Fondos de negocios operativos

¿Estás listo para emprender tu propio negocio? ¡Excelente! Pero antes de adentrarte en esta emocionante aventura, es fundamental contar con los recursos financieros necesarios para poner en marcha y mantener operativo tu emprendimiento. En este artículo, exploraremos todo lo que necesitas saber sobre los fondos de negocios operativos: qué son, cómo obtenerlos y cómo utilizarlos de manera efectiva para garantizar el éxito de tu empresa. Si estás buscando el impulso financiero que necesitas para convertir tu idea en una realidad, ¡sigue leyendo!

Fondos de negocios operativos

¿Qué son los fondos de operaciones?

En los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), el término “fondos de operaciones” se refiere a una medida de desempeño no GAAP muy importante que es similar al flujo de efectivo de las operaciones en otras empresas.

En otras palabras: indica el flujo de caja que se genera exclusivamente a partir del negocio inmobiliario de una empresa.

fórmula

La fórmula está definida por la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT) y se expresa como ingreso neto más gastos de depreciación menos ganancias/(pérdidas) en ventas de bienes raíces. Matemáticamente se representa de la siguiente manera:

Fondos de operaciones = Ingresos netos + Gastos de depreciación – Ganancias/(Pérdidas) por ventas de bienes raíces

Ejemplo de Fondos de Operaciones (con plantilla Excel)

Pongamos un ejemplo para entender mejor el cálculo.

Puede descargar esta plantilla de Excel de Fondos de Operaciones aquí: Fondos de la plantilla de Excel de Operaciones.

Ejemplo 1

Tomemos el ejemplo de un REIT para aclarar el cálculo de los fondos de las operaciones. En 2019, el REIT reportó ingresos netos de 10 millones de dólares y registró ganancias por ventas de bienes raíces de 4 millones de dólares. Calcule el capital operativo del REIT si el gasto de depreciación del año fue de $2 millones.

Fondos de negocios operativos

Solución:

Los fondos de las operaciones se calculan utilizando la fórmula que se proporciona a continuación.

Fondos de operaciones = Ingresos netos + Gastos de depreciación – Ganancias por ventas de bienes raíces

Fondos de negocios operativos

  • Fondos operativos = $10,0 millones + $2,0 millones – $4,0 millones = $8,0 millones

Por lo tanto, el REIT generó $8,0 millones en 2019.

Ejemplo #2

Ahora tomemos el ejemplo de American Tower Corporation y calculemos sus fondos de operaciones con base en el informe anual del año 2018. Según el último informe anual, la compañía obtuvo una ganancia neta de $ 1264,7 millones durante el año mientras registró pérdidas Venta de bienes raíces patrimonio valorado en 479,7 millones de dólares. Además, los gastos de depreciación y amortización de bienes raíces fueron de $1.915,2 millones y un ajuste adicional fue de $450,6 millones (incluido el pago de dividendos y ajustes para filiales no consolidadas y participaciones no controladoras). Calcule los fondos operativos de American Tower Corporation para el año con base en la información proporcionada.

Fondos de negocios operativos

Solución:

Los fondos se calculan utilizando la fórmula que se proporciona a continuación.

Fondos de Operaciones = Ingresos Netos + Gastos de Depreciación – Pérdidas en Ventas de Bienes Raíces – Otros Ajustes

Fondos de negocios operativos

  • Efectivo de operaciones = $1.264,7 millones + $1.915,2 millones – $479,7 millones – $450,6 millones
  • Efectivo de operaciones = $3,209.0 millones

Por lo tanto, los fondos de American Tower Corporation para el año 2018 fueron de $3,209.0 millones.

Enlace fuente: Balance de Washington DC

Ejemplo #3

Tomemos el ejemplo de Equinix Inc. e ilustremos el cálculo de los fondos de las operaciones. Según su informe anual de 2018, la empresa registró unos ingresos netos de 365,4 millones de dólares y registró pérdidas en ventas de bienes inmuebles por valor de 4,6 millones de dólares. El gasto por depreciación y amortización de propiedades fue de $883,1 millones durante el año, mientras que el ajuste por negocios conjuntos no consolidados fue cero. Calcule los fondos operativos de Equinix Inc. para el año según la información proporcionada.

Fondos de negocios operativos

Solución:

Los fondos se calculan utilizando la fórmula que se proporciona a continuación.

Fondos de Operaciones = Ingresos Netos + Gastos de Depreciación – Pérdidas en Ventas de Bienes Raíces – Ajustes

Fondos de negocios operativos

  • Fondos operativos = $365,4 millones + $883,1 millones – $4,6 millones – 0
  • Fondos del negocio operativo = $1.253,1 millones

Por tanto, los fondos de Equinix Inc. para 2018 fueron de $1.253,1 millones.

Enlace fuente: Fondos de Equinix Inc.

Explicación

La fórmula se puede calcular siguiendo los siguientes pasos:

Paso 1: Primero, determine la utilidad neta que registró la empresa en cuestión durante el período determinado.

Paso 2: A continuación, determine el gasto por depreciación registrado durante el período únicamente para el negocio inmobiliario de la empresa.

Paso 3: A continuación, determine el valor de las ganancias o pérdidas que la empresa obtuvo por la venta de bienes raíces durante el período.

Etapa 4: Finalmente, la fórmula para esto se puede derivar sumando el gasto de depreciación (Paso 2) al ingreso neto (Paso 1) y restando (sumando) las ganancias (pérdidas) de las ventas de propiedades (Paso 3), como se muestra a continuación.

Fondos de operaciones = Ingresos netos + Gastos de depreciación – Ganancias/(Pérdidas) por ventas de bienes raíces

Significado

El concepto es muy importante para los analistas e inversores que comercializan bienes raíces, ya que ayuda a medir la eficiencia operativa o el desempeño de las empresas REIT. Sabemos que el valor de los inmuebles tiende a subir o bajar dependiendo de las condiciones macroeconómicas. Por lo tanto, medir los resultados operativos de los REIT utilizando técnicas de contabilidad de costos puede no proporcionar una imagen real de su desempeño. Por lo tanto, es utilizado predominantemente por empresas inmobiliarias, inversores y analistas. Lo utilizan para comparar el desempeño operativo o evaluar el desempeño financiero de los REIT.

Fondos de operaciones versus flujo de caja

Las principales diferencias entre ambos son las siguientes:

  • Indica el flujo de caja generado exclusivamente por el negocio relacionado con el sector inmobiliario. Por otro lado, el flujo de efectivo es una medida de la cantidad de efectivo que entra y sale de una empresa, incluido el flujo de caja generado por las operaciones, invertido en la empresa y obtenido de fuentes externas.
  • Esta es una medida que no es PCGA, mientras que el flujo de caja es una medida PCGA.

Artículos recomendados

Esta es una guía de fondos de operaciones. Aquí discutimos el cálculo usando ejemplos prácticos. También ofrecemos una plantilla de Excel descargable. También puede consultar los siguientes artículos para obtener más información:

  1. Ejemplo de estado de pérdidas y ganancias
  2. Fórmula de flujo de caja neto
  3. Fórmula del fondo de amortización
  4. El flujo de efectivo de las actividades de operaciones
  5. Guía de los beneficios de una empresa conjunta

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