P/FFO frente a P/AFFO

En el mundo de las inversiones, es fundamental entender y analizar diferentes métricas financieras para evaluar la rentabilidad y la salud financiera de una empresa. Dos de las métricas más comunes en el sector inmobiliario son el P/FFO (Price to Funds From Operations) y el P/AFFO (Price to Adjusted Funds From Operations). Estas dos cifras proporcionan a los inversores una visión clave sobre el valor de una empresa y su capacidad para generar ingresos. En este artículo, exploraremos en detalle qué significan estas métricas, cómo se calculan y cómo interpretarlas para tomar decisiones de inversión informadas. ¡Prepárate para sumergirte en el mundo de los ratios financieros y descubrir cuál es el más indicado para ti!

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¿Qué es P/FFO frente a P/AFFO?

P/FFO versus P/AFFO se consideran métricas más sofisticadas para medir el desempeño de los REIT. Aunque las ganancias por acción (EPS) se utilizan a menudo para medir el desempeño de un REIT, se prefieren P/FFO (precio/fondos de operaciones) y P/AFFO (precio/fondos ajustados de operaciones) porque incluyen procedimientos mediante los cuales el desempeño de la sector inmobiliario se puede evaluar mejor.

P/FFO frente a P/AFFO

EPS toma los ingresos totales del período menos todos los gastos, divididos por el número total de acciones para obtener las ganancias por acción. No tiene en cuenta el hecho de que ciertos costos pueden no ser monetarios, como la depreciación y el deterioro. Los gastos no monetarios reducen los dividendos pagados a los accionistas, mientras que la mayoría de los bienes inmuebles aumentan de valor en lugar de depreciarse. El P/FFO, y por lo tanto el P/AFFO, tiene en cuenta estos costos y los pasa por alto para pagar a los accionistas los montos de los dividendos ganados.

Diferencias: P/FFO vs. P/AFFO

Existen dos diferencias notables entre los dos métodos para determinar el desempeño de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). En primer lugar, el P/FFO tiene una fórmula uniforme que suelen utilizar varias empresas, mientras que el P/AFFO carece de una fórmula estándar. Diferentes empresas utilizan diferentes fórmulas e incorporan diferentes factores en la fórmula para calcular P/AFFO. Esto dificulta la comparación de P/AFFO entre diferentes empresas y REIT.

En segundo lugar, el P/AFFO es una versión personalizada del P/FFO. El P/AFFO se ajusta restando todos los gastos de capital del P/FFO. El P/FFO ignora los gastos de capital y otros costos de mantenimiento de rutina, como el repintado y el reemplazo del techo. Es un costo vital que mantiene la propiedad en sus mejores condiciones y la hace atractiva para inversores y posibles inquilinos. El P/AFFO también deduce los ingresos por alquiler en línea recta, lo que reduce el efectivo disponible para distribución.

Similitudes: P/FFO frente a P/AFFO

P/FFO es el ingreso neto más depreciación y amortización. Los costos se vuelven a sumar porque al calcular el ingreso neto restamos los costos totales del ingreso total.

La depreciación y la amortización son gastos no monetarios que no tienen ningún impacto en los flujos de efectivo de una empresa. Deducir los gastos no monetarios de los ingresos da como resultado una menor ganancia. Por lo tanto, los dividendos distribuidos a los accionistas se reducen por el monto de los gastos no monetarios.

Tanto P/FFO como P/AFFO agregan gastos no monetarios a los ingresos netos para eliminar el impacto de la depreciación y amortización, que no afecta el flujo de efectivo. Ambos métodos funcionan mejor que los métodos tradicionales, como el EPS, para medir el desempeño de la industria inmobiliaria.

Ambas métricas también son comunes a la hora de valorar los REIT, pero aún no están definidas en las normas contables. Actualmente es Normas Internacionales de Contabilidad (NIIF) no reconoce oficialmente los dos métodos como mediciones calificadas para la industria inmobiliaria.

P/FFO vs. P/AFFO: ¿Cuál es más adecuado?

La medida más adecuada para evaluar el sector inmobiliario depende de la autoridad respectiva. Al comparar REIT de varias empresas, P/FFO es la métrica preferida. Esto se debe a que P/FFO está estandarizado y varios REIT utilizan la fórmula estándar.

No existe una fórmula estandarizada para P/AFFO. Sin embargo, los fondos ajustados de las operaciones pueden considerarse un mejor indicador del desempeño del REIT porque elimina de la fórmula los costos no monetarios. El P/AFFO es preciso porque deduce los gastos de capital y otros costos de mantenimiento de rutina.

Ambos métodos ofrecen la posibilidad de proporcionar una estimación conjunta en casos excepcionales. Si un REIT no incurre en depreciación ni gastos de capital, ambos métodos producirán resultados similares al medir el desempeño del REIT. Por ejemplo, P/FFO toma el ingreso neto y suma la depreciación y amortización, que falta en este caso, lo que hace que ambas fórmulas sean idénticas. El P/AFFO toma el P/FFO y resta los gastos de capital y otros gastos de rutina que faltan en este caso.

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