El mundo financiero está repleto de términos y opciones que pueden resultar abrumadores para muchos. Sin embargo, hay un concepto que ha ganado popularidad en los últimos años y que puede sonar intrigante para aquellos que buscan soluciones de financiamiento a gran escala: el préstamo gigante. ¿Te imaginas poder acceder a un préstamo de grandes proporciones, sin tener que pasar por interminables trámites burocráticos? En este artículo, exploraremos en detalle qué es el préstamo gigante y cómo puedes beneficiarte de él. Prepárate para descubrir una nueva forma de obtener el financiamiento que necesitas de manera rápida y sencilla. ¡Sigue leyendo!
Una hipoteca diseñada para financiar bienes raíces de alta calidad que exceden los límites de préstamos de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA)
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¿Qué es un préstamo jumbo?
Un préstamo jumbo es una hipoteca diseñada para financiar propiedades de alto valor que exceden los límites de préstamos de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Los préstamos jumbo también se conocen como préstamos no conformes porque exceden los límites de préstamos conformes locales tradicionales establecidos por las empresas de la FHFA Fannie Mae y Freddie Mac.
Comprensión de los préstamos gigantes
Las propiedades que exceden el límite de préstamo establecido para el área metropolitana en la que se encuentran requieren un préstamo jumbo para financiarse. Los prestamistas consideran que los préstamos gigantes son más riesgosos que los préstamos conformes porque no están garantizados por Fannie Mae y Freddie Mac. Esto significa que los prestamistas hipotecarios no pueden vender préstamos gigantes a Fannie Mae y Freddie Mac, lo que los deja vulnerables a pérdidas en caso de incumplimiento.
Los préstamos jumbo están disponibles en una variedad de términos, incluidos préstamos de tasa fija y variable. Estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas, requisitos de suscripción más estrictos y requieren un pago inicial mayor que los préstamos conformes tradicionales. Generalmente sirven para financiar:
- Residencias principales
- Casas de lujo
- Casas de vacaciones caras
- Propiedades de inversión
- Edificio de apartamentos
En 2021, el límite del préstamo conforme es de $548,250 en la mayoría de los condados de EE. UU., pero es de $822,375 en otras áreas de mayor costo. Por lo tanto, cualquier monto que supere estos límites se considera un préstamo jumbo. Los mercados inmobiliarios caros con límites de préstamo elevados incluyen Nueva York, San Francisco, Alaska, Hawaii, Washington DC y otras áreas metropolitanas.
Es importante comprender que los límites de los préstamos conformes solo se aplican a propiedades de una sola unidad; Las viviendas multifamiliares tienen límites separados más altos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Aparte del tamaño y otros factores, los préstamos jumbo se diferencian poco de los préstamos hipotecarios tradicionales porque comparten la misma estructura, planes de pago y otros detalles.
Préstamos conformes frente a préstamos jumbo
Proceso Federal de Protección Hipotecaria
Los prestamistas originan hipotecas convencionales para los clientes y luego las venden a Fannie Mae y Freddie Mac, quienes están autorizados a comprar préstamos hipotecarios que cumplan con los límites de la FHFA. La compra facilita a los prestamistas la emisión de préstamos hipotecarios adicionales.
Después de la compra, Fannie Mae y Freddie Mac agrupan los préstamos con préstamos similares y los venden en el mercado hipotecario secundario como valores respaldados por hipotecas (MBS). El mismo proceso también ocurre con los préstamos jumbo, que no involucran a ambas agencias federales pero sí a diferentes inversionistas.
Límites de crédito compatibles
Los límites de préstamos conformes establecidos por la FHFA varían según el estado, el mercado o el condado. El límite de préstamo de 2021 de $548,250 para una vivienda unifamiliar es común en la mayor parte de los Estados Unidos, como muestra el mapa de la FHFA a continuación.
Sin embargo, las áreas de alto costo, donde el precio medio de la vivienda está por encima del promedio nacional, tienen un límite más alto que las áreas de bajo costo. A continuación se muestra un mapa de los límites máximos de préstamos de la FHFA por condado:
Las áreas con los límites de préstamos conformes más altos en 2021 incluyen Alaska, Hawái, varios condados de California, Virginia, Nueva York y Nueva Jersey.
Tasas de interés de préstamos hipotecarios gigantes
Los préstamos jumbo no necesariamente implican tasas de interés altas, ya que se tienen en cuenta varios aspectos. Se sabe que algunos prestamistas ofrecen tasas de interés competitivas que pueden ser más bajas que las de los préstamos conformes. Las tasas de interés de los préstamos gigantes están determinadas por varios factores: el prestamista, las condiciones del mercado, la puntuación crediticia del prestatario, el pago inicial y los ingresos y las reservas de efectivo del prestatario.
Según bankrate.com, al 29 de junio de 2021, un préstamo jumbo a 30 años tenía una tasa de interés del 3,14%, en comparación con una hipoteca tradicional a tasa fija a 30 años del 3,15%. Sin embargo, refinanciar un préstamo jumbo suele ser más costoso debido a los altos costos de cierre.
Calculadora de hipotecas gigantes
Una calculadora de hipotecas jumbo contiene las siguientes variables para calcular el interés a pagar y la amortización mensual:
Cálculo de ejemplo
Requisitos para un préstamo jumbo
Los requisitos para un préstamo jumbo son muy similares a los de una hipoteca conforme tradicional. Sin embargo, existen requisitos de elegibilidad adicionales además de una hipoteca tradicional. Los requisitos adicionales pueden hacer que sea más difícil calificar para un préstamo jumbo.
Los requisitos para un préstamo jumbo son estrictos porque se consideran cuidadosamente todos los factores. Dichos préstamos también se suscriben manualmente, lo que significa que un oficial de préstamos analiza cuidadosamente los extractos bancarios, los informes de crédito y los activos del prestatario para descubrir actividades pasadas cuestionables, como quiebra, ejecución hipotecaria o insolvencia.
1. Puntaje de crédito
Los prestamistas generalmente exigen un puntaje crediticio alto para los préstamos gigantes. Incluso un buen crédito en préstamos hipotecarios convencionales puede no ser suficiente para calificar para préstamos gigantes. El puntaje crediticio contiene el historial crediticio del prestatario y muestra que tiene un historial de pagos puntuales.
Las declaraciones de quiebra deberían ser más antiguas para limitar el daño al crédito, pero una ejecución hipotecaria anterior descalifica al prestatario.
Un puntaje crediticio promedio puede compensarse con una baja relación deuda-ingresos. Un puntaje FICO promedio de 680 suele ser el mínimo para calificar para un préstamo gigante.
2. Depósito
Aunque todas las hipotecas requieren un pago inicial, los préstamos jumbo generalmente requieren un pago inicial grande de al menos el 20%.
3. Reservas de efectivo
Los préstamos gigantes suelen requerir grandes reservas de efectivo para proteger a los prestamistas de posibles incumplimientos hipotecarios. Las reservas de efectivo normalmente necesitan cubrir entre seis y 12 meses de pagos de la hipoteca.
Los prestatarios deben proporcionar extractos bancarios al prestamista para demostrar la existencia de reservas de flujo de efectivo. Los prestamistas también pueden considerar hasta el 70% de la cuenta de jubilación de un prestatario como requisitos de reserva de efectivo.
4. Ingresos
Para calificar para préstamos jumbo, los prestatarios deben tener ingresos altos y tener ingresos constantes y predecibles. Esto hace que los préstamos gigantes estén reservados para los ricos o HENRY, personas con altos ingresos que aún no son ricos, es decir, personas o familias que ganan entre 250.000 y 500.000 dólares al año.
El segmento de ingresos de HENRY tiene importantes ingresos discrecionales que pueden utilizarse para cubrir los elevados pagos mensuales de los préstamos jumbo.
5. Relación deuda-ingresos (DTI)
La relación deuda-ingresos (DTI) es una relación entre la deuda total de un prestatario y sus ingresos mensuales. Los prestamistas de préstamos gigantes consideran que el DTI del prestatario es muy importante. El DTI muestra la capacidad del prestatario para realizar todos los pagos mensuales, incluido el préstamo gigante.
Los prestatarios pueden tener otras deudas, incluidas facturas de tarjetas de crédito y préstamos para automóviles. El monto de la deuda restante puede afectar la capacidad del prestatario para pagar la hipoteca gigante. La FHFA recomienda un DTI por debajo del 43%, pero los prestamistas de préstamos gigantes pueden exigir un DTI aún más bajo.
6. Relación préstamo-valor (LTV)
La relación préstamo-valor (LTV) es una medida del monto del préstamo en relación con el valor de la propiedad. El LTV se calcula dividiendo el monto del préstamo por el valor de tasación o el precio de compra de la propiedad, el que sea menor.
Los requisitos de LTV para un préstamo jumbo son más estrictos que los de un préstamo conforme con tasas de interés del 80% o menos. Cuanto menor sea el LTV, mejor, ya que ofrece más seguridad. Un pago inicial más alto también puede reducir favorablemente el LTV.
7. Documentación
Las solicitudes de préstamos gigantes requieren documentación adicional para demostrar ingresos y capacidad para pagar el pago inicial, los costos de cierre y las reservas de la hipoteca gigante. La documentación adicional incluye activos, declaraciones de impuestos, declaraciones de pérdidas y ganancias para aplicaciones comerciales, prueba de ingresos adicionales y otras calificaciones. Para determinar el valor de la propiedad, también se requiere un informe de valoración de la propiedad.
Refinanciar un préstamo jumbo
Los requisitos para refinanciar un préstamo jumbo pueden ser bastante difíciles y estresantes. Además, existen amplios requisitos de documentación. La mayoría de los prestamistas dudan en refinanciar préstamos gigantes debido al riesgo asociado con los préstamos de alto valor, así como al hecho de que algunos préstamos gigantes pueden no tener seguro hipotecario.
A continuación se ofrece una breve descripción general de lo que se requiere para solicitar una línea de refinanciamiento para préstamos hipotecarios gigantes.
- solvencia: Una puntuación de crédito FICO media de al menos 680, aunque algunos prestamistas pueden exigir hasta 760 puntuaciones si el prestatario está refinanciando una inversión o una propiedad de alquiler.
- DTI: Una relación máxima de deuda a ingresos del 43%.
- TVL: Una relación préstamo-valor máxima del 80%.
- Reservas de efectivo: Los prestatarios deben demostrar que tienen suficientes reservas de efectivo para cubrir de seis a 12 meses de capital, intereses, impuestos y seguro para el refinanciamiento de la hipoteca.
- Los prestatarios deberían tenerlo no más de cuatro propiedades hipotecadas.
- Los prestatarios deberían tenerlo No hay declaraciones de quiebra en los últimos siete años..
- Los prestatarios deberían tener el suyo Nombre en el título durante al menos seis meses. antes de la solicitud de refinanciación.
Ventajas de los préstamos jumbo
- Casa de sus sueños: La mayor ventaja de los préstamos jumbo es la posibilidad de obtener financiación para la compra de una propiedad de alto valor o la casa de sus sueños (que de otro modo no sería posible con el préstamo correspondiente).
- Bajo depósito: Es posible recibir un depósito de sólo el 10%.
- Cargos por intereses: Recientemente, las tasas gigantes han sido bastante competitivas, si no más bajas, en comparación con las hipotecas convencionales. Con los préstamos jumbo es posible financiar la casa de sus sueños sin estar atado a límites de crédito específicos.
- flexibilidad: Los prestatarios tienen la flexibilidad de elegir el tipo de préstamo jumbo que se adapte a sus necesidades. Existen préstamos hipotecarios con un plazo de 15 o 30 años así como préstamos hipotecarios a tipo fijo o variable.
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