En un mundo en constante movimiento, es esencial contar con herramientas que nos permitan tomar decisiones financieras informadas. Una de estas herramientas clave es la extensión de tasa máxima, la cual nos brinda información valiosa sobre los intereses que pagaremos en nuestros préstamos. Si estás buscando entender cómo funciona esta fórmula y cómo calcularla de manera rápida y sencilla, ¡has llegado al lugar indicado! En este artículo, te presentaremos la fórmula y una práctica calculadora que te ayudará a tomar decisiones inteligentes en tus transacciones financieras. ¡No te lo pierdas!
¿Qué es una extensión de tasa máxima?
Ampliación del límite superior se refiere al escenario en el que la tasa de capitalización de activos inmobiliarios como los inmuebles aumenta en general.
¿Cuál es la definición de expansión de la tasa máxima?
El aumento en la tasa de capitalización refleja el sentimiento actual en un mercado inmobiliario particular con respecto al perfil colectivo de riesgo-rendimiento de las propiedades en esa ubicación.
La tasa de capitalización o “tasa de capitalización” es un método para evaluar el rendimiento potencial de una inversión inmobiliaria.
Tasa de capitalización (%) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ El valor de la propiedad
Dónde:
- Ingresos operativos netos (NOI) → La suma de los ingresos por alquiler y los ingresos adicionales de una propiedad menos los costos directos de operación.
- El valor de la propiedad → El valor justo de mercado (FMV) de una propiedad en particular a la fecha actual.
A medida que aumenta la capitalización de mercado, los inversores asumen un mayor riesgo al invertir en un segmento particular de activos inmobiliarios que generan ingresos, como los bienes raíces.
- Ampliación del límite superior → Precios inmobiliarios más bajos (más riesgo)
- Compresión de la tasa de capitalización → Precios inmobiliarios más altos (menos riesgo)
¿Cómo afecta el aumento de la tasa de capitalización al valor de la propiedad?
Para ampliar más la sección anterior, existe una relación inversa entre las tasas de capitalización y los valores de las propiedades.
Dado que la expansión de las tasas de capitalización va acompañada de tasas de capitalización más altas, se puede esperar una disminución del valor de las propiedades en el mercado respectivo.
¿Por qué? El mercado está de acuerdo en que estas propiedades conllevan un mayor riesgo, lo que lleva a una caída de los precios inmobiliarios.
Ante el aumento del riesgo percibido, los inversores en el mercado exigirán una mayor rentabilidad, que se conseguirá mediante precios más bajos de las propiedades.
Desde la perspectiva de un inversor, un precio de compra más bajo mejora las posibilidades de obtener un mayor rendimiento (y viceversa).
Por lo tanto, aumentar las tasas de capitalización en una clase o ubicación de activos inmobiliarios en particular dará como resultado que el valor de mercado de los activos disminuya, ya que se supone que las inversiones son más riesgosas (o menos atractivas).
Nota: Como es habitual, puede haber excepciones a la regla cuando los valores de las propiedades no disminuyen cuando se expande la tasa máxima, lo que a menudo va acompañado de una oferta limitada, una alta demanda y un mayor apetito por el riesgo entre los inversores.
Expansión de la tasa de capitalización frente a compresión de la tasa de capitalización: ¿cuál es la diferencia?
El cambio direccional en las tasas de capitalización se puede categorizar como un aumento en la tasa de capitalización o una compresión de la tasa de capitalización. Se trata de movimientos opuestos en la tasa de capitalización, es decir, cambios en el riesgo percibido y el valor atribuido a las propiedades generadoras de ingresos.
- Ampliación del límite superior → La tasa de capitalización en una clase o segmento de activos inmobiliarios en particular aumenta debido a un mayor riesgo percibido por los inversores.
- Compresión de la tasa de capitalización → La tasa de capitalización en una determinada clase o segmento de activos inmobiliarios disminuye, lo que indica que los participantes del mercado ahora perciben la inversión como menos riesgosa.
En resumen, la expansión de la tasa de capitalización conduce a valores de propiedad más bajos, mientras que la compresión de la tasa de capitalización conduce a valores de propiedad más altos.
¿Qué causa un aumento en la tasa de capitalización?
La aparición de un aumento en la tasa de capitalización puede deberse a una variedad de factores que conducen a un cambio en el riesgo percibido de las inversiones inmobiliarias.
- Tasas de interés en aumento → Si el tipo de interés del mercado aumenta, el tipo máximo tiende a hacer lo mismo. La tasa de interés refleja el costo del endeudamiento, por lo que una tasa de interés más alta hace que los inversores exijan mayores rendimientos para compensar el aumento gradual del costo de financiamiento.
- Factores externos → Los factores económicos externos, como la inestabilidad geopolítica o los temores generalizados de recesión, pueden contribuir a la expansión de la tasa de capitalización. Además, los factores específicos de la ubicación, como el deterioro de la seguridad del vecindario y una tendencia a la baja en la producción de la economía local, plantean un mayor riesgo para las inversiones en el mercado respectivo.
- Dinámica del mercado de oferta/demanda → Ante un exceso de oferta en el mercado, los inversores tienen más opciones a la hora de elegir sus inversiones, por lo que es un “mercado de compradores”. De hecho, los propietarios y los arrendadores a menudo compiten en precio, y la disminución del valor de las propiedades conduce a un aumento en las tasas máximas. Si la variable NOI se mantiene constante mientras el valor de mercado inmobiliario disminuye, la tasa de capitalización aumenta.
- Reducción del resultado operativo neto (NOI) → Si los ingresos por alquiler (y por lo tanto el NOI) de las propiedades disminuyen, posiblemente debido a mayores tasas de desocupación y precios de alquiler más bajos, la tasa máxima puede expandirse. Más específicamente, estas propiedades generan menos ganancias debido a una menor ocupación, lo que resulta en un menor retorno esperado (y un mayor riesgo).
Calculadora de expansión de la tasa de capitalización
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de extensión de tasa máxima
Supongamos que un inversionista en bienes raíces comerciales (CRE) está realizando un análisis de escenario para una inversión potencial, donde la variable a sensibilizar es el valor de la propiedad.
Se espera que la oportunidad de inversión, un edificio de oficinas comerciales, genere ingresos netos de $200,000 una vez estabilizada.
- Ingreso operativo neto (NOI) = $200,000
Dado que los arrendamientos comerciales son arrendamientos a largo plazo con inquilinos con altas calificaciones crediticias, el NOI adelantado a doce meses se mantiene constante en los cinco escenarios para aislar el precio de compra de la propiedad.
Aunque el escenario difiere de la realidad, el supuesto pretende controlar las variables e ilustrar mejor la relación conceptual entre el ingreso operativo neto (NOI) y la tasa de capitalización de mercado.
El precio de compra o valor de la propiedad es de $2 millones en el escenario A, y utilizamos una función escalonada para reducir el precio de compra en $100 000 en cada escenario posterior.
- Escenario A – Valor de la propiedad = $2,0 millones
- Escenario B – Valor de la propiedad = $1,9 millones
- Escenario C – Valor de la propiedad = $1,8 millones
- Escenario D – Valor de la propiedad = $1,7 millones
- Escenario E – Valor de la propiedad = $1,6 millones
Para cada escenario, el NOI de la propiedad se divide por el valor de la propiedad correspondiente para determinar la tasa máxima implícita.
- Escenario A – Tasa de capitalización (%) = $200 000 ÷ $2,0 millones = 10,0 %
- Escenario B – Tasa de capitalización (%) = $200 000 ÷ $1,9 millones = 10,5 %
- Escenario C – Tasa de capitalización (%) = $200 000 ÷ $1,8 millones = 11,1 %
- Escenario D – Tasa de capitalización (%) = $200 000 ÷ $1,7 millones = 11,8 %
- Escenario E – Tasa de capitalización (%) = $200 000 ÷ $1,6 millones = 12,5 %
Después de calcular las tasas de capitalización para los cinco escenarios, invertimos el valor de la propiedad utilizando el enfoque de ingresos (es decir, el método de capitalización directa).
Valor de la propiedad = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Tasa de capitalización de mercado (%)
Después de ingresar nuestros supuestos de la sección anterior en la fórmula del valor de la propiedad, se puede ilustrar la relación entre el valor de la propiedad del edificio de oficinas comerciales y la tasa de capitalización de mercado, donde una tasa de capitalización más alta conduce a una disminución en el valor de la propiedad.
