¿Sabías que obtener dinero en efectivo de compras que ya has pagado es posible? Si quieres saber cómo hacerlo, estás en el lugar correcto. En este artículo te mostraremos todo lo que necesitas saber acerca de la devolución de efectivo sobre efectivo y cómo puedes utilizar nuestra fórmula y calculadora para obtenerlo. Así que prepárate para descubrir una forma inteligente y fácil de ahorrar dinero. ¡Comencemos!
¿Qué es la devolución en efectivo sobre efectivo?
El Devoluciones en efectivoo «Rendimiento en efectivo» compara el flujo de efectivo anual antes de impuestos de una propiedad de inversión con la inversión de capital original.
¿Cómo se calcula la rentabilidad efectivo sobre efectivo?
La rentabilidad en efectivo o “retorno en efectivo” mide la ganancia anual antes de impuestos que obtiene un inversionista de bienes raíces de una propiedad en relación con el monto original gastado en la compra de la propiedad en sí.
El rendimiento de efectivo sobre efectivo se calcula a partir de la relación entre el flujo de caja anual antes de impuestos y el capital invertido:
- Flujo de caja anual antes de impuestos → El ingreso en efectivo anual antes de impuestos obtenido de la inversión inmobiliaria.
- Capital invertido → La inversión de capital inicial, es decir, la inversión en efectivo en el momento de la compra.
En la práctica, la métrica de rendimiento de efectivo sobre efectivo estima el rendimiento anual que recibe un inversionista sobre una propiedad particular en relación con el monto pagado en el año correspondiente, p.e. B. pagos de hipoteca.
Dado que el rendimiento en efectivo tiene en cuenta costos como los pagos de la hipoteca, el impacto de los costos financieros es parte del rendimiento implícito.
Fórmula de devolución de efectivo sobre efectivo
La fórmula para calcular el rendimiento de efectivo sobre efectivo es dividir el flujo de efectivo anual antes de impuestos por la inversión de efectivo inicial (es decir, la contribución de capital).
Devolución de efectivo sobre efectivo (%) = Flujo de caja anual antes de impuestos ÷ Capital invertido
Si bien el numerador es antes de impuestos, la métrica se calcula después del financiamiento, por lo que el flujo de efectivo anual es una métrica «apalancada».
El rendimiento en efectivo se expresa como porcentaje, lo que facilita la comparación de diferentes oportunidades de inversión inmobiliaria.
Sin embargo, se debe tener en cuenta el contexto en el que se realizó la inversión, como la ubicación, la fecha y las condiciones del mercado inmobiliario.
Ejemplos comunes de gastos incluidos en la métrica de flujo de efectivo incluyen los siguientes:
- Impuestos de propiedad
- Cuotas de mantenimiento
- Mejoras de propiedad
- Tarifas de renovación
- Honorarios de cierre
- Primas de seguro
Rentabilidad de efectivo sobre efectivo frente a tasa de capitalización: ¿cuál es la diferencia?
La diferencia entre el rendimiento de efectivo sobre efectivo y la tasa de capitalización es la siguiente.
- Devoluciones en efectivo → El rendimiento de efectivo sobre efectivo o “retorno de efectivo” mide el flujo de efectivo anual antes de impuestos recibido por dólar de capital invertido y se determina después del financiamiento. El contador no se ve afectado por los impuestos; Sin embargo, el cálculo se realiza después de deducir los costos financieros, como los pagos hipotecarios anuales y los intereses.
- Tasa de capitalización (%) → Por el contrario, la tasa de capitalización o “tasa de capitalización” es una métrica fundamental en la inversión inmobiliaria que mide el rendimiento esperado de una propiedad de inversión. A diferencia del rendimiento de efectivo sobre efectivo, la tasa de capitalización ignora el impacto del financiamiento porque el numerador es el ingreso operativo neto (NOI), una métrica de ganancias no apalancada que no se ve afectada por decisiones de financiamiento discrecionales (es decir, la estructura de capital es neutral). Por ejemplo, a diferencia del rendimiento de efectivo sobre efectivo, la tasa máxima no incluye costos financieros como los costos hipotecarios.
La tasa de capitalización se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) anual por el valor de mercado de la propiedad, mientras que el rendimiento de efectivo sobre efectivo se determina dividiendo el flujo de efectivo apalancado antes de impuestos por la contribución de capital.
Tasa de capitalización (%) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ El valor de la propiedad
En resumen, el denominador en la fórmula de tasa máxima es el valor de mercado de la propiedad, es decir, el valor de mercado actual de la propiedad, mientras que el denominador en la fórmula de retorno de efectivo sobre efectivo es la contribución de capital del inversionista.
Retorno de efectivo sobre efectivo versus retorno de la inversión: ¿cuál es la diferencia?
Ahora entendemos que el retorno de efectivo sobre efectivo (o retorno de efectivo) mide el flujo de efectivo anual antes de impuestos en comparación con la cantidad original de efectivo invertido.
Por el contrario, el retorno de la inversión (ROI) calcula el rendimiento durante todo el período de tenencia, mientras que el retorno en efectivo generalmente cubre el período actual (es decir, solo un año).
- Retorno de la inversión (ROI) → Período total de tenencia
- Rentabilidad de efectivo sobre efectivo (CoC) → Período actual, es decir, un año (o doce meses)
El retorno de efectivo sobre efectivo (CoC) puede verse como retornos durante un corto período de tiempo, mientras que el retorno de la inversión (ROI) es una métrica de retorno acumulativo.
A diferencia del retorno de la inversión (ROI), el retorno del efectivo puede aumentar (o disminuir) periódicamente debido a las fluctuaciones en los ingresos por alquiler, los gastos y otros factores externos relacionados.
Otra distinción entre las dos métricas se puede ver en el tema del servicio de la deuda. La métrica del flujo de efectivo en el cálculo del rendimiento del CoC solo se reduce por el servicio de la deuda en el período actual.
Sin embargo, la métrica del Retorno de la Inversión (ROI) tiene en cuenta la totalidad de las obligaciones de deuda asociadas con la inversión inmobiliaria.
Por lo tanto, la métrica de retorno de efectivo es más aplicable a inversiones inmobiliarias financiadas con deuda.
Si se utilizó financiación de deuda como parte de la transacción, lo que suele ser el caso en el mercado de bienes raíces comerciales, el retorno en efectivo real de la inversión será diferente del retorno de la inversión (ROI).
¿Qué es una buena rentabilidad efectivo sobre efectivo?
No existe necesariamente un «buen» rendimiento en efectivo universal por el que se esfuercen todos los inversores inmobiliarios, teniendo en cuenta que cada inversor establece sus propios objetivos de rendimiento (y riesgo).
En general, el consenso del mercado inmobiliario es que un rendimiento efectivo sobre efectivo proyectado de entre el 8% y el 12% se considera una inversión que vale la pena.
Las condiciones del mercado son otro factor a tener en cuenta, así como el tipo de propiedades (y ubicación geográfica) de las inversiones realizadas.
Por las razones expuestas anteriormente, es difícil cuantificar un rendimiento objetivo universal y específico porque es subjetivo y está influenciado por numerosas variables.
Calculadora de devolución de efectivo sobre efectivo
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
1. Supuestos sobre bienes raíces comerciales
Supongamos que un inversionista en bienes raíces comerciales compra una propiedad de alquiler con un ingreso bruto potencial de $100,000. Sin embargo, hay una deducción de $25,000 debido a vacantes y pérdidas en préstamos.
Por tanto, el ingreso bruto efectivo (EGI) es de 75.000 dólares.
- Ingreso bruto potencial = $100,000
- Vacante y pérdida de préstamo = $25,000
- Ingreso bruto efectivo (EGI) = $100 000 – $25 000 = $75 000
2. Cálculo del ingreso operativo neto (NOI)
En el siguiente paso, asumimos que los gastos operativos asociados con la propiedad fueron $30 000, por lo que el ingreso operativo neto (NOI) es $45 000.
- Costos operativos = $30,000
- Ingreso operativo neto (NOI) = $75 000 – $30 000 = $45 000
3. Pagos de hipoteca y cálculo de ingresos antes de impuestos
Ahora restamos los pagos relacionados con la deuda del año en curso (es decir, los pagos de la hipoteca, como intereses y principal) y asumimos que son $20 000.
- Pagos de hipoteca = $20,000
Al restar los pagos de la hipoteca de la propiedad de alquiler de su ingreso operativo neto (NOI), calculamos el flujo de efectivo anual antes de impuestos de $25,000.
- Flujo de caja anual antes de impuestos = $45 000 – $20 000 = $25 000
4. Ejemplo de cálculo del rendimiento de efectivo sobre efectivo
En la sección final de nuestro ejercicio, el único supuesto que queda es la cantidad original de capital invertido, que es $200 000.
- Capital invertido = $200,000
Si dividimos nuestro flujo de caja anual antes de impuestos por el capital invertido, el rendimiento implícito de efectivo sobre efectivo es del 12,5%.
- Devolución de efectivo sobre efectivo (%) = $25 000 ÷ $200 000 = 12,5 %
