¿Estás pensando en invertir en una propiedad y quieres saber cuánto podrías ganar? La renta potencial bruta (GPR) es una herramienta que te puede ayudar a calcular cuánto podrías obtener de ingresos por alquiler. En este artículo, te explicaremos qué es la GPR, cómo se calcula y te brindaremos una útil calculadora para que puedas estimar tus ganancias. ¡Sigue leyendo para descubrir cuánto podrías ganar con tu inversión inmobiliaria!
¿Cuál es el alquiler bruto potencial?
El Renta potencial bruta (GPR) Mide los ingresos máximos por alquiler que podría generar una propiedad de inversión.
Conceptualmente, el alquiler bruto potencial (GPR) establece el “límite” a la capacidad de generar ingresos por alquiler a partir de una propiedad de inversión.
¿Cómo se calcula el alquiler bruto potencial?
En el sector inmobiliario comercial (CRE), la renta bruta potencial (GPR) se refiere a los ingresos totales por alquiler que puede generar una inversión inmobiliaria, con base en tres supuestos implícitos:
- 100% de utilización → Todas las unidades disponibles para alquiler en la propiedad están ocupadas por un inquilino. Por lo tanto, no hay unidades desocupadas en la propiedad (es decir, una tasa de desocupación del 0%) que no generen ingresos.
- alquiler de mercado → El precio de alquiler de cada unidad está a nivel de mercado, lo que significa que el alquiler periódico cobrado a los inquilinos es cercano o equivalente al de propiedades comparables actuales.
- Sin impagos de préstamos (cobro) → Los inquilinos del inmueble cumplen puntualmente con sus obligaciones de pago sin problemas en el cobro del alquiler tales como: B. se producen retrasos en los pagos o impagos.
Teniendo esto en cuenta, el alquiler bruto potencial (GPR) es una métrica pro forma, ya que el alquiler real cobrado por el propietario (o el inversor inmobiliario) diferirá del valor de ingresos implícito.
Por lo tanto, el caso de uso de la Renta Potencial Bruta (GPR) es cuantificar el parámetro superior del ingreso alcanzable.
Un propietario se esfuerza por generar ingresos cercanos a esta capacidad total, pero en realidad esto es prácticamente inalcanzable.
¿Por qué? El modelo de ingresos por gestión de propiedades en alquiler se ve afectado por variables impredecibles que están fuera del control del propietario.
Por ejemplo, la creación de vacantes y pérdidas crediticias es parte del modelo de negocio, independientemente de cuánto tiempo y esfuerzo se dedique a mitigar el riesgo de unidades desocupadas y problemas de cobro de deudas.
Los pasos para calcular el alquiler bruto potencial (GPR) son los siguientes.
- Determinar la cantidad de unidades disponibles para alquiler (es decir, unidades rentables)
- Calcule el alquiler de mercado utilizando datos históricos y datos de mercado de propiedades comparables.
- Multiplique el número de unidades rentables por el alquiler de mercado por unidad.
- Convierta el alquiler potencial bruto mensual (GPR) a un número anual
Fórmula de alquiler potencial bruto (GPR)
La fórmula para calcular el alquiler bruto potencial (GPR) es la siguiente.
Renta potencial bruta (GPR) = (Número de unidades disponibles para alquiler × alquiler de mercado anualizado)
Dónde:
- Número de unidades → El número total de unidades de la propiedad de alquiler que se pueden alquilar a un inquilino para generar ingresos por alquiler.
- alquiler de mercado → El precio de alquiler se basa en el análisis de los precios de propiedades comparables en términos de características de la propiedad, ubicación y más.
El alquiler de mercado suele cotizarse mensualmente. Por lo tanto, el GPR mensual debe multiplicarse por 12 para anualizar la producción.
Los ingresos adicionales de una propiedad, es decir, ingresos adicionales de fuentes distintas del alquiler, como por ejemplo: B. Tarifas de inquilinos para el acceso a servicios: se pueden agregar al total.
Sin embargo, la inclusión de ingresos adicionales significa que los ingresos no relacionados con el alquiler son parte de la métrica, por lo que la métrica debería denominarse «Ingresos brutos planificados (GSI)» o «Ingresos brutos potenciales (PGI)», que es donde GPR se centra en los ingresos por alquiler.
Alquiler potencial bruto (GPR) frente a ingreso bruto efectivo (EGI): ¿cuál es la diferencia?
Los tres supuestos en los que se basa el cálculo del alquiler potencial bruto (RPB) son, como ya se ha mencionado, poco realistas.
Por lo tanto, determinar el ingreso bruto efectivo (EGI) es el siguiente paso después de calcular el alquiler bruto potencial (GPR).
En resumen, el ingreso bruto efectivo (EGI) es el alquiler bruto potencial (GPR) ajustado por las desocupaciones y las pérdidas crediticias.
Ingreso bruto efectivo (EGI) = Renta potencial bruta (GPR) – Vacantes y pérdidas crediticias
La pérdida por desocupación es el ingreso estimado no obtenido debido a unidades desocupadas.
Por el contrario, las pérdidas crediticias son pérdidas estimadas de ingresos debido a problemas para cobrar el alquiler a los inquilinos.
Dado que el ingreso bruto efectivo (EGI) tiene en cuenta las desocupaciones y las pérdidas por préstamos, la métrica del alquiler bruto potencial (GPR) tendrá un valor más alto.
Calculadora de alquiler potencial bruto (GPR)
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
1. Supuestos de Construcción de Bienes Raíces Comerciales (CRE).
Supongamos que una empresa de inversión en bienes raíces comerciales (CRE) con sede en Nueva York está considerando comprar un edificio de oficinas a fines de 2023.
El edificio de oficinas comerciales está ubicado en Manhattan, Nueva York y se espera que se estabilice a principios de 2024.
Un total de 20 unidades están disponibles para alquiler en el edificio de oficinas comerciales y el alquiler de mercado es de $10,000.
- Unidades disponibles para alquiler = 20 unidades
- Alquiler de mercado, base mensual = $10,000
El alquiler de mercado se determinó con base en datos de precios históricos, siendo los datos finales (TTM) los que aportan el mayor peso, así como precios/tasas de propiedades comparables en ubicaciones cercanas.
2. Ejemplo de cálculo del alquiler bruto potencial (GPR)
El alquiler de mercado mensual es de $10,000, que debemos anualizar multiplicando por 12.
- Alquiler de mercado, anualizado = $10 000 × 12 meses = $120 000
Dado que hay un total de 20 unidades disponibles para alquiler, el siguiente paso es multiplicar las unidades alquilables por el alquiler anual del mercado de $120 000.
- Renta bruta potencial (GPR) = 20 unidades × $120 000 = $2,4 millones
En resumen, agregaremos dos supuestos más a nuestro ejercicio para ilustrar la relación entre el alquiler bruto potencial (GPR) y el ingreso bruto efectivo (EGI).
- Pérdida de vacantes = 5,0% del GPR
- Pérdida crediticia = 2,5% del GPR
La pérdida por desocupación es de $120 000 y la pérdida por préstamo es de $60 000, por lo que la pérdida total por desocupación y por préstamo es de $180 000.
- Pérdida por vacantes = 5,0% × $2,4 millones = ($120 000)
- Pérdida crediticia = 2,5% × $2,4 millones = ($60 000)
- Vacantes y pérdidas por préstamos = ($120 000) + ($60 000) = ($180 000)
En resumen, se espera que el ingreso bruto efectivo (EGI) de nuestro hipotético edificio comercial sea de aproximadamente $2.2 millones, lo que determinamos ajustando el alquiler bruto potencial (GPR) por desocupación y pérdidas crediticias.
- Ingreso bruto efectivo (EGI) = $2,4 millones – $180 000 = $2,2 millones
