¿Alguna vez has escuchado hablar del término AFFO? Es posible que te suene familiar si estás interesado en el mundo de las inversiones y los bienes raíces. En este artículo, te invitamos a descubrir todo lo que necesitas saber sobre el regreso de AFFO, una fórmula financiera que puede ayudarte a calcular el verdadero rendimiento de tus inversiones. Además, te ofrecemos una herramienta exclusiva: nuestra calculadora de AFFO, que te permitirá realizar cálculos precisos de manera fácil y rápida. ¡No te pierdas esta oportunidad de aprender y optimizar tus estrategias de inversión!
¿Qué es la devolución AFFO?
El regreso AFFO es la relación entre el AFFO por acción de un REIT y su precio de mercado actual, expresado como porcentaje.
¿Cómo calcular el rendimiento AFFO?
El rendimiento AFFO es un método basado en los ingresos para analizar la valoración actual de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).
Para los participantes en el mercado REIT, en particular los inversores inmobiliarios, la métrica de rendimiento AFFO es una herramienta para determinar si la valoración de un REIT a la fecha actual está infravalorada, sobrevalorada o cotiza a su valor razonable.
De acuerdo con la SEGUNDOPara ser elegible para beneficios fiscales especiales, los REIT deben distribuir al menos el 90% de su ingreso imponible total a los accionistas como dividendos.
Por lo tanto, los inversores de REIT deben garantizar que se generen ingresos suficientes para cubrir los costos operativos y cumplir (o superar) las distribuciones de dividendos requeridas utilizando métricas como fondos de operaciones (FFO) y fondos de operaciones ajustados (AFFO).
- Fondos de Operaciones (FFO) → FFO fue diseñado por Nareit está destinado a servir como una métrica estandarizada para medir el desempeño operativo de los REIT. A diferencia de las métricas GAAP tradicionales, el FFO se considera ampliamente un método preciso para analizar el desempeño operativo de un REIT. Por lo tanto, la mayoría de los REIT informan el FFO en sus presentaciones financieras y presentaciones para inversionistas, aunque no es una medida GAAP.
- Fondos operativos ajustados (AFFO) → Por el contrario, AFFO se creó para abordar las deficiencias y críticas con respecto a FFO. AFFO es una mejora con respecto a la métrica FFO tradicional para estimar el flujo de efectivo restante disponible para los accionistas. Sin embargo, la desventaja de AFFO es la falta de uniformidad en el proceso de cálculo. Debido a que existe una mayor discreción en los ajustes realizados, el método para calcular e informar el AFFO a los inversores varía según el REIT, lo que aumenta el riesgo de interpretaciones erróneas.
Los dos ajustes más comunes que distinguen a AFFO de FFO son la deducción del gasto de capital de mantenimiento recurrente (capex) del REIT y el ajuste por gastos de alquiler lineales y no monetarios (es decir, distribuir el gasto de alquiler de manera uniforme durante el plazo del arrendamiento). .
Sin embargo, en la práctica, el FFO se informa y analiza con más frecuencia que el AFFO porque este último se basa más en estimaciones subjetivas.
El proceso para calcular el rendimiento AFFO consta de los siguientes pasos.
- Determine el precio de mercado actual por acción (capitalización de mercado ÷ acciones totales)
- Calcule AFFO por acción (fondos operativos ajustados ÷ acciones totales)
- Divida el precio de mercado por acción por el AFFO por acción
- Multiplique por 100 para convertir el resultado en forma de porcentaje.
Fórmula de rendimiento AFFO
La fórmula para calcular el rendimiento de AFFO es la siguiente.
Retorno AFFO (%) = Fondos operativos ajustados (AFFO) ÷ Capitalización de mercado
Dónde:
- Fondos de operaciones (FFO) = Ingresos netos + Depreciación – Ganancia de ventas, neta + Pérdida NCI, neta
- Fondos operativos ajustados (AFFO) = fondos operativos (FFO) – inversiones de mantenimiento (capex) – alquiler lineal +/– otros ajustes
- Capitalización de mercado = precio de mercado actual × número total de acciones en circulación
El «precio de mercado actual» de un REIT se puede observar fácilmente a través de plataformas de datos en línea como Bloomberg, así como en sitios financieros que obtienen datos comerciales en tiempo real de recursos de terceros (por ejemplo, CNBC, WSJ).
O la fórmula de rentabilidad AFFO se puede expresar por acción.
Retorno AFFO (%) = AFFO por acción ÷ Precio de mercado actual
Dónde:
- AFFO por acción = Fondos de operaciones ajustados (AFFO) ÷ ÷ Total de acciones en circulación
- Precio de mercado actual = capitalización de mercado ÷ número total de acciones en circulación
Nota: El rendimiento AFFO es el recíproco del múltiplo P/AFFO (es decir, relación precio-AFFO).
Saber más → Fondos operativos ajustados (AFFO)
Calculadora de rentabilidad AFFO
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo del rendimiento de REIT AFFO
Supongamos que tenemos la tarea de calcular el rendimiento AFFO de un REIT que recientemente informó sus resultados financieros para el año fiscal que finaliza en 2022.
En 2022, el REIT generó 8,5 millones de dólares en fondos de operaciones (FFO). Hay dos ajustes para calcular el AFFO informado por el REIT:
- Fondos de operaciones (FFO) = $8,5 millones
- Gasto de capital de mantenimiento (Capex) = $400,000
- Alquiler lineal = $100,000
Ajustando el FFO por los gastos de capital de mantenimiento recurrentes y los gastos de alquiler lineales no monetarios, los fondos de operaciones ajustados (AFFO) del REIT son de $ 8 millones.
- Fondos ajustados de operaciones (AFFO) = $8,5 millones – $400 000 – $100 000 = $8 millones
En el siguiente paso, asumiremos que el REIT tenía un total de 4 millones de acciones en circulación en 2022, aunque para simplificar asumiremos que se mantuvo estable desde el principio hasta el final del año.
- Total de acciones en circulación = 4 millones
Dado el recuento de acciones del REIT, el AFFO por acción es de 2,00 dólares.
- AFFO por acción = $8 millones ÷ 4 millones = $2,00
En el paso final, obtenemos un rendimiento AFFO del 10,0% dividiendo el AFFO por acción por el precio de mercado actual del REIT, que asumimos que era de 20,00 dólares por acción en el último cierre.
- Rendimiento AFFO (%) = $2,00 ÷ $20,00 = 0,10 o 10,0%
