La industria inmobiliaria se ha convertido en un sector de gran interés para los inversionistas, y no es de extrañar, considerando las oportunidades de rentabilidad que ofrece. Sin embargo, una de las mayores barreras para llevar a cabo proyectos inmobiliarios exitosos es la falta de financiamiento adecuado. En este artículo, exploraremos las diferentes opciones de financiamiento disponibles para los proyectos inmobiliarios y cómo aprovecharlas al máximo. Descubre cómo hacer realidad tus proyectos inmobiliarios con el respaldo financiero que necesitas. ¡No te lo pierdas!
Diferentes tipos de financiación para un proyecto de promoción inmobiliaria
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¿Qué es la financiación de proyectos inmobiliarios?
La financiación de proyectos es la financiación a largo plazo de una inversión de capital independiente, que implica proyectos cuyos flujos de efectivo y activos son claramente identificables. Un ejemplo clásico es la financiación de proyectos inmobiliarios. Otros ejemplos de financiación de proyectos incluyen minería, petróleo y gas, y edificios y construcción.
Los flujos de caja de la financiación de proyectos inmobiliarios deberían ser suficientes para cubrir los costes. Los gastos de explotación y para cubrir las necesidades de reembolso de la financiación. Normalmente, la financiación consiste en deuda y capital, ajustados a la vida útil del activo.
Financiamiento de proyectos inmobiliarios versus financiamiento corporativo
Cuando una empresa realiza una nueva inversión, puede utilizar los flujos de efectivo de otras actividades operativas para financiar el nuevo proyecto. También puede utilizar su calificación crediticia general para pedir dinero prestado y financiar el proyecto. La empresa también puede emitir acciones con un horizonte temporal indefinido. Cuando se financian proyectos inmobiliarios, el capital utilizado para financiar el proyecto suele reembolsarse al final de un determinado horizonte temporal.
Pila de capital en la financiación de proyectos inmobiliarios
Cuando se trata de financiar proyectos inmobiliarios, la capitalización incluye varias consideraciones:
- Los préstamos de construcción se utilizan para financiar el proyecto.
- Seguridad y prioridad para varios prestamistas en la pila de capital
- Plazo, que corresponde al tiempo requerido para desarrollar y vender el proyecto.
- Compensaciones entre tipos de interés fijos y variables
- Precios en torno a la equidad
La pila de capital, compuesta por todos los tipos posibles de financiación, suele incluir lo siguiente:
- Deuda senior
- Títulos de deuda subordinada
- Capital social
La deuda senior es el capital más seguro, mientras que el capital es el más riesgoso de los tres.
Términos y definiciones de la industria de financiación de proyectos inmobiliarios
Para construir un modelo financiero, debemos comprender los términos y definiciones importantes que se utilizan comúnmente en la financiación de proyectos inmobiliarios:
- Valor del préstamo (LTV): El monto de financiamiento de deuda proporcionado por un prestamista como porcentaje del valor de mercado de la propiedad.
- Préstamo a Costo (LTC): El monto de financiamiento de deuda proporcionado por un prestamista como porcentaje del costo de un desarrollo.
- Ingresos operativos netos (NOI): Ingresos brutos por alquiler menos gastos operativos (impuestos sobre la propiedad, seguros, mantenimiento, etc.).
- Tasa de capitalización: NOI dividido por el valor de la propiedad, expresado como porcentaje.
- Periodo de recuperación: El número de períodos (meses o años) que se necesitan para liquidar un préstamo.
- Expresión: El plazo por el cual se pacta el tipo de interés de un préstamo hipotecario.
- Socio general (GP): Propietario de una sociedad con responsabilidad ilimitada; generalmente un administrador que participa activamente en las operaciones.
- Socio comanditario (LP): Un inversor pasivo con opciones limitadas según la cantidad que haya invertido en el proyecto.
- Préstamo de propiedad: Financiamiento para compra de propiedad sin NOI. El valor a largo plazo será significativamente menor que el de una propiedad de inversión.
- Relación de área de piso (FSR): Se utiliza para determinar el tamaño de un edificio y controlar la densidad de desarrollo de una propiedad.
- Área bruta de construcción (GBA): La suma de todas las áreas del edificio de pared a pared.
- Área Bruta Alquilable (SBA): La suma de todas las áreas habitables cerradas.
- Área bruta de propiedad: Las dimensiones bidimensionales de una ubicación según los límites de su propiedad..
- Deducciones: Una parte del área bruta de la propiedad sobre la que no se puede construir, como por ejemplo: B. zonas de acceso público, calles, caminos, etc.
- Área del sitio neto: El área bruta de propiedad menos cualquier deducción.
- GBA máx.: El área bruta de construcción, calculada en base al FSR.
- Construcción GBA: El área bruta de construcción, según los planos de construcción.
- Area de ventas: El área bruta de construcción basada en el desarrollo, menos las áreas comunes u otras áreas no vendibles.
Financiamiento de proyectos inmobiliarios – cronograma de desarrollo
Comprender el proceso de desarrollo y el cronograma nos ayuda a tener una visión clara al construir un modelo de financiamiento de proyectos inmobiliarios. Un proyecto de promoción inmobiliaria consta de varias fases:
En cada fase del ciclo de vida de la financiación de proyectos inmobiliarios se utilizan diferentes tipos de financiación. Por ejemplo, una empresa puede utilizar capital social para financiar adquisiciones comerciales. Esto se debe a que existe un alto riesgo en las etapas iniciales de un proyecto y, por lo tanto, puede resultar difícil obtener préstamos bancarios. En fases posteriores, como la rezonificación y el predesarrollo, los proyectos normalmente se financian tanto con préstamos como con capital.
Financiación de proyectos inmobiliarios – modelo financiero y valoración
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Más recursos
Gracias por leer la guía de Finanzas para la financiación de proyectos inmobiliarios. Para ayudarle a avanzar en su carrera, consulte los siguientes recursos financieros adicionales:
