Los Real Estate Investment Trusts (REITs) se han convertido en una opción popular para los inversores interesados en el mercado inmobiliario. Estas empresas ofrecen a los inversionistas la oportunidad de participar en el sector inmobiliario sin necesidad de comprar propiedades físicas. Sin embargo, antes de aventurarse a invertir en REITs, es importante comprender cómo se valoran estas acciones. En esta guía tutorial, exploraremos los diferentes métodos de valoración de REITs, para que puedas tomar decisiones informadas y maximizar tus inversiones en el mercado inmobiliario. Sigue leyendo para descubrir todo lo que necesitas saber sobre la valoración de REITs.
Métodos de valoración de REIT
La valoración de los REIT la realizan habitualmente analistas utilizando los siguientes cuatro enfoques:
- Valor liquidativo (“NAV”)
- Flujo de caja descontado (“DCF”)
- Modelo de descuento de dividendos (“DDM”)
- Múltiplos y tasas de capitalización
¿Cómo se puede determinar el valor de los REIT?
Las empresas que operan en industrias como la tecnología, el comercio minorista, los productos de consumo, la industria y la atención médica se valoran utilizando enfoques basados en el flujo de caja o en los ingresos, como el análisis de flujo de caja descontado o análisis de empresas comparables.
Por el contrario, el valor liquidativo (“NAV”) y el modelo de descuento de dividendos (“DDM”) son los enfoques de valoración de REIT más comunes.
Entonces, ¿qué tienen de diferente los REIT?
Para este otro tipo de empresas, no existen mercados eficientes para los valores de los activos registrados en sus balances de los que se puedan derivar valoraciones.
Si intentara valorar a Apple basándose en su balance, subestimaría en gran medida el verdadero valor de Apple porque el valor de los activos de Apple (como se refleja en su balance) se registra al costo histórico y, por lo tanto, no refleja el verdadero valor de Apple.
Por ejemplo, la marca Apple, que es extremadamente valiosa, prácticamente no tiene valor en el balance.
Pero los REIT son diferentes. Los activos contenidos en un REIT son relativamente líquidos y muchos activos inmobiliarios comparables se compran y venden constantemente. Esto significa que el mercado inmobiliario puede proporcionar mucha información sobre el valor justo de mercado de los activos que componen la cartera de un REIT.
Además, los REIT deben pagar casi todas sus ganancias en forma de dividendos, lo que convierte al modelo de descuento de dividendos en otro método de valoración preferido.
Valoración de REIT: ¿Cuáles son los 4 métodos?
| tipo REIT | Descripción |
|---|---|
| Valor liquidativo (“NAV”) | NAV es el enfoque de valoración de REIT más común. En lugar de estimar los flujos de efectivo futuros y descontarlos al presente (como lo hacen los enfoques de valoración tradicionales), el enfoque NAV es una forma de calcular el valor de un REIT simplemente evaluando el valor razonable de los activos inmobiliarios. Por lo tanto, a menudo se prefiere el valor liquidativo (NAV) al valorar los REIT porque se basa en los precios de mercado en los mercados inmobiliarios para determinar el valor. |
| Flujo de caja descontado (“DCF”) | El enfoque de flujo de caja descontado es similar a la valoración tradicional de DCF para otras industrias. |
| Modelo de descuento de dividendos (“DDM”) | Dado que casi todas las ganancias de un REIT se distribuyen inmediatamente como dividendos, el modelo de descuento de dividendos también se utiliza al valorar el REIT. El DDM descuenta todos los dividendos futuros esperados al valor presente al costo del capital. |
| Múltiplos y tasas de capitalización | Las tres métricas más utilizadas para comparar las valoraciones relativas de los REIT son:
|
Valoración de REIT mediante NAV (proceso de 7 pasos)
La valoración NAV es el enfoque de valoración de REIT más común. A continuación se muestra el proceso de 7 pasos para valorar un REIT utilizando el enfoque NAV.
Paso 1: Evaluar el FMV (valor justo de mercado) de los activos inmobiliarios que generan NOI
Este es el supuesto más importante del NAV. Después de todo, un REIT es una colección de activos inmobiliarios; sumarlos debería dar a los inversores un buen primer paso para comprender el valor general del REIT.
Procedimiento:
- Tome el ingreso operativo neto (“NOI”) generado a partir de la cartera de bienes raíces (generalmente con un año de anticipación) y divídalo por una tasa de capitalización “acumulada” estimada o, si es posible, una valoración más detallada.
- Si la información está disponible (normalmente no), utilice diferentes tasas máximas y NOI para cada región, tipo de propiedad o incluso propiedades individuales.
Saber más → Manual de tasa de capitalización
Paso 2: Ajustar el NOI a la baja para reflejar las inversiones de “mantenimiento” en curso.
Los REIT deben realizar inversiones de capital regulares en sus propiedades existentes, lo que no se refleja en el NOI, y el resultado es que los costos de inversión a veces se omiten por completo o se subestiman en gran medida en el NAV.
Sin embargo, ignorar los gastos de capital recurrentes exagera la valoración, por lo que una valoración NAV adecuada debe reducir el NOI a la expectativa de los gastos de capital anuales requeridos.
Paso 3: Evaluar el FMV de los ingresos no incluidos en el NOI
Los flujos de ingresos no incluidos en el NOI, como los honorarios de gestión, los afiliados y los ingresos de las empresas conjuntas, también crean valor y deben incluirse en la valoración del NAV.
Por lo general, esto se hace aplicando una tasa máxima (que puede ser diferente de la tasa utilizada para valorar las propiedades que generan NOI) a los ingresos que aún no están incluidos en el NOI.
Paso 4: Ajuste el valor a la baja para reflejar los costos generales de la empresa.
Ahora que ha contado el valor de todos los activos, asegúrese de ajustar la valoración a la baja para los costos generales de la empresa; este es un gasto que no afecta el NOI y debe reflejarse en el valor neto de los activos para que la valoración no para sobreestimar. El enfoque habitual es simplemente dividir el pronóstico de gastos generales corporativos para el próximo año por la tasa de capitalización.
Paso 5. Agregue cualquier otro activo REIT, como efectivo
Si el REIT tiene efectivo u otros activos que aún no se han contabilizado, normalmente los agrega a sus valores contables, quizás ajustados mediante una prima (o, más raramente, un descuento) si se considera apropiado para reflejar los valores de mercado.
Paso 6: Reste la deuda y las acciones preferentes para determinar el valor liquidativo
La deuda, las acciones preferentes y cualquier otro reclamo financiero no operativo contra el REIT deben deducirse para determinar el valor del capital. Además, estas obligaciones deben reflejarse a su valor justo de mercado. Sin embargo, debido a la diferencia aparentemente pequeña entre el valor en libros y el valor razonable, los profesionales a menudo simplemente utilizan el valor en libros para los pasivos.
En este punto, el NAV se convierte en el valor patrimonial del REIT. El último paso es simplemente convertir esto en un valor patrimonial por acción.
Paso 7: dividir por acciones diluidas
Este es el último paso para determinar el valor liquidativo por acción. Para un REIT público, el valor del capital derivado del NAV se compara con la capitalización de mercado público del REIT. Después de considerar descuentos o primas potencialmente justificados sobre el valor liquidativo, se pueden sacar conclusiones sobre si el precio de las acciones del REIT está sobrevaluado o infravalorado.
Conclusión: formación en modelos de valoración de REIT
¿Quiere aprender a realizar una valoración de REIT como lo haría como inversor inmobiliario?
Nuestro programa de modelado de REIT utiliza un estudio de caso del mundo real para recorrer el proceso de modelado de REIT paso a paso, tal como lo hacen los inversores profesionales de REIT y los banqueros de inversión.
