Alquiler (LI) | Definición + ejemplos

¿Cuál es la definición de alquiler?

En el mercado de bienes raíces comerciales (CRE), una de las estructuras de transacción más comunes se llama arrendamiento.

En definitiva, la renta arrendada (LI), en la jerga inmobiliaria, es el alquiler de un inmueble por un período de tiempo predeterminado establecido en los términos de un acuerdo contractual.

El contrato que formaliza y mantiene el acuerdo -es decir, el contrato de alquiler- otorga al inquilino el derecho a utilizar (o poseer) una propiedad, que en la mayoría de los casos es un bien inmueble.

• Interés de propiedad → El inquilino (el “Inquilino”) puede arrendar una propiedad al dueño o arrendador (el “Arrendador”) por un período específico, que generalmente es más largo dependiendo de las circunstancias.
• interés de la tierra → O, en otros casos, un promotor recibe el derecho a construir un activo en la superficie alquilada, por ejemplo un edificio, por el que está obligado a pagar un alquiler mensual, es decir, un “arrendamiento”. Una vez que la construcción esté completamente terminada, el desarrollador puede subarrendar la propiedad (o unidades) a los inquilinos para recibir pagos de alquiler regulares de acuerdo con los términos establecidos en el contrato original. La propiedad podría incluso venderse en el mercado, pero no sin el consentimiento formal del propietario, y los términos de la transacción pueden volverse bastante complicados (por ejemplo, un porcentaje fijo del valor de la transacción).

Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el desarrollador está obligado a cubrir los costos operativos incurridos por la operación de la propiedad, como impuestos a la propiedad, tarifas de mantenimiento y seguro de propiedad.

En una estructura de transacción de arrendamiento, el propietario continúa conservando su posición (es decir, el título) como propietario de la propiedad, mientras que el desarrollador normalmente conserva la propiedad inicial de las mejoras realizadas a la propiedad misma.

Sin embargo, tan pronto como se llega al final del contrato, el inquilino está obligado a devolver la propiedad (y el terreno), incluidas las mejoras del arrendamiento, al propietario original.

Desde la perspectiva de los inversores inmobiliarios, un derecho de arrendamiento sólo tiene sentido económico si los ingresos por alquiler de los inquilinos después del desarrollo (o modernización) y el flujo de caja generado por la modernización -si se cumplen todas las obligaciones de pago- son suficientes para generar un alto retorno de la inversión (ROI).

¿Cuáles son los cuatro intereses de arrendamiento diferentes?

Los cuatro tipos de intereses de arrendamiento son: 1) arrendamiento anual, 2) arrendamiento periódico, 3) arrendamiento a voluntad y 4) arrendamiento discrecional.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas del alquiler de un terreno?

Existen varias ventajas y desventajas notables para el inquilino y el propietario en una transacción de arrendamiento, como se describe en la siguiente sección:

Ventajas de un interés de arrendamiento

• Menos inversión inicial → En una transacción de arrendamiento, el derecho a desarrollar una propiedad arrendada se adquiere a costos iniciales significativamente más bajos. En comparación con una compra directa, el inversor puede evitar la obligación de realizar un pago importante, lo que se traduce en importantes ahorros de costes.
• Retencion de TITULO → Por otro lado, un derecho de arrendamiento puede resultar ventajoso para el propietario del terreno, ya que la participación en la propiedad del inmueble arrendado permanece a su nombre. Mientras tanto, el propietario obtiene unos ingresos estables y predecibles en forma de pagos de alquiler.
• Período de arrendamiento a largo plazo → La duración especificada en el contrato suele ser, como ya se ha mencionado, larga. Esto significa que los inquilinos y propietarios pueden recibir ingresos por alquiler de sus respectivos inquilinos durante un máximo de varias décadas.

Desventajas de un interés de arrendamiento

• Cláusula de subordinación → La estructura de intereses de arrendamiento ocurre a menudo en transacciones comerciales, donde el financiamiento de deuda suele ser un componente necesario. Dado que el inquilino no es el propietario de la propiedad, debe convencer al propietario de que subordine sus intereses al prestamista. En la subordinación, el propietario debe aceptar ser el “segundo en la línea” del promotor en términos del orden de pago, lo que plantea un riesgo significativo en el peor de los casos, p. Por ejemplo, negativa a pagar el alquiler o pagos atrasados ​​como intereses y reducción significativa del valor de mercado de la propiedad.
• Desalineación en el objetivo → El inmueble a construir en el inmueble puede diferir del acuerdo original, es decir, puede haber un desalineamiento en la visión del proyecto inmobiliario. Una vez que se completa el desarrollo de la propiedad, la carga para el propietario de implementar cambios notables más allá de la modernización básica puede ser significativa. Por lo tanto, el acuerdo puede especificar específicamente el tipo de proyecto que se construirá y las mejoras que se realizarán, lo que puede resultar complicado dada la naturaleza a largo plazo de dichas transacciones.

Interés de alquiler versus interés de propiedad: ¿cuál es la diferencia?

En una transacción tradicional de bienes raíces comerciales (CRE), la transferencia de propiedad entre comprador y vendedor es sencilla.

El comprador realiza un pago al vendedor para recibir el título de dominio simple de la propiedad en cuestión.

• acciones de propiedad → La Tarifa de Tarifa o “Interés del Título” cubre el terreno y la propiedad, incluyendo cualquier mejora futura del inquilino. Una vez completada la transacción, el comprador recibe la propiedad de la propiedad y conserva total libertad para tomar decisiones estratégicas.
• Interés de alquiler → Sin embargo, en ocasiones el vendedor no está interesado en una transferencia total de propiedad y el comprador puede, en cambio, buscar un interés de arrendamiento. A diferencia de una transacción de propiedad simple basada en honorarios, en la estructura de arrendamiento no hay transferencia de propiedad. En cambio, el inquilino es simplemente el propietario de las mejoras del inquilino, mientras que el propietario sigue siendo el propietario y recibe pagos de alquiler mensuales hasta el final del plazo.

¿Cuál es un ejemplo de arrendamiento de bienes inmuebles?

Supongamos que el propietario de una propiedad en un área densamente poblada con una perspectiva positiva a largo plazo para el valor de mercado de su propiedad rechaza una oferta de un desarrollador para vender la propiedad.

En respuesta, el promotor ofrece construir un edificio residencial en la propiedad como parte de un contrato de arrendamiento con un plazo de 40 años.

El propietario del terreno acepta la estructura de la transacción si los ingresos por alquiler son suficientes y, dado que se conserva la propiedad, la propiedad debe devolverse al final del plazo de arrendamiento de cuarenta años.

Los ingresos por alquiler generados por el edificio residencial pertenecen al promotor.

Sin embargo, como parte del acuerdo, los pagos del alquiler deben realizarse al propietario.

En nuestro escenario hipotético, el acuerdo de ejemplo entre el propietario y el promotor que construye el edificio residencial es un ejemplo de contrato de arrendamiento.