P/AFFO es la nueva tendencia que está captando la atención de los amantes de la moda. Si eres de aquellos que siempre buscan lucir diferente y seguir las últimas tendencias, este término no puede faltar en tu vocabulario. Pero ¿qué significa P/AFFO? Prepárate para conocer un estilo revolucionario que está tomando las pasarelas y las calles por igual. ¡Descubre cómo puedes sumarte a esta moda que promete no dejar indiferente a nadie!
Una medida del desempeño financiero de un REIT
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¿Qué es P/AFFO?
El P/AFFO se calcula sumando el P/FFO a cualquier aumento de alquiler y restando los gastos de capital y los costos de mantenimiento de rutina. El P/AFFO es una medida del desempeño financiero de un REIT (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces). Es equivalente a P/FFO ajustado por gastos de capital y costos de mantenimiento regular, lo que lo convierte en una herramienta de valoración de REIT más precisa que P/FFO.
También es un indicador más preciso de los dividendos que pagará una empresa en el futuro y puede ayudar a los inversores potenciales a decidir si compran o no acciones de la empresa. El P/AFFO también se conoce como fondos disponibles para distribución.
Resumen
- P/AFFO es una versión personalizada de Fondos de Operaciones (FFO) que tiene en cuenta los gastos de capital de una empresa.
- La métrica P/AFFO no está estandarizada, lo que hace imposible comparar un REIT con otro ya que no existen métodos estándar para P/AFFO entre empresas.
- El P/AFFO toma en cuenta los gastos de capital de la cartera, tales como: B. un aumento del alquiler, un repintado del local y una sustitución del tejado.
Cómo calcular P/AFFO
Calcular P/AFFO requiere que primero determinemos el P/FFO y luego restemos otras formas de gastos del P/FFO para llegar al P/AFFO. El P/FFO se utiliza para evaluar el flujo de caja de las inversiones inmobiliarias. El cálculo implica primero determinar el beneficio neto de la empresa y luego sumar los costos de depreciación y amortización durante el período. La depreciación se vuelve a tener en cuenta en la ecuación porque los bienes raíces aumentan de valor y restar la depreciación distorsionaría el valor de una propiedad.
El P/AFFO se calcula determinando el valor P/FFO y deduciendo los gastos de capital, como los costos de mantenimiento y cualquier ganancia de capital de la venta de la propiedad. Las ganancias de capital por la venta de la propiedad se deducen porque es un evento único y no tiene un impacto a largo plazo en la propiedad.
Relación de pago P/AFFO
La relación P/AFFO mide la capacidad de un REIT para pagar dividendos a los accionistas a largo plazo. El índice de pago se calcula dividiendo la tasa de dividendo anual de un REIT por su P/AFFO estimado por acción. Ayuda a evaluar el flujo de caja operativo del REIT, teniendo en cuenta los gastos de capital y otros costos de mantenimiento de rutina.
Si un ratio calculado es superior al 100%, significa que los dividendos de este REIT son superiores a las ganancias previstas para operaciones futuras. Esto puede requerir que el REIT pague dividendos de sus reservas de efectivo. Sin embargo, tal escenario no es motivo de preocupación si prevalece en el corto plazo. Sin embargo, puede ser motivo de preocupación si se extiende a largo plazo, lo que resulta insostenible para la empresa y requiere una actuación rápida para ajustar el pago del dividendo.
P/AFFO frente a P/FFO
Se prefiere el P/AFFO al P/FFO para medir el desempeño de un REIT porque el primero deduce en detalle los costos incurridos por la empresa, incluidos los gastos de capital y los costos de mantenimiento de rutina. El P/FFO solo considera los costos de depreciación y amortización y excluye otros costos importantes que afectan el valor de una empresa.
Otro punto de discordia entre las dos métricas es que P/FFO está más estandarizado que P/AFFO para la mayoría de las empresas. Existen pautas que las empresas pueden utilizar al calcular P/FFO, pero no existe un método estándar para calcular P/AFFO.
Esto significa que cada empresa puede utilizar su método preferido para determinar su P/AFFO; Los valores determinados por las empresas pueden no ser comparables con otros valores de la industria. La comparación es un aspecto importante en la Sector inmobiliario ya que permite a los expertos determinar el desempeño de diferentes empresas.
Deuda (ratio de apalancamiento)
Para un crecimiento constante en P/AFFO por acción y un aumento en los dividendos pagados a los accionistas, las empresas deben mantener un costo de capital más bajo que los retornos en efectivo. La deuda es una consideración clave para la mayoría de las empresas, ya que pueden pedir prestado para impulsar su crecimiento o cubrir un déficit en la financiación de sus operaciones. Sin embargo, el costo de la deuda varía y las empresas deberían obtener la deuda más barata que sea flexible y ofrezca términos de pago manejables.
Las empresas utilizan índices de apalancamiento para evaluar el riesgo asociado con una oferta de deuda en particular. Las agencias de calificación también utilizan el ratio para evaluar la solvencia de los REIT. Los acreedores utilizan los datos recopilados por las agencias de calificación para demostrar la solvencia del prestatario.
Los datos proporcionan información sobre el flujo de caja de un REIT y su capacidad para pagar cómodamente la deuda, así como si tiene otras deudas pendientes con otros acreedores. La solvencia de una empresa es de crucial importancia para su solvencia, ya que los acreedores pueden utilizar dichos documentos para evaluar su capacidad de pago y el riesgo de incumplimiento. Por tanto, los bajos tipos de interés de los préstamos limitan las oportunidades de crecimiento de una empresa.
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