Tasa de capitalización frente a rentabilidad de efectivo sobre efectivo

Tasa de capitalización frente a rentabilidad de efectivo sobre efectivo: ¿cuál es la diferencia?

En la práctica, los inversores inmobiliarios suelen analizar el rendimiento potencial esperado de una propiedad de alquiler utilizando la tasa máxima y las métricas de rendimiento de efectivo sobre efectivo (CoC).

• Tasa de capitalización → La tasa de capitalización o “tasa de capitalización” mide el rendimiento potencial de una inversión en una propiedad de alquiler ignorando el uso del apalancamiento.
• Devoluciones en efectivo → Por el contrario, el rendimiento en efectivo o “retorno en efectivo” representa la ganancia obtenida por cada dólar de capital invertido en una propiedad de alquiler.

Al igual que el rendimiento de efectivo sobre efectivo, la tasa máxima representa el rendimiento anual de una inversión en una propiedad de alquiler y se expresa como un porcentaje.

Sin embargo, la estructura de financiación de la inversión (el porcentaje de deuda y capital utilizado para financiar el precio de compra) no afecta la tasa de capitalización (es decir, es independiente de la estructura de capital).

Por el contrario, el rendimiento de efectivo sobre efectivo (CoC) está directamente influenciado por el porcentaje de apalancamiento utilizado para financiar la inversión.

Entonces, la diferencia es que la tasa de capitalización es una métrica independiente del financiamiento sin apalancamiento, mientras que el rendimiento de efectivo sobre efectivo es una métrica apalancada que depende del porcentaje de dependencia del apalancamiento.

Tasa de capitalización frente a rentabilidad de efectivo sobre efectivo: comparación de fórmulas

Ecuación de tasa de capitalización

La tasa de capitalización es el rendimiento anual de una inversión inmobiliaria, calculado proyectando el ingreso operativo neto (NOI) pro forma cuando se estabiliza y dividiendo la métrica por el valor de mercado actual.

En términos de fórmula, la tasa máxima es la relación entre el NOI estabilizado y el valor de mercado actual de la propiedad, expresado como porcentaje.

Tasa de capitalización (%) = Ingreso operativo neto estabilizado (NOI) ÷ Valor de mercado actual (CMV)

Dónde:

• Ingresos operativos netos (NOI) → El ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad es la suma de sus ingresos por alquiler y los ingresos auxiliares, que luego se deduce de sus gastos operativos directos.
• Valor de mercado actual (CMV) → El valor de mercado actual de la propiedad, por otro lado, suele ser el precio de compra de la inversión (o el precio de oferta).

La tasa máxima mide el perfil riesgo-rendimiento de una inversión en alquiler de bienes raíces, por lo que un porcentaje más alto significa un retorno potencial más alto (o un riesgo a la baja más alto).

Comparar la tasa de capitalización implícita de una inversión inmobiliaria con la tasa de capitalización de mercado vigente de propiedades comparables es un método práctico para determinar qué oportunidad de inversión ofrece la relación riesgo-recompensa más atractiva.

Ecuación de retorno de efectivo sobre efectivo

El rendimiento de efectivo sobre efectivo o “retorno en efectivo” mide el rendimiento anual logrado sobre la inversión de capital inicial.

El rendimiento de efectivo sobre efectivo es la relación entre el flujo de efectivo apalancado anual antes de impuestos y la inversión de capital en el momento de la compra inicial.

Devolución de efectivo sobre efectivo = Flujo de caja anual antes de impuestos ÷ Primera inversión de capital

Dónde:

• Flujo de caja anual antes de impuestos = Ingreso operativo neto (NOI) – Servicio de deuda anual
• Inversión de capital inicial = Costo de compra de la propiedad – Monto total del préstamo – Financiamiento no accionario

El flujo de caja anual antes de impuestos es el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad que queda después de deducir el servicio de la deuda anual.

• Ingresos operativos netos (NOI) = (Ingresos por alquiler + Ingresos adicionales) – Gastos operativos directos
• Servicio anual de la deuda = pago del principal + intereses

La composición del capital consiste principalmente en el pago inicial, seguido de los honorarios relacionados con los costos de cierre, reparaciones o mejoras (o renovaciones) de la propiedad.

Como ocurre con la mayoría de las métricas de apalancamiento, el rendimiento del efectivo puede verse fácilmente distorsionado por el porcentaje de apalancamiento utilizado para financiar la compra, lo que dificulta la comparación con la competencia.

Si la proporción del capital de deuda en el precio total de compra aumenta, la contribución de capital requerida disminuye, lo que aumenta el rendimiento de efectivo sobre efectivo, en igualdad de condiciones.

La utilidad de la métrica de rendimiento de efectivo sobre efectivo es que la métrica tiene en cuenta la estructura de financiamiento de una inversión potencial (es decir, el impacto de la deuda en los rendimientos).

En comparación, la tasa de capitalización es el rendimiento esperado de una inversión en una propiedad de alquiler, ignorando la estructura financiera de la compra inicial.

Tasa de capitalización frente a rentabilidad en efectivo: análisis comparativo

La tasa máxima para una inversión en una propiedad de alquiler se determina dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) anual de la propiedad por su valor de mercado actual.

Sin embargo, a diferencia del rendimiento de efectivo sobre efectivo, la tasa de capitalización no se ve afectada por el financiamiento (es decir, es independiente de la estructura de capital).

Conceptualmente, la tasa de capitalización puede verse como el rendimiento de efectivo sobre efectivo (CoC) no apalancado en el momento de la inversión inicial.

El numerador en la fórmula de la tasa de capitalización es el ingreso operativo neto (NOI), una métrica de ganancias no apalancada que no se ve afectada por decisiones de financiamiento discrecionales. Dado que el numerador y el denominador deben coincidir para que la relación funcione, se utiliza el valor de mercado de la propiedad (o precio de compra).

El rendimiento de efectivo sobre efectivo mide el flujo de efectivo anual antes de impuestos por dólar invertido.

A diferencia de la tasa de capitalización, el rendimiento de efectivo sobre efectivo es una métrica apalancada (es decir, post-financiamiento) porque el numerador es el flujo de efectivo anual antes de impuestos.

Asimismo, la contribución de capital también es una función directa del monto total de deuda utilizada para financiar la compra (es decir, la relación préstamo-valor).

Calculadora de tasa de capitalización versus rendimiento en efectivo

Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.

Ejemplo de cálculo del retorno de la inversión frente al retorno de efectivo sobre efectivo

Supongamos que tenemos la tarea de calcular la tasa máxima y el rendimiento de efectivo sobre efectivo para una inversión en una propiedad de alquiler comercial.

La renta bruta potencial (IGP) es la renta máxima que se podría obtener de la propiedad sin tener en cuenta pérdidas.

• Ingreso Bruto Potencial (IGP) = $2 millones

Las desocupaciones y las pérdidas por préstamos son deducciones del PGI para contabilizar las unidades desocupadas y la pérdida de ingresos por pérdidas por préstamos (es decir, pagos de alquiler incobrables).

Se supone que la pérdida por desocupación es del 6% de PGI, mientras que la pérdida crediticia es del 3% de PGI, lo que resulta en pérdidas de $120 000 y $60 000, respectivamente.

• Pérdida de vacantes (6% de PGI) = ($120,000)
• Pérdida crediticia (3% de PGI) = ($60,000)

Los ingresos adicionales se refieren a los ingresos adicionales obtenidos además de los pagos de alquiler de los inquilinos, que se supone que son $180,000.

El ingreso bruto efectivo (EGI) es de $2 millones, lo que significa que el ingreso adicional compensa las pérdidas por desocupación y préstamos.

• Ingreso bruto efectivo (EGI) = $2 millones – $180,000 + $180,000 = $2 millones

De ahí, el siguiente paso es restar los costos proyectados de operación de la propiedad, que se espera que sean el 40% del EGI, lo que resultará en una pérdida total de $800,000.

El ingreso operativo neto (NOI) es de $1,2 millones, que calculamos restando los gastos operativos del ingreso bruto efectivo (EGI).

• Ingreso operativo neto (NOI) = $2 millones – $800 000 = $1,2 millones

El servicio de la deuda anual es la carga del servicio de la deuda contraída, que se estima en 800.000 dólares.

Dado que se calcularon el NOI y el servicio de la deuda anual, el flujo de caja anual antes de impuestos (el ingreso que queda después del servicio de los costos de la deuda) es de $400,000.

• Ingreso anual antes de impuestos = $1,2 millones – $800 000 = $400 000

El rendimiento de efectivo sobre efectivo mide el rendimiento de la inversión de capital desde la perspectiva del inversor inmobiliario.

Dada la contribución inicial de capital de 5 millones de dólares, el rendimiento de efectivo sobre efectivo es del 8%.

• Rentabilidad de efectivo sobre efectivo = $400 000 ÷ $5 millones = 8,0%

El valor de mercado al que se podría vender la propiedad actualmente en el mercado abierto es de 20 millones de dólares.

Por lo tanto, el precio de compra de la propiedad es de $20 millones, de los cuales $5 millones fueron aportados por el inversionista inmobiliario mientras que los $15 millones restantes se financiaron mediante préstamos.

El supuesto implícito sobre la relación préstamo-valor (LTV) en la estructura de financiación del precio de compra de la propiedad es del 85%.

• Relación préstamo-valor (LTV) = $15 millones ÷ $20 millones = 85,0%

En resumen, la tasa de capitalización se calcula como el ingreso operativo neto (NOI) dividido por el valor de mercado de la propiedad, que es del 6%.

• Tasa de capitalización (%) = $1,2 millones ÷ $20 millones = 6,0%