Ocupación física | Fórmula + Calculadora

¿Cómo se calcula la ocupación física?

En bienes raíces comerciales (CRE), la ocupación física mide el porcentaje de unidades ocupadas (es decir, no desocupadas) en una propiedad de alquiler durante un período de tiempo determinado.

La ocupación física es una métrica crucial para el análisis de inversores inmobiliarios y otros participantes del mercado, como: B. prestamistas comerciales y aseguradores.

Entonces, ¿por qué es importante la utilización física?

La ocupación física, o el porcentaje de unidades ocupadas con inquilinos, determina los ingresos por alquiler que genera una propiedad en alquiler.

Maximizar los ingresos por alquiler, es decir, cerrar la “brecha” entre los ingresos por alquiler reales y potenciales, tiene implicaciones de gran alcance para lograr el rendimiento (o rendimiento) objetivo de una propiedad de inversión, incluida la capacidad de obtener préstamos con condiciones de financiación favorables de los prestamistas. .

En este contexto, los ingresos por alquiler de una propiedad dependen de la ocupación física, lo que debería ser intuitivamente comprensible ya que sólo las unidades ocupadas por inquilinos generan ingresos por alquiler en nombre del propietario.

Por lo tanto, si un edificio comercial tiene una proporción significativa de unidades desocupadas, el propietario (o arrendador) está perdiendo ingresos potenciales adicionales por alquiler.

Sin embargo, las pérdidas mencionadas aquí se refieren a ingresos de alquiler perdidos y no realizados, por lo que, aparte de los costes de mantenimiento rutinario (por ejemplo, limpieza) y los gastos de marketing, no hay pérdidas financieras apreciables.

El proceso para calcular la utilización física incluye cuatro pasos:

1. Unidades ocupadas → Determinar el número de unidades habitadas en la propiedad (por ejemplo, edificios).
2. Número total de unidades → Cuente el número total de unidades disponibles para alquilar
3. Utilización física → Divida el número de unidades ocupadas por el número total de unidades disponibles para alquiler
4. Conversión porcentual → Convierta la salida de notación decimal a porcentaje multiplicándola por 100

Fórmula de ocupación física

La fórmula para calcular la utilización física es la siguiente.

Ocupación física (%) = Número de unidades ocupadas ÷ Número total de unidades

Dónde:

• Número de unidades ocupadas → El número de unidades no desocupadas ocupadas por inquilinos que se han comprometido a un acuerdo de arrendamiento y para las cuales se ha firmado un acuerdo contractual entre ambas partes (es decir, el arrendatario y el arrendador).
• Número total de unidades → Los ingresos de alquiler reales (ARI) son los pagos de alquiler que la propiedad espera recibir según los datos de alquiler actuales y los inquilinos existentes. La medida del ingreso a menudo se expresa pro forma, por lo que es importante examinar cuidadosamente cualquier ajuste discrecional.

La diferencia entre la utilización histórica -suponiendo que haya suficientes datos disponibles para la comparabilidad- y la utilización prevista debería ser marginal a menos que haya habido mejoras recientes de capital significativas que justifiquen la validez de las cifras pro forma.

La tasa de ocupación física y la tasa de desocupación son dos caras de la misma moneda, es decir, métricas inversas.

Teniendo esto en cuenta, un método alternativo para calcular la tasa de ocupación física es restar la tasa de desocupación física de uno.

Ocupación física (%) = 1 – Tasa de vacantes (%)

Dónde:

• Tasa de vacantes (%) → El número de unidades desocupadas en una propiedad en relación con el número total de unidades disponibles para alquiler, expresado como porcentaje.

La tasa de desocupación se calcula dividiendo el número de unidades desocupadas por el número total de unidades.

Tasa de vacantes (%) = Número de unidades libres ÷ Número total de unidades disponibles para alquiler

Ocupación física versus ocupación económica: ¿cuál es la diferencia?

Para maximizar los ingresos por alquiler de una propiedad en alquiler (y aumentar el retorno de la inversión o “ROI”), los propietarios y los inversores inmobiliarios deben gestionar eficazmente la ocupación.

Hay dos tipos de métricas de ocupación a las que debes prestar mucha atención y optimizar para generar la mayor cantidad de ingresos por alquiler posible.

• Ocupación física → La ocupación física mide el porcentaje de unidades desocupadas (es decir, sin inquilinos) en relación con el número total de unidades disponibles para alquiler.
• Ocupación económica → La ocupación económica, por otro lado, es la diferencia porcentual entre los ingresos por alquiler generados y la renta bruta potencial (GPR) de una propiedad específica.

A diferencia de la ocupación económica, la ocupación física solo captura el porcentaje de unidades de alquiler desocupadas e ignora factores como:

• Problemas de cobranza → Los inquilinos no cumplen con sus obligaciones contractuales de pagar el alquiler a tiempo)
• Tiempo de procesamiento unitario → El período entre las fechas previstas de entrada y salida de los inquilinos.
• Concesiones de alquiler → Las concesiones de alquiler y ofertas relacionadas a inquilinos potenciales con el fin de animarlos a firmar un contrato de alquiler (o retener un porcentaje mayor de los inquilinos existentes).

Por lo tanto, la ocupación económica es un método para medir los ingresos por alquiler (y la rentabilidad) atribuibles a una propiedad de alquiler en particular a un nivel más granular, mientras que la ocupación física es una métrica para rastrear el porcentaje de unidades ocupadas (y representa una estimación aproximada). de los ingresos por alquiler).

¿Cómo se puede mejorar la utilización física?

Las estrategias comunes para optimizar la utilización física (y minimizar las vacantes) son las siguientes.

• Concesiones de alquiler → El propietario puede hacer concesiones que motiven a los inquilinos potenciales a comprometerse con un contrato de alquiler, p. B. ofreciéndoles tres meses gratis. El equilibrio económico entre obtener un contrato de arrendamiento de 12 meses (o más) y perder posibles ingresos por alquiler de la concesión a menudo vale la pena, especialmente en el caso de arrendamientos a más largo plazo.
• Servicios gratuitos → El propietario también podría ofrecer servicios gratuitos y acceso a “beneficios” a los inquilinos que firmen su contrato de arrendamiento dentro de un período de tiempo predeterminado. Por ejemplo, el acceso al gimnasio y al espacio de oficinas del edificio, una fuente común de ingresos adicionales para el propietario, podría ser una táctica para atraer inquilinos potenciales.
• Precios de alquiler reducidos → Para retener a los inquilinos existentes, el propietario puede proponer una extensión del contrato de alquiler con condiciones reducidas. El inquilino ha demostrado la capacidad de cumplir con los plazos de pago del alquiler durante todo el plazo del arrendamiento, por lo que es probable que el propietario lo perciba como un inquilino confiable (y una fuente de ingresos recurrentes).
• Servicios mejorados → Las propiedades deben asegurarse de que sus comodidades sean equivalentes (o mejores) a las de sus competidores. De lo contrario, el edificio quedará rezagado con respecto a sus competidores en términos de obtención de arrendamientos y capacidad de aumentar la ocupación a su capacidad.
• Implementación de comentarios de inquilinos → Los comentarios recopilados de los inquilinos existentes a través de encuestas deben recopilarse (y aplicarse) para minimizar la tasa de abandono o “tasa de fluctuación” entre los inquilinos existentes. Si el edificio continúa mejorando mientras se abordan las quejas de los inquilinos en lugar de simplemente recopilarlas, es probable que aumenten las posibilidades de renovación del contrato de arrendamiento. Además, las posibilidades de un boca a boca positivo tienden a aumentar a medida que aumentan las tasas de renovación.

Si el porcentaje de unidades desocupadas es una preocupación, es probable que existan problemas subyacentes con la propiedad que hacen que los posibles inquilinos duden en firmar un contrato de arrendamiento, como críticas negativas y una mala reputación.

• Precios por encima del precio de mercado → La razón de una tasa de desocupación alta podría ser que el precio sea demasiado alto en comparación con el precio de mercado (es decir, los precios de otras propiedades comparables cercanas).
• Condiciones de propiedad por debajo del promedio → Si el precio no es el problema, otros problemas comunes incluyen un conserje (o personal del edificio) no profesional, medidas de seguridad limitadas y problemas de HVAC que requieren trabajos de reparación urgentes (y largos tiempos de respuesta para resolver el problema).
• Baja demanda del mercado → Los factores externos del mercado pueden influir en la demanda del mercado de ciertos tipos de propiedades de alquiler. Por lo tanto, las tácticas de los propietarios deben adaptarse constantemente a las condiciones actuales del mercado inmobiliario (y a las tendencias actuales).

¿Qué es una buena utilización física?

Cuanto mayor es la ocupación física, más ingresos por alquiler genera una propiedad de inversión, en igualdad de condiciones.

• Mayor tasa de ocupación física (%) → Cuanto mayor sea la ocupación física, más cerca estará la inversión inmobiliaria de alcanzar su máximo ingreso potencial por alquiler (es decir, los ingresos reales están cerca de la “ocupación total”).
• Menor tasa de ocupación física (%) → Por el contrario, una tasa de ocupación física más baja significa que el porcentaje «difundido» entre los ingresos por alquiler reales y los ingresos por alquiler potenciales es mayor (es decir, la propiedad está perdiendo más ingresos potenciales).

Calculadora de ocupación física

Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.

Ejemplo de cálculo de ocupación física

Supongamos que tenemos la tarea de calcular la ocupación física de un edificio comercial con base en los siguientes números pro forma para 2024E.

Edificio comercial (CRE)

• Número de unidades ocupadas = 20 unidades
• Número total de unidades disponibles para alquiler = 25 unidades

La tasa de ocupación física se determina dividiendo el número de unidades ocupadas por el número total de unidades disponibles para alquiler, lo que equivale al 80%.

• Tasa de ocupación física (%) = 20 unidades ÷ 25 unidades = 80,0%
• Tasa de desocupación implícita (%) = 1 – 80,0% = 20,0%

En la siguiente parte de nuestro ejercicio, asumiremos que la tasa de precio unitario anual es de $400 000 (o aproximadamente $33,3 mil por mes).

• Tasa de precio unitario anual = $400,000

El alquiler bruto potencial (GPR) ignora los ingresos auxiliares (es decir, fuentes de ingresos adicionales), las concesiones totales, los tiempos de procesamiento de entrada y salida de inquilinos y otros factores de ajuste, y es el producto de la tasa de precio unitario anual y el total. Número de unidades disponibles para alquiler.

• Renta bruta potencial (GPR), sin ajustar = $400 000 × 25 unidades = $10 millones

Los $10 millones representan el ingreso máximo por alquiler que podría generar el edificio comercial.

Sin embargo, el cálculo de los ingresos por alquiler es más bien un “cálculo retroactivo” debido a los factores omitidos mencionados anteriormente.

En comparación, los ingresos reales por alquiler del edificio comercial son de 8 millones de dólares, lo que determinamos multiplicando el número de unidades ocupadas por el precio anual por unidad.

• Ingresos reales por alquiler = 20 unidades × $400 000 = $8 millones

La tasa de ocupación física se puede derivar dividiendo los ingresos reales por alquiler por el alquiler bruto potencial (GPR), que es del 80 %, lo que confirma que nuestro cálculo anterior es correcto.

• Tasa de utilización física (%) = $8 millones ÷ $10 millones = 80,0%