Fondos operativos ajustados (AFFO)

¿Cómo se calcula el AFFO?

Los inversores inmobiliarios realizan un seguimiento de AFFO, también conocido como efectivo disponible para distribución (CAD), para evaluar la situación financiera de un REIT, particularmente en lo que se refiere a la capacidad del REIT para emitir dividendos a los accionistas.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son empresas que poseen una cartera de propiedades que generan ingresos y se han convertido en una opción común para los inversores que buscan altos rendimientos sin pérdidas de capital ni volatilidad significativas.

El punto de partida para el cálculo del AFFO son los fondos de operaciones (FFO), una de las cifras clave más importantes del sector inmobiliario.

FFO fue desarrollado por Nareit en un esfuerzo por conciliar los ingresos netos, la medida de rentabilidad basada en GAAP (es decir, el “resultado final” del estado de resultados). En resumen, el FFO representa el flujo de caja generado por las operaciones de un REIT y la mayoría de los inversores inmobiliarios lo consideran una métrica más significativa que los ingresos netos, que tienden a ser más adecuados para las corporaciones que los REIT.

^{Definición de fondos ajustados del negocio operativo (fuente: glosario nareit)}

Cuando se prepara según los estándares de contabilidad GAAP, el estado de resultados de un REIT puede resultar engañoso para los inversores por numerosas razones, particularmente debido a gastos no monetarios como la depreciación y amortización (D&A). Las ganancias y pérdidas por ventas de activos también deben registrarse de acuerdo con las normas contables GAAP, independientemente de si realmente no ha habido movimientos de efectivo.

Para calcular el FFO, los costos no monetarios, como la depreciación, se agregan a los ingresos netos. A partir de ahí, cualquier ganancia por la venta de activos se deduce de los ingresos netos (o se vuelven a sumar las pérdidas por la venta de activos).

• Gastos no monetarios: Los gastos no monetarios, como la depreciación y la amortización, deben tratarse como un complemento para comprender el verdadero perfil de flujo de efectivo de un REIT.
• (Ganancias)/Pérdidas por ventas de activos: Al igual que las partidas que no son en efectivo, las ganancias o pérdidas por la venta de activos están más relacionadas con las normas contables y pueden ser engañosas al presentar los flujos de efectivo de un REIT.

El ajuste principal al FFO está relacionado con los gastos de capital recurrentes (capex) del REIT, así como con cualquier ajuste para normalizar los costos de alquiler o arrendamiento y varios otros factores.

Teniendo esto en cuenta, el FFO es la métrica preferida por los inversores para comprender las operaciones recurrentes de un REIT en comparación con los ingresos netos. Sin embargo, existe una gran desventaja de la métrica FFO que AFFO tiene en cuenta directamente, a saber, los gastos de capital rutinarios del REIT, es decir, inversiones de mantenimiento.

Aunque FFO y AFFO no son medidas GAAP, generalmente se consideran más precisas al evaluar la salud de los REIT en comparación con las medidas GAAP.

Fórmula AFFO

La fórmula para calcular los fondos de operaciones (FFO) tiene en cuenta la ganancia neta y suma la depreciación y amortización, restando cualquier ganancia única de la venta de activos.

FFO = Lngresos netos + depreciación + venganza – Ganancias por ventas de bienes raíces, netas

El siguiente paso es normalizar aún más la métrica FFO para factores como los alquileres no monetarios y deducir los gastos de capital (capex).

AFFO = FFO + Artículos únicos – Inversiones

Sin embargo, es importante que sólo se deduzcan los gastos de capital para mantenimiento, y no todos los gastos de capital de un REIT, es decir, los gastos de capital para mantenimiento y crecimiento.

calculadora AFFO

Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.

1. Cálculo de fondos REIT a partir de operaciones (FFO)

Supongamos que un REIT generó ingresos netos de 25 millones de dólares en 2021 y una depreciación y amortización de 2 millones de dólares, que se trata como un cargo no monetario.

Durante el mismo período, el REIT también obtuvo una ganancia neta de 500.000 dólares por la venta de una de sus propiedades. Dado que los ingresos por ventas son una partida única y no operativa, se trata de una deducción.

Los datos de entrada para calcular los fondos de operaciones del REIT son los siguientes.

• Ingresos netos = $25 millones
• Depreciación = $2 millones
• (Ganancia) / Pérdida, neta = -$500,000

Teniendo en cuenta estos supuestos, podemos calcular los fondos de operaciones (FFO) del REIT en 26,5 millones de dólares.

• Fondos de operaciones (FFO) = $25 millones + $2 millones – $500 000 = $26,5 millones

2. Ejemplo de cálculo AFFO

Después de completar nuestro cálculo de FFO, asumimos que el gasto de capital de mantenimiento de nuestro REIT hipotético fue de $4 millones. Este será nuestro único ajuste en nuestro cálculo AFFO simplificado.

• Inversión en mantenimiento = $4 millones

Al restar el FFO del REIT del gasto de capital de mantenimiento incurrido durante el período correspondiente, llegamos a un FFO ajustado (AFFO) de $22,5 millones.

• Fondos ajustados de operaciones (AFFO) = $26,5 millones – $4 millones = $22,5 millones