Los REIT (Real Estate Investment Trust) o Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, se han vuelto una opción cada vez más popular entre los inversores que buscan diversificar su cartera y obtener ingresos estables. En este sentido, los REIT de oficina se presentan como una alternativa atractiva para aquellos que desean invertir en el mercado inmobiliario comercial y aprovechar las ventajas que ofrece este sector en constante crecimiento. En este artículo, exploraremos en detalle qué son los REIT de oficina, cómo funcionan y por qué podrían ser una excelente opción para obtener ganancias a largo plazo.
Empresas inmobiliarias que poseen y gestionan edificios de oficinas.
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¿Qué son los REIT de Office?
Los REIT de oficina son REIT que construyen, administran y mantienen edificios de oficinas y alquilan las oficinas a empresas que necesitan espacio para albergar a sus empleados. Si bien hay empresas propietarias de los edificios desde los que operan, la mayoría recurre a los REIT de oficinas, que se especializan en alquilar espacio para oficinas en distritos comerciales centrales y áreas suburbanas.
Los edificios de oficinas pueden variar desde rascacielos hasta parques de oficinas, y los REIT se centran en el arrendamiento a clases específicas de inquilinos, como corporaciones multinacionales, ONG, empresas de tecnología, bancos, bufetes de abogados, empresas de tecnología financiera, empresas de biotecnología, agencias gubernamentales, etc. Puede utilizar sus acciones para negociar en los mercados de valores públicos y los inversores pueden comprar acciones de REIT.
Resumen
- Los REIT de oficinas son empresas inmobiliarias que poseen y gestionan edificios de oficinas y los alquilan a empresas y particulares.
- Se centran en alquilar espacios de oficinas a tipos específicos de clientes, como bufetes de abogados, bancos, agencias gubernamentales, etc.
- Los REIT de oficinas se especializan en el arrendamiento de espacios de oficinas en distritos comerciales centrales y áreas suburbanas donde la demanda de espacio de oficinas es alta.
Comprender los REIT de Office
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee y administra bienes raíces que generan ingresos y genera un flujo constante de ingresos para los inversores. La mayoría de los REIT cotizan en bolsas de valores públicas, lo que permite a los inversores comprar acciones y convertirse en accionistas de la empresa.
Los REIT de oficinas se centran en la adquisición y construcción de edificios de oficinas que alquilan a los inquilinos, y los inquilinos pagan un alquiler mensual, trimestral o anual. El alquiler a pagar se calcula por metro cuadrado de espacio de oficina. Los ingresos por alquiler se utilizan para cubrir los costos operativos de la empresa y las ventas netas se distribuyen como dividendos a los accionistas.
Los inversores interesados en invertir en REIT de oficinas aportan fondos al REIT y el equipo de gestión selecciona las carteras en las que invertir en función de los objetivos de los inversores y de la empresa. Las nuevas empresas deben tener al menos 100 accionistas para calificar como REIT y ser elegibles para los beneficios fiscales ofrecidos a los REIT.
Además, la propiedad no debería concentrarse en manos de unos pocos inversores. La ley estipula que cinco accionistas individuales no pueden poseer más del 50% de las acciones de un REIT. Al seleccionar áreas para invertir, los REIT consideran una cartera de propiedades que cumplan con sus objetivos, ya sea construyendo las suyas propias o adquiriendo edificios de oficinas que generen ingresos.
Beneficios de invertir en REIT de oficinas
1. Beneficios fiscales
Aunque los REIT deben cumplir muchos requisitos legales, disfrutan de ciertas ventajas fiscales que otras empresas no disfrutan. Primero, los REIT no tienen obligación de pagar Impuestos corporativos, siempre que cumplan determinados requisitos. por ejemplo, pagar la mayoría de las ventas netas como dividendos a sus accionistas.
Las empresas que no pertenecen a REIT primero deben pagar impuestos corporativos y de otro tipo antes de poder distribuir ingresos a los accionistas en forma de dividendos. Los ingresos del REIT solo se gravan a nivel de accionistas después de que se distribuyen los dividendos. Los accionistas están obligados a declarar y pagar los impuestos aplicables a la oficina de impuestos.
2. Dividendos garantizados
La exención de impuestos REIT deja más dinero para distribuir a los accionistas que si los ingresos se gravaran inicialmente antes de la distribución de dividendos. Los REIT deben distribuir el 90% de sus ingresos a los accionistas. Garantiza a los accionistas que mientras la empresa siga ganando dinero, seguirán recibiendo distribuciones de dividendos.
Los edificios de oficinas tienden a tener una rotación relativamente baja porque la mayoría de las empresas alquilan espacios de oficinas que esperan utilizar a largo plazo. Garantiza la continuidad del negocio para los REIT centrados en edificios de oficinas.
Métricas de inversión
Al evaluar los REIT de oficinas en los que invertir, los inversores deben considerar las siguientes métricas:
1. Utilización
La ocupación de un edificio de oficinas es una métrica importante que utilizan los inversores para obtener una indicación de los flujos de efectivo esperados de los edificios de oficinas. La ocupación es el porcentaje de metros cuadrados disponibles en la cartera de edificios de oficinas del REIT de oficinas.
Los edificios de oficinas con baja ocupación suelen generar bajos rendimientos porque la empresa tiene que cubrir los costos de mantenimiento y pagar impuestos a la propiedad. Los edificios con baja ocupación tienen una calificación más baja que los edificios con alta ocupación. Los inversores están más interesados en los REIT de oficinas con mayor ocupación, ya que esto significa mayores rendimientos para ellos.
2. Fondos provenientes del negocio operativo
Al evaluar la rentabilidad de la mayoría de las empresas, los analistas se centran en los ingresos netos informados y las ganancias por acción de la empresa. Sin embargo, es posible que las métricas no sean adecuadas para los REIT de oficina porque no brindan información precisa sobre los ingresos generados por los fondos mutuos.
Por ejemplo, la ganancia neta incluye el gasto de depreciación, que no es un cargo en efectivo y, por lo tanto, no es un costo de material. Una mejor métrica para valorar empresas inmobiliarias es Fondos de operaciones (FFO). FFO comienza con los ingresos netos, luego agrega depreciación y amortización, luego hace un ajuste para eliminar efectos únicos como ganancias/pérdidas en la venta de bienes raíces y otros ajustes. Net FFO muestra los ingresos de las operaciones en curso de un REIT.
3. Rendimiento de dividendos
Los inversores de REIT utilizan los rendimientos de dividendos anteriores de un REIT de oficina para determinar su potencial de ganancias. Los inversores pueden comparar los rendimientos de los dividendos de varios REIT de oficinas para determinar su potencial de ganancias y decidir en qué REIT invertir. La rentabilidad por dividendo se calcula dividiendo los pagos de dividendos anuales por el precio de las acciones de la empresa.
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