¿Te gustaría saber cuál es la tasa de ocupación de equilibrio en tu negocio? ¡No busques más! En este artículo, te presentaremos la fórmula y una calculadora para que puedas determinar cuán eficiente está siendo tu empresa. La tasa de ocupación de equilibrio es un factor crucial para cualquier negocio, ya que nos indica el punto en el cual los costos fijos y variables se equilibran. ¡Sigue leyendo para descubrir cómo calcularla y optimizar tus recursos económicos!
¿Qué es la ocupación de equilibrio?
El Tasa de ocupación de equilibrio es el umbral mínimo de utilización de una propiedad para garantizar que se cumplan sus costos operativos y obligaciones de servicio de la deuda, expresado como porcentaje.
¿Cómo se calcula la ocupación de equilibrio?
En el mercado de bienes raíces comerciales (CRE), la tasa de ocupación de equilibrio es la tasa de ocupación en la que una propiedad está cerca de un déficit operativo (“pérdida”) o una ganancia operativa (“superávit”).
Por lo tanto, la tasa de ocupación de equilibrio es el porcentaje de unidades ocupadas necesarias para que una propiedad cubra sus costos totales, incluidos los costos fijos y variables.
- Ingreso bruto potencial (PGI) = OpEx + Servicio de la deuda → Cuando una propiedad se encuentra en un estado de ocupación de equilibrio, su ingreso bruto potencial (PGI) es igual a la suma de sus gastos operativos y obligaciones de servicio de la deuda.
- DSCR = 1,0x → Para propiedades con ocupación que cubre costos, el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es exactamente 1.0x.
En pocas palabras, la tasa de ocupación de equilibrio es el umbral mínimo para la tasa de ocupación, por lo que el propietario debe asegurarse de que su tasa de ocupación supere la tasa de equilibrio.
De lo contrario, los ingresos de la propiedad serán insuficientes para cubrir los gastos operativos y los pagos del servicio de la deuda, poniendo al propietario en riesgo de incumplimiento del préstamo (y ejecución hipotecaria).
Para los propietarios, la tasa de ocupación de equilibrio es un método útil para estimar el porcentaje de ocupación necesario para volverse rentable, es decir, cuando las ganancias comienzan a superar los costos.
Desde la perspectiva de los prestamistas y suscriptores de préstamos inmobiliarios, la tasa de ocupación de equilibrio se utiliza para mitigar el riesgo y establecer una tasa de ocupación requerida que debe cumplir el prestatario en función de un precedente histórico.
A menudo, un prestamista inmobiliario concertará un préstamo con condiciones que impongan un requisito mínimo de equilibrio para proteger su riesgo de caída y reducir el riesgo de pérdida de capital.
El cálculo de la tasa de ocupación equilibrada comienza con la suma de los gastos operativos de la propiedad y el servicio de la deuda, seguido de dividir el gasto total por el ingreso bruto potencial (PGI) que podría lograrse si todas las unidades estuvieran hipotéticamente ocupadas, es decir, una tasa de desocupación del cero por ciento. .
Fórmula de ocupación de equilibrio
La fórmula para calcular la tasa de ocupación de equilibrio es la siguiente.
Tasa de ocupación de equilibrio = Gastos comerciales + Servicio de deuda ÷ Ingreso Bruto Potencial (IGP)
- Gastos comerciales: Los costos operativos totales de una propiedad incluyen todos los costos necesarios para las operaciones diarias. Algunos de los gastos comerciales más comunes incluyen impuestos a la propiedad, seguros de propiedad, tarifas de mantenimiento, servicios públicos y tarifas de administración de la propiedad.
- Servicio de deuda: El componente del servicio de la deuda se refiere a cualquier pago realizado a los prestamistas que han proporcionado capital en forma de deuda para la propiedad de cualquier forma.
- Ingreso Bruto Potencial (IGP): El ingreso bruto potencial (IGP) es el beneficio que generará una propiedad en el escenario hipotético en el que todas las unidades disponibles están ocupadas por inquilinos, es decir, no hay unidades vacías.
¿Qué es una buena tasa de ocupación de equilibrio?
La interpretación del índice de equilibrio suele ser subjetiva y depende de la industria en la que opera la propiedad, así como de factores externos, como las condiciones actuales del mercado inmobiliario.
Como regla general, una tasa de ocupación de equilibrio más baja se considera más favorable desde una perspectiva de riesgo, ya que hay más “colchón” para eventos inesperados o un desempeño financiero deficiente.
El rango estándar para una tasa de ocupación equilibrada para propiedades comerciales tiende a estar entre el 60% y el 80%.
Por el contrario, las tasas de ocupación de equilibrio para las propiedades hoteleras, particularmente los hoteles, tienden a estar en el extremo inferior, con un promedio de entre el 50% y el 60%, lo que sirve como un amortiguador necesario contra eventos impredecibles y fluctuaciones en la demanda que surgen de la naturaleza cíclica del turismo. y viajar.
- Mayor tasa de ocupación en equilibrio → Costos generales más altos y más riesgo
- Menor tasa de ocupación en equilibrio → Menores costos generales y menos riesgo
En la mayoría de las industrias inmobiliarias, un índice de equilibrio inferior al 85% se considera un riesgo manejable.
Sin embargo, una diferencia que hay que entender aquí es que la tasa de ocupación de equilibrio se utiliza normalmente como parte de la planificación del peor de los casos y para desarrollar una estrategia de mitigación de riesgos, en lugar de como un objetivo establecido por el que se esfuerzan los propietarios, lo cual debería ser intuitivo ya que la mayoría de las empresas se esfuerzan por maximizar las ganancias.
Calculadora de ocupación de equilibrio
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de ocupación de equilibrio
Suponga que el propietario de un pequeño edificio comercial tiene un total de 20 unidades de alquiler disponibles, con la tasa actual de mercado de $2500 por mes.
- Número total de unidades = 20 unidades
- Renta a precio de mercado por mes = $2,500.00
El producto de las dos métricas es igual al ingreso bruto potencial (IGP) de la propiedad mensualmente, que es de 50.000 dólares al mes.
- Ingreso Bruto Potencial (IGP) = 20 × $2,500 = $50,000
Del ingreso bruto potencial (PGI) de la propiedad, nuestro siguiente paso es deducir nuestros dos costos (gastos operativos y obligaciones de servicio de la deuda) que asumimos que son $12 000 y $18 000, respectivamente.
- Costos operativos = $12,000
- Servicio de la deuda = $18,000
Dividiendo la suma de los costes totales por los ingresos brutos potenciales (IGP) de la propiedad se obtiene una tasa de ocupación equilibrada del 60%.
- Tasa de ocupación de equilibrio (%) = ($12 000 + $18 000) ÷ $50 000 = 60 %
En resumen, la tasa de ocupación de equilibrio del 60% significa que el propietario necesita una tasa de ocupación del 60% para cubrir todos los gastos, lo que la mayoría de los prestamistas de bienes raíces considerarían positivo.
