En el ámbito de la planificación urbana y el desarrollo de ciudades, una herramienta fundamental es la Relación de Área de Piso (FAR, por sus siglas en inglés). ¿Te preguntas qué es exactamente el FAR y cómo se calcula? ¡No busques más! En este artículo, te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre esta fórmula y incluso te proporcionaremos una calculadora para facilitar tus cálculos. Así que prepárate para sumergirte en el fascinante mundo del urbanismo y descubrir cómo el FAR puede influir en la forma y estructura de nuestras ciudades. ¡Comencemos!
¿Cuál es la relación de área de piso?
El Relación de área de piso (FAR) Es el tamaño de una edificación en relación con el terreno en el que se ubica la propiedad.
En el desarrollo de bienes raíces comerciales (CRE), el índice de área (FAR) es una métrica de zonificación que establece un parámetro superior («techo») para los pies cuadrados máximos (pies cuadrados) que se pueden desarrollar en una parcela de terreno determinada.
Cómo calcular la proporción de área de piso
La relación de superficie construida, a menudo abreviada como «FAR», compara el tamaño de un edificio y el terreno en el que está construida la propiedad.
Por lo tanto, la relación de área (FAR) es la relación entre la superficie bruta (GFA) de un edificio y el tamaño total de la propiedad.
El caso de uso práctico del FAR por parte de los desarrolladores inmobiliarios es determinar los metros cuadrados máximos de un edificio que potencialmente podría construirse en una parcela de terreno en particular.
Los dos componentes del índice de superficie construida (FAR) son la superficie bruta (GFA) y el tamaño total de la propiedad.
- Superficie bruta (GFA) → Los pies cuadrados totales (pies cuadrados) medidos entre las superficies exteriores de las paredes exteriores de un edificio.
- Tamaño total del lote → El tamaño del terreno en el que se ubica la propiedad. La forma de la propiedad determina la facilidad con la que se puede medir el tamaño de la propiedad. Para propiedades que tienen forma de cuadrado o, más comúnmente, de forma rectangular, dimensionar la propiedad es mucho más fácil.
Leyes y regulaciones de zonificación
Las leyes de zonificación de un área determinada sirven como limitaciones en la proporción de área (FAR), un factor que los desarrolladores deben considerar en el proceso de planificación.
Las regulaciones de zonificación se aplican a terrenos y propiedades, tanto comerciales como residenciales, para establecer límites entre diferentes tipos de propiedades.
Teniendo esto en cuenta, los promotores inmobiliarios comerciales deben presentar informes formales de zonificación a los prestamistas institucionales antes de recibir la aprobación para financiar un préstamo comercial.
De lo contrario, existe el riesgo de multas y riesgos legales por violaciones de las normas de cumplimiento, lo que puede tener un impacto negativo en el retorno de la inversión de un proyecto de desarrollo inmobiliario.
Fórmula de relación de área (FAR)
El índice de superficie construida (FAR) se calcula dividiendo la superficie bruta (CFA) de un edificio por el tamaño total del lote.
Relación de área de piso (FAR) = Superficie bruta (GFA) ÷ Tamaño total del lote
El FAR generalmente se expresa en notación decimal en lugar de en forma de porcentaje.
Supongamos que un edificio comercial de 20.000 pies cuadrados se encuentra en un lote de 5.000 pies cuadrados.
El índice de superficie construida (FAR) del edificio comercial es 4,0x, que determinamos dividiendo la superficie bruta (GFA) por el tamaño total del lote.
- Relación de superficie construida (FAR) = 24.000 ÷ 6.000 = 4,0x
Sin embargo, las empresas de desarrollo inmobiliario (o «desarrolladores») a menudo derivan la superficie máxima permitida basándose en la proporción de superficie específica (FAR) de un distrito de zonificación.
El área de piso máxima permitida se puede calcular multiplicando el tamaño del lote zonificado por el FAR máximo.
Superficie máxima permitida = Tamaño total del lote × Relación máxima de área de piso (FAR)
Por lo tanto, el tamaño máximo del edificio que se puede construir en una parcela determinada o el tamaño de la parcela se puede determinar en metros cuadrados.
¿Qué es una buena relación de área (FAR)?
Cuanto mayor sea el índice de área (FAR) de una propiedad en particular, mayor será la densidad del proyecto de desarrollo.
En el sector inmobiliario comercial (CRE), el índice de superficie construida (FAR) tiene un impacto directo en el valor de la propiedad, especialmente en las zonas urbanas.
En términos generales, un índice de superficie de piso (FAR) más alto significa más ingresos potenciales que se pueden generar después del desarrollo debido a más pies cuadrados de espacio disponible para alquiler.
- Mayor proporción de área de piso (FAR) → Terreno más caro y mayor valor de la propiedad
- Relación de área del piso inferior (FAR) → Terrenos menos costosos y menor valor de propiedad
Por tanto, la promoción inmobiliaria tiende a fijar precios más elevados para los suelos en zonas con mayor ratio de superficie máxima (FAR).
En áreas urbanas densamente pobladas como la ciudad de Nueva York (NYC), las proporciones máximas de espacio habitable son mucho más altas.
De hecho, los promotores inmobiliarios pueden construir edificios con mayor superficie rentable, lo que se traduce en un mayor potencial de beneficios.
Para ilustrar el concepto, un edificio inmobiliario con un índice de superficie construida (FAR) de 5,0x en un lote de 10.000 pies cuadrados permite un 25,0% más de área rentable (máximo 50.000 pies cuadrados) que si su FAR fuera 4,0x (máximo 40.000 pies cuadrados). pies cuadrados). pies).
Reservas sobre la proporción de superficie construida (FAR)
La afirmación de que un índice de superficie más alto (FAR) justifica precios más altos es más una generalización que una regla estricta y rápida.
- Obstrucción de la visibilidad → Si la vista desde una propiedad está bloqueada desde el área densamente poblada, esta característica podría reducir el valor de la propiedad.
- Mayores costos de construcción → El mayor potencial de rendimiento del edificio después del desarrollo conlleva mayores costos de construcción y un período de desarrollo más largo, lo que significa que la inversión de tiempo (y financiera) es mayor dado el plazo más largo.
Calculadora de relación de área de piso (FAR)
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de la relación de área de piso (FAR)
Supongamos que tenemos la tarea de calcular el índice de superficie construida (FAR) de un edificio comercial en la ciudad de Nueva York (NYC).
Ubicado en los distritos C4-7 de la ciudad de Nueva York, el edificio está mapeado en partes densamente desarrolladas de Manhattan donde el índice de área máxima (FAR) para propiedades comerciales es 10,0x.
- Relación de área de piso máxima (FAR) = 10.0x
La superficie bruta del edificio comercial es de 12.000 pies cuadrados, mientras que el tamaño total de la parcela es de 1.4000 pies cuadrados.
- Superficie bruta (GFA) = 12.000 pies cuadrados.
- Tamaño total del lote = 1,400 pies cuadrados.
El índice de superficie construida (FAR) es 8,6x, que determinamos dividiendo la superficie bruta (GFA) por el tamaño total del lote.
- Relación de área de piso (FAR) = 12,000 pies cuadrados ÷ 1,400 pies cuadrados = 8.6x
Debido a que la proporción de área máxima de 10,0 excede 8,6 veces la proporción de área (FAR) del edificio comercial, la propiedad cumple con las regulaciones de zonificación de Nueva York.
