El porcentaje del costo de ocupación es un indicador esencial para aquellos que buscan administrar de manera eficiente sus recursos financieros. Ya sea para calcular el costo de una hipoteca, una renta o incluso el precio de un producto, conocer este porcentaje puede marcar una gran diferencia en nuestras decisiones económicas. En este artículo, aprenderemos cómo calcular el porcentaje del costo de ocupación utilizando una sencilla fórmula y una práctica calculadora. ¡No te pierdas esta herramienta fundamental para mejorar tus finanzas personales!
¿Cuál es el porcentaje del costo de ocupación?
El Porcentaje de coste de ocupación es la relación entre los costos totales de alquiler incurridos por un inquilino y las ventas brutas generadas por la propiedad.
Cómo calcular el porcentaje del costo de ocupación
El porcentaje del costo de ocupación o «índice de salud» mide los costos totales de ocupación incurridos por un inquilino en relación con las ventas brutas de la propiedad, generalmente anualmente.
- Costos totales de ocupación → Los costos totales incurridos por un inquilino bajo un contrato de arrendamiento, tales como: B. Alquiler básico, impuesto predial y costos adicionales.
- Ventas brutas → Las ventas brutas que el inquilino genera del inmueble.
El tipo de contrato de alquiler determina los costos de alquiler, ya que los términos del contrato de alquiler determinan quién es responsable de cada costo (es decir, el inquilino o el propietario).
En el mercado inmobiliario comercial (CRE), los costos totales de ocupación suelen ser los siguientes:
- Alquiler básico
- Impuestos de propiedad
- Mantenimiento de áreas comunes (tarifas CAM)
- Porcentaje de alquiler
- Utilidades
- Seguro de propiedad
- Costos de mantenimiento y reparación.
Al comparar los costos totales de ocupación con las ventas brutas de un inquilino, se puede cuantificar el porcentaje de las ventas de un inquilino que se utiliza para cumplir con las obligaciones de alquiler.
El costo compartido de uso es un método para garantizar la viabilidad financiera de un inquilino desde la perspectiva del propietario.
Aunque las obligaciones de pago contractuales del inquilino están establecidas en el contrato de arrendamiento, sigue siendo «lo mejor para el interés» del propietario garantizar que la salud financiera del inquilino esté al día.
De lo contrario, es más probable que el inquilino abandone el local (no renovación) o, en el peor de los casos, corra el riesgo de incumplir los pagos.
¿Qué es una buena relación de costo de espacio?
En general, cuanto menor sea el coste del alquiler, mayor será la probabilidad de que el inquilino permanezca en la propiedad actual a largo plazo.
Por el contrario, cuanto mayor sea la proporción de los costes de alquiler, más probable será que el inquilino se mude, ya que permanecer en la propiedad actual no tiene sentido económico para él a largo plazo.
Si el porcentaje del costo de ocupación es demasiado alto en comparación con el punto de referencia de la industria relevante (lo que tiene un impacto significativo en los márgenes de ganancias), el inquilino corre el riesgo de desalojar el espacio o la propiedad ya que, por lo tanto, la estructura de costos actual es insostenible.
Por lo tanto, en tal caso, el propietario (o arrendador) debería considerar ofrecer reducciones o reembolsos del alquiler base para incentivar al inquilino a quedarse.
¿Cómo debe interpretarse el ratio de coste de ocupación en el comercio minorista?
Entre los sectores inmobiliarios comerciales, el comercio minorista tiende a ser el más sensible a los ratios de costes de ocupación.
La razón principal detrás de la importancia de rastrear la participación en los costos de ocupación en el sector minorista es que es mucho más fácil para los inquilinos reubicarse en comparación con otros sectores.
Por supuesto que hay excepciones, pero a modo de ejemplo ilustrativo: pensemos en la movilidad de una cafetería comparada con la de un fabricante de nicho que ocupa una nave industrial.
Los subsegmentos minoristas con los porcentajes de costo de ocupación más bajos incluyen farmacias y tiendas de productos de belleza, mientras que los cines y los gimnasios se encuentran entre los porcentajes más altos.
El sector minorista sufrió pérdidas importantes como resultado de la pandemia de COVID-19. Sin embargo, con la excepción de los centros comerciales, el comercio minorista ha vuelto a la normalidad y las perspectivas para 2024 son positivas, a pesar del cambio en el gasto de los consumidores del comercio físico al comercio electrónico.
Las perspectivas para el comercio minorista son bastante positivas, impulsadas por la tendencia emergente de una estrategia minorista omnicanal, como por ejemplo: Starbucks (SBUX) integración de su Recompensas de Starbucks Aplicación móvil para recogida en tienda.
Starbucks Rewards: ejemplo omnicanal (Fuente: Starbucks)
Fórmula de porcentaje de costo de ocupación
La fórmula para calcular el porcentaje del costo de ocupación es la relación entre el costo total de ocupación y las ventas brutas de la propiedad específica, expresada como porcentaje.
Porcentaje del costo de ocupación (%) = Costos totales de ocupación ÷ Ventas brutas
Dado que el ratio de coste de ocupación se expresa en porcentaje, el rendimiento debe multiplicarse por 100.
El porcentaje se puede comparar con el rendimiento de referencia utilizando datos históricos y comparaciones de la industria.
Calculadora de porcentaje de costo de ocupación
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo del porcentaje del costo de ocupación
Supongamos que tenemos la tarea de calcular el porcentaje del costo de ocupación de un minorista de lujo con sede en Nueva York, dados los siguientes supuestos.
2024A datos inmobiliarios
- Pies cuadrados del inquilino (pies cuadrados) = 25,000 pies cuadrados.
- Alquiler base = $450,000
- Tarifas de CAM = $100,000
- Impuestos a la propiedad = $60,000
- Porcentaje de alquiler = $20,000
- Ventas brutas = $5 millones
El costo total de ocupación es la suma del alquiler base y otros costos (CAM, impuesto predial y alquiler porcentual), que asciende a $630,000.
- Costo total de ocupación = $450,000 + $100,000 + $60,000 + $20,000 = $630,000
Al dividir los costos totales de alquiler por las ventas brutas de la propiedad por parte del inquilino, obtenemos una participación en los costos de alquiler del 12,6%.
- Porcentaje del costo de ocupación = $630 000 ÷ $5 millones = 12,6 %
