Préstamo a Costo (LTC) | Fórmula + Calculadora

¿Cómo calcular la relación préstamo-costo (LTC)?

Desde la perspectiva del prestamista que suscribe un préstamo, la relación préstamo-costo (LTC) mide el riesgo de un préstamo aplicado comparando el monto total del préstamo con el costo total del proyecto.

• Préstamo total → El monto total del préstamo otorgado por el prestamista para financiar el proyecto inmobiliario.
• Costos totales del proyecto → El costo compartido depende del contexto del proyecto. Por ejemplo, es probable que el costo de un proyecto de desarrollo sea el costo de construcción, mientras que para un proyecto de adquisición el costo es el precio de compra.

La relación préstamo-costo (LTC) se utiliza a menudo junto con la relación préstamo-valor (LTV) y la relación de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) para determinar el perfil de riesgo de un prestatario potencial.

La decisión del prestamista inmobiliario sobre la solicitud de préstamo, el monto del préstamo y las condiciones de financiamiento, tales como: B. la determinación de la tasa de interés depende del riesgo crediticio del prestatario.

Cada índice es una medida de riesgo utilizada para estimar la probabilidad de incumplimiento del préstamo por parte del prestatario.

Pero, a diferencia del ratio préstamo-costo (LTC), la métrica se percibe como más conservadora, lo que resulta atractivo para los prestamistas inmobiliarios que valoran la preservación del capital por encima de la rentabilidad.

El índice LTC es una herramienta para que los prestamistas estimen el riesgo involucrado en un préstamo aplicado para financiar un proyecto, mientras que los inversores inmobiliarios utilizan el índice para determinar su contribución de capital requerida para completar el proyecto.

Fórmula de relación préstamo-costo (LTC)

La fórmula LTC (relación préstamo-costo) divide el monto total del préstamo por el costo total de desarrollo del proyecto.

Relación de costo crediticio (LTC) = Préstamo total ÷ Costos totales de desarrollo

Dado que el ratio LTC se expresa como porcentaje, el valor resultante debe multiplicarse por 100.

Los “Costos Totales de Desarrollo” incluyen las siguientes categorías de costos:

• Costos duros → Costos de materiales y mano de obra de construcción, actividades laborales en el sitio, instalación de servicios públicos (HVAC), costos de paisajismo, estacionamiento y pavimentación.
• Costos blandos → Diseño arquitectónico, diseño de ingeniería, honorarios de inspección y permisos, servicios profesionales (honorarios legales y contables), costos de mantenimiento y seguros.
• Costos de compra de bienes inmuebles → Adquisición de terrenos, precio de compra de terrenos.
• Costos operativos → General y Administrativo (G&A), Tarifas de Seguridad, Tarifas de Administración de Propiedades, Nómina, Marketing, Publicidad

En comparación, la relación préstamo-valor (LTV) divide el monto total del préstamo por el valor razonable de la propiedad. El valor de la propiedad se basa en una estimación del valor de mercado actual (FMV).

Relación préstamo-valor (LTV) = Préstamo total ÷ El valor de la propiedad

¿Qué es una buena relación crédito-costo?

El requisito máximo de relación préstamo-coste (LTC) es específico de un prestamista en particular y puede verse influenciado por factores externos como el entorno actual de tipos de interés, las condiciones de oferta/demanda en el mercado inmobiliario y las perspectivas económicas.

Generalmente, el requisito máximo de relación préstamo-costo (LTC) establecido por los prestamistas en el mercado de bienes raíces comerciales (CRE) está entre el 80% y el 90%.

Por lo tanto, el prestatario debe realizar un depósito, es decir, una contribución de capital, del 10 al 20% como parte del acuerdo de financiación.

La mayoría de los prestamistas inmobiliarios institucionales también establecen un límite en el índice LTV máximo, que suele oscilar entre el 70% y el 80%. El rango de requisitos del índice LTV más bajo respalda la suposición de que los prestamistas que buscan mayores rendimientos preferirán utilizar el índice LTV en su análisis de suscripción que los prestamistas conservadores y reacios al riesgo.

Una relación préstamo-costo (LTC) más alta implica un mayor riesgo porque el prestatario ha aportado menos capital al financiamiento general del proyecto (y viceversa en relaciones más bajas).

Cuanto menor sea la contribución de capital del prestatario (es decir, menos «piel en el juego»), mayor será la probabilidad de que el prestamista no apruebe la financiación debido a la distribución desproporcionada del riesgo para el prestamista.

Relación préstamo-coste (LTC) frente a relación préstamo-valor (LTV): ¿cuál es la diferencia?

En el proceso de suscripción de bienes raíces, la relación préstamo-costo (LTC) y préstamo-valor (LTV) son métricas financieras complementarias y cada una proporciona información práctica sobre el tamaño de la deuda.

• Relación préstamo-costo (LTC) → La relación préstamo-costo (LTC) se utiliza más comúnmente en el contexto de propiedades de desarrollo inmobiliario y proyectos similares que implican costos iniciales significativos en el momento de la compra inicial. Si el financiamiento se basa más en el índice LTC, el prestamista está dispuesto a otorgar el préstamo como un porcentaje del precio total de compra de la propiedad, incluidos los costos de renovación y reparación.
• Relación préstamo-valor (LTV) → La relación préstamo-valor (LTV) es la relación entre el monto total del préstamo y el valor justo de mercado (FMV) del proyecto, es decir, la propiedad subyacente, una vez finalizado. El uso del índice LTV tiende a ser más común para propiedades de alquiler existentes y proyectos inmobiliarios estabilizados, lo que significa que la inversión inmobiliaria es viable cuando se completan renovaciones, reparaciones y otras mejoras. Si el acuerdo de financiación se basa más en el índice LTV que en el índice LTC, el prestamista está dispuesto a otorgar el préstamo como un porcentaje del valor justo de mercado de la propiedad subyacente.

En este contexto, los acuerdos de financiación inmobiliaria en los que la relación préstamo-costo (LTC) es el principal determinante del importe y las condiciones del préstamo se perciben como más indulgentes (y más favorables) para el prestatario.

Sin embargo, el ratio LTC también se considera una transacción más riesgosa para el prestamista debido a la creciente dependencia del apalancamiento.

• Proyectos de desarrollo (construcción): Para proyectos de construcción o inversiones inmobiliarias que impliquen obras importantes de renovación o desarrollo, el ratio LTC es más adecuado en circunstancias tales que se tienen en cuenta todos los costes de desarrollo, como los costes de construcción.
• Adquisiciones inmobiliarias (estabilización): Por otro lado, el índice LTV se considera una medida de riesgo más confiable para las adquisiciones de bienes raíces porque es poco probable que el valor justo de mercado (FMV) de la propiedad difiera significativamente del precio de compra original. Por supuesto, hay excepciones en las que esta regla no se aplica.

La decisión de utilizar la relación préstamo-costo (LTC) o la relación préstamo-valor (LTV) en el proceso de suscripción es no mutuamente excluyentes. Más bien, cada una de las dos métricas se puede utilizar para establecer parámetros para el tamaño del préstamo en función del riesgo estimado asociado con el proyecto.

Calculadora de relación préstamo-costo (LTC)

Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.

1. Supuestos sobre bienes raíces comerciales (CRE)

Supongamos que, como parte del proceso de suscripción, un prestamista hipotecario comercial lleva a cabo la debida diligencia en la solicitud de préstamo de un promotor inmobiliario para financiar un proyecto de construcción a largo plazo.

Los costos totales de adquisición de propiedades, incluido el precio de compra del terreno y los honorarios de cierre de la transacción, se estiman en $2 millones.

• Precio de adquisición de la propiedad = $2 millones

Los otros componentes de los costos de desarrollo son los siguientes.

• Costos duros = $20 millones
• Costos blandos = $3 millones
• Costo total de propiedad = $2 millones

El total de los cuatro costos asciende a $27 millones, que es el costo total de desarrollo del proyecto de construcción.

• Costo total de desarrollo = $2 millones + $20 millones + $3 millones + $2 millones = $27 millones

Ahora que hemos determinado el capital total requerido ($27 millones), el siguiente paso es hacer una suposición para la relación préstamo-costo (LTC) máxima de nuestro prestamista, que fijamos en 80%.

• Relación LTC máxima (%) = 80,0%

Después de multiplicar los costos totales de desarrollo por la cuota máxima de LTC, el monto máximo del préstamo es de $21,6 millones.

Nota: Los costos totales de desarrollo ignoran los costos financieros, como la tarifa inicial de originación del préstamo, por lo tanto, nuestros costos totales de desarrollo no tienen apalancamiento.

2. Ejemplo de cálculo de la relación préstamo-costo (LTC)

En la siguiente sección, comenzaremos confirmando que la relación préstamo-costo (%) es en realidad del 80%.

Si incluimos nuestros costos totales de préstamo y de desarrollo total en la fórmula de relación préstamo-costo, llegamos a una relación LTC del 80%.

• Relación préstamo-costo (LTC) = $21,6 millones ÷ $27 millones = 80,0%

$ 21,6 millones es el tamaño máximo del préstamo en el que el prestamista puede mantener un índice LTC por debajo del 80%.

A partir de ahí, restamos nuestro índice de costo de préstamo (LTC) del 80% de uno para determinar la contribución de capital requerida en forma porcentual.

• Contribución de capital requerida (%) = 1 – 80% = 20%

La participación del 20% en el capital se multiplica luego por los costos totales de desarrollo para cuantificar la contribución de capital del promotor inmobiliario en dólares, que asciende a 5,4 millones de dólares.

• Contribución de capital = 20% × $27 millones = $5,4 millones
• Fuentes de capital totales = $21,6 millones (deuda) + $5,4 millones (patrimonio) = $27 millones