¿Estás interesado en invertir en el mercado financiero pero no sabes por dónde empezar? Los índices basados en transacciones son una herramienta clave que te ayudará a comprender el comportamiento y desempeño de diferentes mercados. En este artículo, te guiaremos a través de los conceptos básicos de estos índices y cómo pueden ser utilizados para tomar decisiones informadas en tus inversiones. Desde la Bolsa de Nueva York hasta la Bolsa de Tokio, ¡descubre cómo los índices basados en transacciones pueden abrirte las puertas al mundo de las inversiones!
Evaluar el precio promedio de propiedades comerciales vendidas recientemente durante un período de tiempo específico
¿Qué son los índices basados en transacciones?
Los índices basados en transacciones se refieren a un método para monitorear el desempeño del mercado de bienes raíces comerciales. Estos índices son raros porque adquirir una propiedad es un esfuerzo personal. Los índices basados en valoración son la forma más común de índices porque los inversores tienen cierta obligación de revaluar los activos que poseen. En consecuencia, el índice basado en valoración proporciona estimaciones de precios retrasadas y suavizadas en el mercado.
Medir el desempeño del mercado inmobiliario es un desafío porque no existe un punto central desde donde se recopilen los datos, particularmente en el sector privado. Los factores que contribuyen a la dificultad en la creación de índices son la heterogeneidad y la escasa negociación de dichos activos. Esto significa que el seguimiento de la adquisición de estas propiedades es largo.
Resumen
- Los índices basados en transacciones se calculan evaluando el precio promedio de propiedades comerciales vendidas recientemente durante un período de tiempo específico.
- Se prefieren los índices basados en transacciones a los índices basados en valoraciones porque se basan en estadísticas más recientes que estos últimos.
- Los índices basados en valoración se utilizan con mayor frecuencia para evaluar el desempeño de la industria inmobiliaria porque son más fáciles de obtener debido a la disponibilidad de datos.
Tipos de índices basados en transacciones
Los índices basados en transacciones se pueden dividir en dos categorías: estadístico Y ad hoc. El tipo estadístico se puede dividir en dos partes: la regresión de ventas repetidas y la regresión hedónica. La categoría ad hoc incluye precios medianos y promedio.
El tipo estadístico se caracteriza por optimizar en términos de principios econométricos que minimizan la tasa de error cercana a cero. Los métodos estadísticos pueden regular las diferencias en los valores de las propiedades y entre términos. Los métodos ad hoc no pueden optimizar según principios econométricos y no pueden controlar la diferencia entre valores de propiedad o períodos de tiempo.
Sin embargo, todos los métodos anteriores pueden tener ponderación por valor o ponderación igual al construir índices. Los promedios ponderados iguales son los más superiores debido a su capacidad de maniobra según principios estadísticos.
Desarrollo de un índice basado en transacciones
La forma más sencilla de calcular un índice basado en transacciones es tomar el promedio de todos los activos disponibles que se han negociado en un período determinado. Promediar significa que existen diferencias en la calidad de la propiedad y movimientos del mercado en el número de ventas en un período determinado.
Por lo tanto, el promedio pone en perspectiva el valor de mercado y las fluctuaciones en el valor de los activos vendidos. Por lo tanto, la regresión hedónica se utiliza para controlar los efectos de las características de los precios de los activos en la construcción del índice. Otro enfoque común para desarrollar índices es el método de regresión de ventas repetidas.
Se sigue un proceso estricto al desarrollar índices basados en transacciones. El proceso incluye una investigación en profundidad y verificaciones de antecedentes sobre transacciones actuales. Luego, las muestras recolectadas se clasifican para la recolección de muestras. Para eliminar factores específicos de la propiedad y con fines de comparación, se establece un criterio para la creación de los índices.
Ventajas de un índice basado en transacciones
No hay duda de que los índices basados en valoraciones son la forma más popular de índices para evaluar el desempeño de la industria inmobiliaria. Sin embargo, los índices basados en transacciones reflejan mejor el desempeño de la industria inmobiliaria. Se trata de precios en tiempo real y no de índices basados en valoraciones que se refieren a precios pasados porque la valoración se produce en el pasado.
También en este caso los precios de valoración se basan en parte en la comparación de propiedades recientemente vendidas. El desafío es obtener transacciones actuales sobre adquisiciones. Los bienes inmuebles se venden rara y silenciosamente frente al público. Los índices basados en valoraciones suelen ser objeto de críticas debido al retraso de los precios de transacción resultantes de valoraciones anteriores.
Índice NCREIF basado en transacciones (NTBI) versus índice de precios NCREIF (NPI)
El Índice NCREIF basado en transacciones (NTBI) es un índice con igual ponderación entre el índice de transacción y el de valoración. El índice de precios NCREIF (NPI) se evalúa utilizando los valores de valoración de índices basados en valoraciones. Ambos métodos se utilizan para medir el desempeño del mercado inmobiliario.
El NPI es el más adecuado para evaluar hoteles; El NTBI no se puede utilizar para hoteles basados en las bases de datos NCREIF. El NCREIF tiene la intención de seguir desarrollando los tipos de índices. Sin embargo, actualmente sólo son posibles índices industriales, inmobiliarios comerciales, residenciales y de oficinas.
Índices NCREIF equilibrados
Mediante el uso de un índice igualmente ponderado se regulan los efectos de las diferentes características y valores de los inmuebles en estudio. Al utilizar índices igualmente ponderados, cada objeto examinado contribuye activamente a los índices. Este enfoque es ideal para fines de comparación.
El NPI de igual ponderación también se caracteriza por ser menos volátil y, por tanto, más diversificado. Esto se debe a que el NPI no está dominado por unas pocas propiedades grandes, lo que puede provocar volatilidad. Los índices igualmente ponderados garantizan que las tendencias se mantengan consistentes, con la excepción de algunas fluctuaciones trimestrales debido a los diferentes tipos de propiedades comercializadas.
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