Préstamos inmobiliarios comerciales

El mundo de los negocios inmobiliarios es fascinante y lleno de oportunidades para aquellos que buscan crecer y expandir sus empresas. En este sentido, los préstamos inmobiliarios comerciales se presentan como una herramienta clave para alcanzar el éxito en el sector. Ya sea para adquirir nuevos locales, expandir o remodelar los existentes, estos préstamos ofrecen una solución eficiente y accesible para aumentar la capacidad y rentabilidad de cualquier negocio. En este artículo, exploraremos en detalle los préstamos inmobiliarios comerciales, sus modalidades y beneficios, así como algunos consejos útiles para obtenerlos de manera exitosa. Si estás interesado en potenciar tu empresa y sacar el máximo provecho del mercado inmobiliario, ¡sigue leyendo!

Préstamo concedido para financiar o refinanciar bienes inmuebles utilizados para realizar una actividad comercial

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¿Qué es un préstamo de bienes raíces comerciales?

Los préstamos para bienes raíces comerciales son específicamente préstamos que se otorgan para financiar o refinanciar bienes raíces comerciales.

Con muy pocas excepciones Bienes raíces comerciales (CRE) es una propiedad construida en un terreno marcado con Clasificación de espacios comercialesB. un almacén industrial ligero, una oficina o una propiedad comercial. La excepción más notable es la vivienda multifamiliar (por ejemplo, un edificio de apartamentos de alquiler); esto se puede construir sobre Residir o zonificación de uso mixto, pero se consideran asegurados financiación comercial.

Lo que todas las formas de préstamos inmobiliarios comerciales tienen en común es que la propiedad física sirve como garantía para cubrir el riesgo crediticio.

Puntos clave

  • Los préstamos inmobiliarios comerciales son préstamos garantizados por bienes inmuebles en el lugar de la actividad comercial.
  • Los bienes raíces comerciales son una clase de activo que históricamente ha utilizado una alta proporción de deuda como fuente de financiamiento.
  • La forma más común de préstamo para bienes raíces comerciales es la hipoteca comercial, pero también se incluyen el financiamiento de la construcción y el financiamiento puente.
  • Los prestamistas de bienes raíces comerciales se pueden dividir en dos categorías amplias: prestamistas de flujo de efectivo y prestamistas de capital.

Bienes raíces comerciales: contexto y financiamiento

El mercado de bienes raíces comerciales en los Estados Unidos contribuye de manera importante al PIB interno. IBISWorld Industry Research estimó que el mercado inmobiliario comercial (en términos de ventas totales) valía 1,2 billones de dólares.[1].

Los bienes raíces comerciales son los más grandes. Clase de activos por acciones y bonos (gubernamentales y Grado de inversión) y se estima que tendrá un valor de 8,8 billones de dólares en 2021[2]antes que las criptomonedas, el arte y otros.

Lo especial de la clase de activos inmobiliarios comerciales es que el capital de deuda suele constituir una gran parte de la financiación. Esto requiere que tanto los profesionales de bienes raíces como de servicios financieros tengan un conocimiento integral de los préstamos de bienes raíces comerciales. analizado Y firmado.

El tipo más común de financiación de bienes raíces comerciales es un hipoteca comercial.

Préstamos inmobiliarios comerciales

Tipos de préstamos para bienes raíces comerciales

Los préstamos inmobiliarios pueden adoptar muchas formas. La estructura y los términos del préstamo pueden ser muy diferentes cuando se financia a través de un prestamista senior (por ejemplo, un banco comercial o una cooperativa de crédito) en comparación con un prestamista de capital privado o los mercados de deuda pública (por ejemplo, comercial). valores respaldados por hipotecas).

Sin embargo, en general, existen cuatro categorías de préstamos para bienes raíces comerciales:

Hipotecas comerciales ocupadas por el propietario

En este caso, la propiedad utilizada como garantía es utilizada por una empresa operativa que tiene propiedad y/o control común con la propiedad física (y el prestatario).

La hipoteca se gestiona a través del Flujo de caja de la empresa operadora.Por lo tanto, los préstamos están garantizados en función de sus indicadores de salud comercial y financiera general (piense en las 5 C del crédito).

Estos préstamos son regresivos y normalmente se amortizan en un plazo de 20 a 25 años. El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSC) generalmente se calcula de manera integral (costos de operación y construcción) para no duplicar inadvertidamente los costos de uso en los indicadores financieros. Por ejemplo, el alquiler pagado por la empresa operadora constituye un ingreso por alquiler para la empresa constructora, que, sin embargo, no siempre se ajusta a los precios del mercado.

Hipotecas comerciales que generan ingresos

son prestatarios inversores; Es propietario de una propiedad ocupada por terceros inquilinos.

El flujo de caja para el servicio de las obligaciones crediticias proviene de los pagos de alquiler de los inquilinos. Por lo tanto, es importante que los prestamistas sepan comprender los términos del arrendamiento y las listas de precios de alquiler. El préstamo se otorga en base a varios factores que incluyen: Calidad del inquilino Y Perfil de duración del contrato de alquilerentre otros.

Este tipo de hipoteca comercial se reduce y normalmente se amortiza en el transcurso de 15 a 25 años, según la clase de propiedad. Una propiedad versátil, como un almacén o una oficina normal, tiene un retorno de la inversión más largo, mientras que una propiedad especializada (como un almacén o un campo de golf) presenta un mayor riesgo y tiende a tener un retorno de la inversión más corto.

Préstamos para la construcción

La financiación de la construcción es una forma muy especial de financiación de bienes raíces comerciales. El endeudamiento se ampliará para apoyar el desarrollo y la renovación de edificios físicos antes de que se materialice el flujo de caja potencial. Esto hace que el riesgo sea inherentemente mayor que el de una hipoteca comercial amortizable respaldada por pagos mensuales predecibles.

El préstamo se concede por etapas. (a veces llamado “sorteo de progreso”) basado en los hitos del proyecto. Estos préstamos son préstamos sin intereses, generalmente sin pagos de intereses en efectivo durante todo el plazo. El monto total del capital, incluidos los intereses acumulados, se reembolsará una vez finalizado el proyecto.

El reembolso generalmente lo realiza el Ingresos de la venta de bienes raíces o será “cancelada” por una de las dos hipotecas comerciales que cubrimos anteriormente (dependiendo de si la propiedad está ocupada por el propietario o “alquilada” con inquilinos).

Préstamos puente

Por lo general, se trata de un tipo de préstamo inmobiliario comercial de mayor riesgo. ellos sirven como “Puente” entre formas de crédito más tradicionales.

Por ejemplo, se completa un proyecto de desarrollo y vence el préstamo de construcción. Pero el arrendamiento del edificio podría retrasarse seis meses, lo que impediría que el prestamista hipotecario comercial adelantara fondos. Este desarrollador necesita financiamiento puente para “sacar” el préstamo de construcción mientras espera el arrendamiento (y la ocupación) para poder anticipar la hipoteca comercial.

Estas líneas de crédito son préstamos sin intereses que generalmente conllevan tasas de interés y tarifas más altas. Se trata de préstamos de mayor riesgo; Por lo tanto, la mayoría de los “prestamistas A” (es decir, prestamistas de flujo de efectivo como bancos comerciales, cooperativas de crédito, etc.) no realizan financiamiento puente. Los inversores privados u otros inversores no bancarios desempeñan un papel en este ámbito debido a su mayor tolerancia al riesgo en cuanto al rendimiento de los fondos invertidos.

Tipos de prestamistas de bienes raíces comerciales

La mejor manera de entender los préstamos inmobiliarios comerciales es dividirlos en una de dos categorías amplias. El primero son los préstamos de flujo de caja; La segunda opción es la financiación mediante acciones.

Prestamistas de flujo de efectivo

Los prestamistas de flujo de caja, como sugiere el título, se encargan de esto Flujo de fondos. Emplean lo que a menudo se conoce como Enfoque de abajo hacia arriba para suscripción; Es decir, comienzan con el ingreso operativo neto (para propiedades de inversión) o el ingreso neto/EBITDA (para propiedades ocupadas por sus propietarios).

La propiedad sirve como garantía; Sin embargo, el valor de la propiedad es algo secundario a la capacidad del prestatario para hacerlo claramente Obligaciones de servicio (incluidos los amortiguadores de tipos de interés y otras técnicas de sensibilización).

A los prestamistas de flujo de efectivo a menudo se les conoce como prestamistas «A» o «principales», no porque sean mejores prestando, sino porque sus fuentes de capital tienden a ser más baratas, lo que les permite elegir las mejores ofertas (es decir, un fuerte flujo de efectivo). ).ubicaciones privilegiadas).

La mayoría de los bancos comerciales, cooperativas de crédito y otras grandes empresas de servicios financieros (como compañías de seguros, fondos de pensiones, etc.) tienden a operar en el rango “A”.

Inversores de acciones

Prestamistas de capital, a menudo llamados prestamistas “B” o “subprime” Cómo flujo de fondos; Sin embargo, tienden a cerrar acuerdos con menos certeza sobre la futura generación de efectivo.

Muchos inversores en acciones son empresas no bancarias, por lo que deben pagar a los inversores un rendimiento a cambio de los fondos que prestan. Dado que sus costos de financiación son más altos que los de un banco (que tiene depósitos), tienen que cobrar más para obtener un diferencial sólido.

Por lo tanto, los inversores en acciones tienden a realizar operaciones más riesgosas (ya que pueden cobrar una prima por hacerlo). El “riesgo” se manifiesta en LTV más altos, tarifas secundarias, propiedades fuera de los centros urbanos “principales”, más préstamos puente, etc.

Los inversores en acciones dependen en gran medida de la propiedad. mayor y mejor uso Valor en caso de que sea necesario emprender acciones ejecutivas contra el prestatario y la garantía.

Terminología importante para bienes raíces comerciales

Los siguientes términos son importantes para comprender los préstamos inmobiliarios comerciales.

  • Valor del préstamo (LTV) – ¿Cuál será el monto del préstamo, expresado como porcentaje del valor total del activo? LTV puede representar el monto del préstamo en relación con el precio de compra, el valor de tasación u otro indicador de «valor» calculado y verificable.
  • Ingresos operativos netos (NOI) – En pocas palabras, esto es el ingreso bruto por alquiler menos los costos operativos y los ajustes. Es una métrica de beneficio normalizada que se utiliza para cuantificar el valor económico de una empresa. Propiedad de inversión.
  • Tasa de capitalización (tasa de capitalización) – puede verse como una métrica de “retorno”. Se calcula dividiendo el NOI por el valor de mercado de la propiedad, expresado como porcentaje. Una propiedad Tasa de capitalización se usa como Punto de referencia para compararlo con otras propiedades similares a efectos de valoración.
  • Subsidio por vacante – Al considerar una propiedad de inversión, es posible que esté totalmente alquilada en el momento de la suscripción. Pero la rotación de inquilinos y el tiempo de inactividad sin ingresos por alquiler de unidades desocupadas son el costo de hacer negocios. El subsidio de desocupación es una técnica de concientización para simular estos costos probando la capacidad de servicio de la deuda bajo el supuesto de que la tasa de desocupación es distinta de cero en el largo plazo para la mayoría de las propiedades.
  • Periodo de recuperación – es el número de meses (o años) en los que se reparten los reembolsos de un préstamo. En otras palabras, ¿cuántos meses se necesitan para liquidar el préstamo hipotecario a cero?
  • Expresión – es el período durante el cual se acuerda el tipo de interés entre el prestatario y el prestamista. A medida que se acerca el período de interés MadurezSe deben acordar nuevas condiciones, de lo contrario se considera que la hipoteca comercial ha caducado.

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