¿Alguna vez te has preguntado cómo calcular el rendimiento de la deuda? Ya sea que estés invirtiendo en bonos o pensando en solicitar un préstamo, comprender el rendimiento de la deuda puede ser crucial para tomar decisiones financieras inteligentes. En este artículo, aprenderás todo lo que necesitas saber sobre el rendimiento de la deuda y cómo calcularlo utilizando la fórmula y una práctica calculadora. ¡Prepárate para descubrir una herramienta esencial para maximizar tus ganancias y minimizar tus riesgos financieros!
¿Qué es el rendimiento de la deuda?
El Rendimiento de la deuda Mide el riesgo de un préstamo inmobiliario estimando el rendimiento que obtendrá el prestamista en caso de ejecución hipotecaria (es decir, incumplimiento) para recuperar la inversión original.
Cómo calcular el rendimiento de la deuda
Los prestamistas del mercado de bienes raíces comerciales (CRE) suelen utilizar el rendimiento sobre el capital como método para medir el riesgo crediticio en la suscripción.
En resumen, el rendimiento de la deuda es la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y el monto total del préstamo, expresado como porcentaje.
- Ingresos operativos netos (NOI) → El ingreso operativo neto, o «NOI», es una métrica inmobiliaria básica que se utiliza para medir el flujo de caja y la rentabilidad de una propiedad. El NOI de una propiedad de alquiler se calcula determinando primero los ingresos totales de la propiedad (la suma del alquiler y los ingresos adicionales) y luego restando los costos operativos.
- Monto del préstamo → El monto total del préstamo se refiere al monto principal pendiente en relación con la financiación inmobiliaria, como un préstamo hipotecario.
Conceptualmente, el rendimiento de la deuda es el rendimiento estimado que recibirá un prestamista de bienes raíces en relación con el monto del préstamo original otorgado al prestatario en el escenario hipotético de incumplimiento (y ejecución hipotecaria).
Debido a que los costos no operativos, como los costos financieros y los impuestos sobre la renta, no forman parte del cálculo del ingreso operativo neto (NOI), la métrica se considera una medida no apalancada de la rentabilidad antes de impuestos (es decir, «estructura de capital neutral»). Por tanto, el rendimiento de la deuda es adecuado a efectos de comparación.
Los elementos excluidos del cálculo del NOI, como reservas de capital, gastos de capital y mejoras de los inquilinos, no están relacionados con las operaciones principales de la propiedad.
El componente del servicio de la deuda también se excluye porque entra en la categoría de costos de financiamiento.
El cálculo del rendimiento de la deuda se produce en un proceso de tres pasos:
- Calcular el ingreso operativo neto (NOI)
- Divida el ingreso operativo neto (NOI) por el monto del préstamo
- Convierta el rendimiento de la deuda de decimal a porcentaje (multiplíquelo por 100).
Fórmula de rendimiento de la deuda
La fórmula para calcular el rendimiento de la deuda divide el ingreso operativo neto (NOI) por el monto total del préstamo.
Rendimiento de la deuda (%) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Monto del préstamo
Dónde:
- Ingresos operativos netos (NOI) = (Ingresos por alquiler + Ingresos adicionales) – Gastos operativos directos
Los ingresos adicionales se refieren a fuentes de ingresos no relacionadas con el alquiler, tales como: B. Reembolsos por servicios públicos y tarifas cobradas a los inquilinos por el acceso a servicios.
Por otro lado, los costos directos de operación son los costos asociados a la operación del inmueble, tales como: B. Costos de reparación y mantenimiento, costos de comercialización, generales y administrativos y costos de operación.
La fórmula del rendimiento de la deuda también se puede expresar como el NOI anual de la propiedad dividido por la diferencia entre el precio de compra y el pago inicial.
Rendimiento de la deuda (%) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ (Precio de compra – depósito)
Nota: Si bien los impuestos sobre la renta están excluidos de la métrica del ingreso operativo neto (NOI), se deben incluir los impuestos a la propiedad pagados por el propietario.
¿Qué es un buen rendimiento de la deuda?
En la práctica, los prestamistas inmobiliarios que ofrecen préstamos comerciales y multifamiliares utilizan el rendimiento de la deuda para estimar el tiempo necesario para recuperar su inversión original en caso de que la propiedad sea embargada en caso de incumplimiento y ahora sea suya.
Si bien cada prestamista establece diferentes objetivos de rendimiento de la deuda, el rango estándar para los prestamistas de bienes raíces comerciales (CMBS) oscila entre el 8% y el 12%.
Las reglas generales para interpretar el rendimiento de la deuda son las siguientes:
- Menor rendimiento de la deuda → Cuando el rendimiento de la deuda es bajo, el riesgo implícito para el prestamista es mayor ya que el flujo de caja operativo de la propiedad podría no cubrir el servicio de la deuda obligatorio.
- Mayor rendimiento de la deuda → Por el contrario, cuanto mayor sea el rendimiento de la deuda, menor será el riesgo del financiamiento porque es menos probable que el prestatario incumpla.
Pero, por supuesto, la mayoría de los prestamistas tienden a ser reacios al riesgo y priorizan el reembolso del principal original al vencimiento. Por lo tanto, medir el riesgo potencial de caída en caso de una ejecución hipotecaria es parte de la planificación de contingencia para el peor de los casos.
La mayoría de los prestamistas institucionales de bienes raíces establecen objetivos internos de rentabilidad mínima en su proceso de suscripción, y los préstamos que no cumplen con el objetivo mínimo se ajustan a la baja o se rechazan.
Por lo tanto, el caso de uso más práctico de la métrica de rendimiento de la deuda se relaciona más con el tamaño de la deuda, es decir, cuantificar la cantidad máxima de deuda que se puede poner en riesgo en función del riesgo percibido del endeudamiento.
Sin embargo, el rendimiento objetivo es específico del prestamista y depende de factores externos, como las condiciones actuales de los mercados crediticios.
Rendimiento de la deuda frente a DSCR frente a relación préstamo-valor (LTV)
Otras dos medidas de riesgo son de particular importancia cuando se trata de préstamos inmobiliarios:
- Índice de cobertura del servicio de la deuda (DCSR)
- Relación préstamo-valor (LTV)
Sin embargo, el rendimiento de la deuda es único porque la métrica es independiente de las fluctuaciones de las tasas de interés y los valores del mercado inmobiliario y no se ve afectada por el plazo del préstamo, es decir, la duración del cronograma de pago del préstamo.
Calculadora de rendimiento de la deuda
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
1. Supuestos de préstamos para bienes raíces comerciales (CRE)
Supongamos que un prestamista de bienes raíces está evaluando a un prestatario potencial que ha solicitado $8 millones en financiamiento para comprar una propiedad.
Una vez comprada, se espera que la propiedad genere un ingreso bruto efectivo (EGI) de $1 millón e incurra en gastos operativos totales de $600,000.
- Monto del préstamo solicitado = $8 millones
- Ingreso bruto efectivo (EGI) = $1 millón
- Costo total de propiedad = $600,000
Al restar los gastos operativos totales del ingreso bruto efectivo (EGI), el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad es de $400,000.
- Ingreso operativo neto (NOI) = $1 millón – $600 000 = $400 000
2. Ejemplo de cálculo del rendimiento de la deuda
En el siguiente paso, calculamos el rendimiento de la deuda del acuerdo de financiación propuesto utilizando los dos datos de la sección anterior.
El rendimiento de la deuda implícito en nuestro escenario de financiamiento es del 5,0%, que determinamos dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad por el monto del préstamo solicitado por el prestatario.
- Rendimiento de la deuda (%) = $400.000 ÷ $8 millones = 5,0%
Para reiterar, los prestamistas prefieren mayores rendimientos de la deuda para limitar el riesgo de caída y la posibilidad de pérdidas.
Por lo tanto, el rendimiento de la deuda del 5,0% probablemente dará lugar a que el prestamista rechace el préstamo solicitado a menos que se ajusten las condiciones de financiación, es decir, reduciendo el tamaño del préstamo.
3. Ejemplo de análisis del tamaño del préstamo con rendimiento de deuda
La última sección de nuestro ejercicio de modelización del rendimiento de la deuda es determinar el tamaño del préstamo. Al hacerlo, reorganizaremos la fórmula anterior para determinar el monto máximo de préstamo que el prestamista debe ofrecer para lograr el rendimiento objetivo.
Tamaño del préstamo = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Rendimiento objetivo de la deuda (%)
Se supone que el rendimiento mínimo objetivo del prestamista es del 8,0%.
- Rendimiento objetivo de la deuda (%) = 8,0%
En resumen, al dividir el ingreso operativo neto (NOI) del prestatario por el rendimiento objetivo de la deuda, llegamos a $5 millones como monto máximo del préstamo.
- Tamaño del préstamo = $400 000 ÷ 8,0% = $5 millones
