¿Te gustaría conocer cuánto tiempo permanecen los inquilinos en promedio en una propiedad? La tasa de rotación de inquilinos es uno de los indicadores clave para los propietarios de viviendas y administradores de propiedades. En este artículo, te mostraremos la fórmula para calcular esta tasa y te presentaremos una calculadora en línea que te ayudará a determinarla rápidamente. ¡Descubre cómo medir la estabilidad de tus inquilinos y optimizar tus ganancias en el mercado inmobiliario!
¿Qué es la rotación de inquilinos?
El Tasa de rotación de inquilinos representa el porcentaje de residentes existentes de una propiedad determinada que deciden desalojar su unidad al final del plazo del arrendamiento.
¿Cuál es la definición de rotación de inquilinos?
La tasa de rotación de inquilinos o «tasa de rotación de alquileres» es una métrica de bienes raíces que mide el porcentaje de residentes existentes de una propiedad, como un edificio de apartamentos, que han desocupado sus unidades al final del plazo de su contrato de arrendamiento.
Dado que las unidades desocupadas ya no están ocupadas por inquilinos, la empresa de administración de la propiedad, es decir, el propietario de la propiedad, debe reemplazar rápidamente a los antiguos inquilinos para evitar el riesgo de pérdida de ingresos por alquiler.
De lo contrario, las unidades desocupadas no generarán ingresos por alquiler para la propiedad, lo que resultará en una reducción en los ingresos por alquiler pro forma.
La tasa de rotación de inquilinos mide la proporción de inquilinos existentes que deciden no extender su contrato de alquiler y mudarse.
Es importante realizar un seguimiento de las tasas de rotación de inquilinos, ya que la decisión colectiva de los inquilinos de mudarse en lugar de renovar sus contratos de arrendamiento a menudo puede resaltar problemas potenciales dentro de la propiedad que pueden abordarse («señales de alerta»).
¿Qué es una buena tasa de rotación de inquilinos?
Por ejemplo, una propiedad puede estar por detrás de propiedades comparables cercanas en términos de calidad (por ejemplo, servicios, personal), que el propietario puede identificar y luego renovar o reparar las unidades para reducir las tasas de rotación de inquilinos.
Para los inversores y propietarios de bienes raíces, el objetivo de las propiedades de alquiler es generar ingresos de alquiler estables y predecibles, lo que no se puede lograr si los inquilinos existentes migran constantemente (es decir, migran).
- Baja rotación de inquilinos: ingresos más estables y a largo plazo (menor riesgo)
- Alta tasa de rotación de inquilinos: ingresos menos estables e impredecibles (mayor riesgo)
Teniendo esto en cuenta, las tasas de rotación de inquilinos deben reducirse tanto como sea posible para incentivar más renovaciones de arrendamientos y proporcionar ingresos más consistentes a largo plazo.
¿Cómo se puede reducir la tasa de rotación del alquiler?
La tasa de rotación del alquiler se puede reducir mediante varios métodos, como los siguientes:
- Ajustar el precio del alquiler al precio de mercado (o inferior)
- Reparaciones y renovaciones de propiedades.
- Mejorar las comodidades y otras características de la propiedad (por ejemplo, gimnasio moderno, seguridad mejorada en el edificio)
- Precios reducidos para extensiones de alquiler.
- Ofrecer incentivos (por ejemplo, meses gratis)
¿Cómo se calcula la tasa de rotación de inquilinos?
Para calcular la tasa de rotación de inquilinos de una propiedad de alquiler, se requieren dos datos:
- Número de vacantes, es decir, no renovaciones por parte de los inquilinos
- Número total de unidades disponibles en la propiedad
El período estándar para determinar la tasa de rotación de inquilinos es de un año, ya que el período de alquiler de doce meses es el estándar para el mercado inmobiliario residencial.
La tasa de rotación de inquilinos está determinada por la cantidad de unidades desocupadas al final del contrato de arrendamiento dividida por la cantidad total de unidades en una propiedad durante un período de tiempo específico.
El número total de unidades desocupadas debe incluir a todos los inquilinos que han decidido mudarse, independientemente de si se ha encontrado un nuevo inquilino de reemplazo.
Nota: Debido a que las fechas de inicio del alquiler rara vez son las mismas para todos los inquilinos, a menudo es necesario realizar ajustes para estandarizar las fechas.
Fórmula de rotación de inquilinos
La fórmula para calcular la tasa de rotación de inquilinos es la relación entre el número de unidades desocupadas y el número total de unidades durante un período de tiempo determinado.
Tasa de rotación de inquilinos (%) = Numero de vacantes ÷ Número total de unidades de alquiler
Para convertir la tasa de rotación de inquilinos en un porcentaje, la producción debe multiplicarse por 100.
Por ejemplo, si un edificio comercial tiene un total de 10 unidades disponibles para alquiler y 2 de las unidades quedaron desocupadas al final del año, la tasa de rotación de inquilinos es del 20%.
- Tasa de rotación de inquilinos (%) = 2 ÷ 10 = 20%
En nuestro escenario hipotético, el propietario debe encontrar inquilinos de reemplazo para las dos unidades ahora desocupadas que no generarán ingresos por alquiler hasta que se aseguren inquilinos de reemplazo.
Cuanto más tiempo transcurra entre la desocupación y la ocupación, mayor será la pérdida de ingresos potenciales por alquiler.
Calculadora de rotación de inquilinos
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de la tasa de rotación de inquilinos de bienes raíces
Supongamos que el propietario de una propiedad calcula la rotación de inquilinos de un edificio residencial en 2022 en comparación con el período anterior para determinar la efectividad de las estrategias implementadas para mejorar la retención de inquilinos.
El edificio residencial cuenta con un total de 125 unidades de alquiler, que se mantuvieron sin cambios de 2021 a 2022.
- Número total de unidades de alquiler = 125 unidades
A modo de ilustración, asumiremos que todos los arrendamientos son de un año y finalizan el 31 de diciembre.
En 2021, el número de vacantes fue de 25, mientras que el número de vacantes al cierre de 2022 fue de 20.
- Número de vacantes, 2021A (no renovaciones) = 25 no renovaciones
- Número de vacantes, 2022A = 20 no renovaciones
Esto significa que el número de inquilinos que no renuevan el contrato de arrendamiento al final de su contrato se ha reducido en cinco años interanual.
La tasa de rotación de inquilinos del edificio residencial se puede determinar dividiendo las vacantes por el número total de unidades de alquiler.
- Tasa de rotación de inquilinos (%) – 2021A = 25 ÷ 125 = 20,0%
- Tasa de rotación de inquilinos (%) – 2022A = 20 ÷ 125 = 16,0%
- Diferencia (%) = 20,0% – 16,0% = 4,0%
En resumen, la reducción del 4,0% en la tasa de rotación de inquilinos –una mejora del 20,0% al 16,0%– sugiere que las tácticas utilizadas por el propietario del edificio para incentivar las renovaciones de arrendamiento fueron efectivamente efectivas.
