoración. Dependiendo de las tendencias predominantes en el mercado, los precios de las propiedades pueden subir o bajar. Dependiendo de la competencia actual, los vendedores pueden bajar sus precios para tener más posibilidades de adquisición. El mercado puede cambiar incluso en una semana.
4. Ubicación
Otro factor crucial es la ubicación de la propiedad en cuestión. Las propiedades que están relativamente cerca de infraestructura importante como aeropuertos, carreteras, centros de negocios, etc. se consideran más valiosas que las ubicadas más lejos.
Factores clave como los patrones de tráfico, las oportunidades de compras y el acceso a servicios sociales también pueden contribuir a los ajustes debido a las diferencias entre la propiedad en cuestión y propiedades comparables.
Diploma
El enfoque de comparación de ventas utiliza la similitud de las dos propiedades que se comparan. La similitud va desde lo reciente de la venta o cotización hasta la similitud en la descripción de las empresas que se comparan. Es evidente que no existen unidades idénticas y comparables; Por tanto, se requieren ajustes en función de las diferentes características.
El enfoque de comparación de ventas depende en gran medida de datos de ventas actualesy puede que no sea apropiado si los datos de ventas actuales no están disponibles. Por lo tanto, una valoración de una propiedad que carece de cifras de ventas completas y datos actuales debería recurrir a medios alternativos. Sin embargo, cuando los datos actuales son suficientes, el método de valoración de propiedades de “comparación de ventas” es el método de valoración más apropiado.
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