¿Estás buscando una forma sencilla y rápida de calcular el múltiplo P/FFO de una empresa? ¡Has llegado al lugar correcto! En este artículo, te presentamos la fórmula y una práctica calculadora para que puedas obtener esta importante métrica financiera de manera fácil y precisa. Con esta herramienta, podrás evaluar la rentabilidad de una empresa y tomar decisiones informadas sobre inversiones. ¡No pierdas más tiempo, descubre cómo calcular el múltiplo P/FFO y mejora tu análisis financiero ahora mismo!
¿Qué es P/FFO?
El P/FFO múltiple es una métrica de valoración de REIT que compara el precio de mercado de un REIT y sus fondos de operaciones (FFO).
¿Cómo se calcula P/FFO?
Un método para valorar los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) es utilizar múltiplos, como el múltiplo P/FFO.
El múltiplo P/FFO es la relación entre el precio de mercado actual de un REIT y sus fondos de operaciones (FFO).
- Precio → El componente de “precio” de la relación P/FFO se refiere al precio de mercado actual o al precio de las acciones del REIT a la fecha del balance más reciente.
- FFO → El componente “FFO” son los fondos de operaciones (FFO) del REIT, expresados por acción para que el numerador y el denominador coincidan.
El precio de mercado de un REIT está disponible a través de recursos en línea como Bloomberg, mientras que el FFO debe calcularse manualmente.
FFO significa «Fondos de operaciones» y es una medida financiera no GAAP que es ampliamente aceptada en el mercado REIT.
En la práctica, FFO es una medida estandarizada para analizar el desempeño operativo de los REIT, diseñada por Nareit, porque las medidas GAAP tradicionales, como el ingreso neto, no pueden reflejar el desempeño real de un REIT.
Por lo tanto, la mayoría de los profesionales utilizan FFO porque la métrica representa de manera más confiable el desempeño «real» de los REIT.
Si bien los REIT informan su FFO en las secciones complementarias de sus informes financieros y presentaciones no GAAP (por ejemplo, presentaciones para inversionistas), es mejor determinar el FFO utilizando sus propios cálculos.
¿Por qué? Calcular manualmente el FFO de un REIT, en lugar de confiar en los números proporcionados por el equipo de administración del REIT, conduce a una mejor comprensión del desempeño operativo del REIT y los ajustes realizados a la métrica.
Para calcular la métrica de Fondos de Operaciones (FFO), se concilian los ingresos netos, comenzando con la suma de los gastos de depreciación no monetarios de los activos inmobiliarios.
Una vez que la depreciación se suma a los ingresos netos, los ajustes adicionales incluyen restar las ganancias por ventas de activos y volver a agregar elementos no recurrentes como: B. Deterioro de activos.
Fórmula P/FFO
La fórmula para calcular el múltiplo P/FFO es la relación entre el precio de mercado y los fondos de operaciones (FFO) por acción.
P/FFO = Precio de mercado actual ÷ FFO por acción
La métrica FFO por acción se puede determinar mediante la siguiente fórmula.
FFO por acción = Fondos de Operaciones (FFO) ÷ Número de acciones en circulación
La entrada de FFO puede ser los fondos de operaciones actuales (FFO) del REIT – el FFO de doce meses («TTM») – o en una base estimada hacia adelante (es decir, los próximos doce meses, «NTM»).
Calculadora P/FFO
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de REIT P/FFO
Supongamos que un REIT que cotiza en bolsa generó $400,000 en fondos de operaciones (FFO) en el año fiscal que finalizó en 2022, según sus presentaciones no GAAP.
Actualmente, el precio de mercado del REIT es de 20,00 dólares por acción. En el próximo período, se espera que el FFO del REIT crezca un 4,0% año tras año, mientras que el número de acciones en circulación se mantiene constante.
- Precio de mercado actual = $20.00
- Fondos de Operaciones (FFO) – 2022A = $400,000
- % de crecimiento de FFO = 4,0% interanual
- Fondos de Operaciones (FFO) – 2023E = $400,000 × (1 + 4.0%) = $416,000
Si el REIT tiene un total de 250.000 acciones (o unidades) en circulación, ¿cuál es el P/FFO del REIT en términos arrastrados y adelantados?
- Número de acciones en circulación = 250.000
- FFO por acción – 2022A = $400 000 ÷ 250 000 = $1,60
- FFO por acción – 2023E = $416 000 ÷ 250 000 = $1,66
El P/FFO del REIT se puede determinar dividiendo el precio de mercado actual por el FFO correspondiente por acción en 2022A (TTM) y 2023E (NTM).
- Múltiplo P/FFO – 2022A (TTM) = $20,00 ÷ $1,60 = 12,5x
- P/FFO – 2023E (NTM) = $20,00 ÷ $1,66 = 12,0x
En resumen, el REIT cotiza actualmente a un múltiplo P/E de 12,5 veces según sus ganancias recientes (TTM) y de 12,0 veces a plazo (NTM).
