El DTI, o relación deuda-ingresos, es uno de los conceptos financieros más importantes a la hora de evaluar nuestra salud económica. ¿Te has preguntado qué tan endeudados estamos en relación a nuestros ingresos mensuales? Es hora de descubrirlo y entender cómo este indicador puede afectar nuestras finanzas personales. En este artículo, exploraremos a fondo el DTI y su relevancia en nuestra vida cotidiana. ¡Prepárate para adentrarte en el fascinante mundo de las finanzas!
¿Cuál es la relación deuda-ingresos?
El Relación deuda-ingresos (DTI) Mide la solvencia crediticia de un consumidor comparando sus obligaciones mensuales totales de pago de deuda con su ingreso mensual bruto.
Cómo funciona la relación deuda-ingresos (DTI)
La relación deuda-ingresos (DTI) es un método para determinar la capacidad de un prestatario para cumplir con todas las obligaciones de pago asociadas con el acuerdo de financiamiento.
Cuando una mayor proporción del ingreso mensual de un consumidor debe dedicarse a pagar las deudas requeridas, la probabilidad de incumplimiento y el riesgo crediticio para el prestamista son mayores (y viceversa).
En la práctica, los prestamistas utilizan con mayor frecuencia la relación deuda-ingresos para determinar la solvencia de un prestatario potencial, es decir, para analizar el riesgo de incumplimiento.
Para que un prestamista logre el rendimiento esperado de un préstamo (o producto financiero relacionado), el prestatario debe realizar de manera confiable los pagos de la deuda requeridos, es decir, los gastos por intereses y el reembolso del monto original del préstamo.
| Fuentes de retorno | Descripción |
|---|---|
| Gasto por intereses (pagos periódicos) |
|
| Amortización del préstamo (amortización principal) |
|
Por ejemplo, un consumidor individual que ha obtenido una hipoteca para financiar la compra de una vivienda debe realizar pagos mensuales al banco prestamista hasta que la hipoteca esté saldada en su totalidad.
La percepción de intereses y capital requiere que los ingresos del prestatario sean suficientes para cumplir a tiempo con sus obligaciones de pago de conformidad con el contrato de préstamo.
El prestamista debe garantizar que el prestatario pueda gestionar realmente el pago de la deuda con un margen de seguridad adecuado.
Por supuesto, factores externos como la inflación pueden influir en los tipos de interés reales alcanzados. Sin embargo, el riesgo de incumplimiento del prestatario es un factor crítico que los prestamistas pueden utilizar para cuantificar y mitigar el riesgo de pérdida financiera.
¿Cómo se calcula la relación deuda-ingresos?
El proceso de calcular la relación deuda-ingresos (DTI) de un consumidor se puede dividir en un proceso de cuatro pasos:
- Calcular las obligaciones de pago mensuales totales del consumidor.
- Calcule el ingreso mensual bruto del consumidor (ingreso antes de impuestos no ajustado)
- Divida los pagos mensuales de la deuda del consumidor por el ingreso mensual bruto
- Multiplique por 100 para convertir la relación DTI a un porcentaje
Fórmula de relación deuda-ingresos (DTI)
La fórmula de la relación deuda-ingresos compara el valor de las obligaciones de deuda mensuales esperadas con el ingreso mensual bruto del prestatario.
Relación deuda-ingresos (DTI) = Deudas mensuales totales ÷ Ingreso mensual bruto
El ratio DTI se expresa como porcentaje, por lo que el valor resultante debe multiplicarse por 100.
Si el ingreso mensual bruto de un consumidor varía significativamente de un mes a otro, es aconsejable utilizar el monto de ingreso que sea más representativo del mes «típico» del consumidor, es decir, el ingreso normalizado obtenido por el consumidor.
Debido a que el prestamista tiene acceso a cifras de ingresos relevantes, lo mejor para el consumidor es ser conservador, especialmente si los ingresos mensuales son suficientes.
¿Qué es una buena relación deuda-ingresos?
Cada prestamista establece sus propios estándares específicos para una “buena” relación deuda-ingresos (DTI). Sin embargo, la siguiente tabla muestra las pautas generales para interpretar el índice DTI.
| relación DTI | Resultado generalizado | Descripción |
|---|---|---|
| <36% DTI |
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| 36% a 42% DTI |
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| 43% a 50% DTI |
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| >50% DTI |
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Si la relación deuda-ingresos (DTI) de un prestatario es inferior al 36%, la mayoría de los prestamistas consideran que el riesgo crediticio es manejable.
Sin embargo, otros factores como la solvencia crediticia del consumidor, los activos líquidos disponibles y las condiciones actuales del mercado crediticio pueden influir en la decisión final del prestamista.
- Historia del crédito al consumo.
- Activos líquidos (colateral)
- Condiciones del mercado de crédito
- Monto del préstamo (préstamo)
- Duración del plazo del préstamo
En general, los prestamistas ven a los consumidores con índices DTI más bajos de manera más favorable y como prestatarios más adecuados porque tienen menos probabilidades de incumplir (y viceversa para los consumidores con índices DTI más altos).
Sin embargo, una advertencia sobre un índice DTI bajo es que, al igual que un puntaje crediticio, la falta de uno representa un riesgo para los prestamistas debido a la falta de un historial de gestión crediticia responsable.
De hecho, la recomendación formal de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB)En lo que respecta a la financiación hipotecaria, debería mantenerse una proporción de entre el 28 y el 35 por ciento.
Calculadora de deuda a ingresos (DTI)
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
1. Ejemplo de cálculo de deudas e ingresos mensuales.
Supongamos que tenemos la tarea de calcular la relación deuda-ingresos de un prestatario potencial para tomar la decisión crediticia relacionada con el financiamiento hipotecario.
Primero, calculamos los pagos de deuda fija del consumidor, de los cuales hay cuatro.
- Pago de hipoteca = $2,000
- Pago del préstamo del automóvil = $600
- Pago del préstamo estudiantil = $400
Por lo tanto, la deuda mensual total del consumidor es de $3,000.
- Deuda mensual total = $2,000 + $600 + $400 = $3,000
Después de completar nuestro primer dato (deuda mensual total), el siguiente paso es calcular el ingreso mensual bruto del consumidor.
En nuestro ejemplo simple, asumimos que el ingreso mensual bruto de nuestro consumidor es de $10,000.
- Ingreso mensual bruto = $10,000
2. Ejemplo de cálculo de la relación deuda-ingresos (DTI)
Dado que tenemos los dos datos necesarios para calcular la relación deuda-ingreso (DTI), el paso final es dividir la deuda mensual total de nuestros consumidores por su ingreso mensual bruto.
- Relación deuda-ingreso (DTI) = $3000 ÷ $10 000 = 0,30 o 30 %
Para reiterar, la mayoría de los prestamistas interpretan un índice DTI inferior al 36% como un perfil crediticio sólido y un prestatario confiable.
Si una debida diligencia adicional realizada por el prestamista confirma la credibilidad implícita del prestatario y los resultados del cálculo de la tasa de deuda a ingresos (DTI), es probable que nuestro prestatario hipotético sea aprobado para la hipoteca.
Relación DTI front-end y back-end: ¿cuál es la diferencia?
Hay dos variaciones del índice DTI que pueden afectar qué elementos deben (o no) incluirse en el cálculo del pago de la deuda.
- Relación DTI frontal → El índice DTI inicial compara el ingreso bruto del consumidor solo con sus costos de vivienda, como por ejemplo: B. Costos de alquiler, pagos de hipoteca y pagos de seguros de propiedad. Por lo tanto, el índice DTI inicial a menudo se usa indistintamente con el término «índice de vivienda».
- Relación DTI de back-end → El índice DTI final ignora todos los costos de vivienda y en su lugar compara el ingreso bruto del consumidor con otros pagos de deuda, como pagos de préstamos estudiantiles para automóviles, facturas de tarjetas de crédito, manutención infantil ordenada por un tribunal, pensión alimenticia y pagos de seguros no relacionados con la vivienda.
En cualquier caso, tenga en cuenta que sólo se cuentan los pagos de deuda fijos y recurrentes, y no los costos únicos que no se espera que continúen.
También se deben excluir los gastos mensuales que ocurren diariamente, como por ejemplo: B. Gastos relacionados con compras de comestibles y facturas de servicios públicos (por ejemplo, electricidad, gas y agua).
