El LTV o préstamo a valor es un término muy utilizado en el mundo financiero, pero ¿sabes exactamente qué significa? Si estás interesado en tomar un préstamo o estás pensando en invertir en una propiedad, es fundamental comprender cómo funciona esta métrica y cuál es su importancia. En este artículo, te daremos una introducción completa al LTV, explicando su significado, cómo se calcula y por qué es tan relevante en el mercado actual. ¡Sigue leyendo para tener claro cómo aprovechar al máximo esta herramienta financiera!
La porción del valor de un activo que un prestamista está dispuesto a financiar con deuda.
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¿Qué es LTV (Préstamo a Valor)?
LTV representa la parte del valor de un activo contra la cual un prestamista está dispuesto a proporcionar financiamiento de deuda. Generalmente se expresa como porcentaje.
El LTV tiende a ser mayor para los activos que se consideran más «deseables» como garantía. El atractivo de un activo como valor generalmente se mide por qué tan estable es su valor, qué tan activo es su mercado secundario y qué tan fácilmente se puede transferir el título a otras partes (entre otras cosas).
Las tesis centrales
- LTV representa la parte de un activo que está apalancada. Se calcula como (Monto del préstamo / Valor del activo) * 100.
- Los LTV tienden a ser más altos para los activos que se consideran más «deseables» como garantía. Sin embargo, los LTV están influenciados por las fuerzas competitivas del mercado.
- Dependiendo del tipo de prestamista y del tipo de activo que se financia, existen diferentes formas de determinar la “V” del LTV.
¿Cómo se calcula el LTV?
A grandes rasgos la fórmula es:
LTV% = (Monto del préstamo / Valor del activo) * 100
Sin embargo, en la práctica, los LTV se pueden calcular o derivar de varias maneras; Depende del punto de partida. Aquí hay unos ejemplos:
Requisito de capital mínimo
Un buen ejemplo son los bienes raíces residenciales.
Un prestamista podría tener un requisito de capital mínimo (piense en la compra de una vivienda); tal vez sea un depósito de no menos del 5% (0,05) sobre el precio de compra. En este caso, el LTV máximo sería del 95% (1 menos 0,05), multiplicado por 100 para expresarlo como porcentaje.
Máxima disposición a asumir riesgos.
Un buen ejemplo es un prestatario comercial que busca financiar equipos de fabricación.
Muchos prestamistas comerciales quieren asegurarse de que exista un margen entre el monto del préstamo y el valor del activo. Quizás el equipo de riesgos de una institución financiera confíe en que podría liquidar fácilmente el equipo con un descuento del 25%.
Esto probablemente significa que están dispuestos a otorgar un LTV máximo del 75% sobre el activo. Piense en ello como 1 menos el “colchón de capital”.
Flujo de fondos
Un ejemplo son las hipotecas comerciales. Muchos prestamistas hipotecarios comerciales otorgan préstamos en función del flujo de caja generado por los inquilinos de una propiedad.
Para ello, suelen utilizar un cálculo de prestabilidad. Aquí, un analista intenta comprender el ingreso operativo neto (NOI) futuro de una propiedad y trabaja hacia atrás para determinar el valor presente de esos flujos de efectivo futuros utilizando una tasa de interés implícita y un requisito mínimo de servicio de la deuda.
Cualquiera que sea ese valor en efectivo representa el préstamo máximo Multitud Estás listo para ampliar. El monto de este préstamo dividido por el valor de tasación actual de la propiedad (multiplicado por 100) equivale al LTV máximo (expresado como porcentaje).
¿Por qué son importantes los LTV?
Un prestamista otorga préstamos para obtener ingresos por intereses. Sin embargo, cuando un préstamo incumple (por ejemplo, pagos atrasados, fallas técnicas u otros incumplimientos de contrato, etc.), un prestamista debe concentrarse inmediatamente en mitigar el riesgo de pérdida del préstamo.
Una pérdida crediticia ocurre cuando un prestamista no puede recuperar la totalidad de su préstamo pendiente. Una de las mejores maneras de protegerse de posibles pérdidas crediticias es asegurarse de que, en caso de que la situación financiera del prestatario se deteriore y el prestamista necesite liquidar sus activos, exista un colchón entre el monto pendiente del préstamo y el precio al que está sujeto el préstamo. al activo podría lograr (en subasta, etc.). de lo contrario).
Otra razón por la que la mayoría de los prestamistas no están dispuestos a financiar el 100% del valor de un activo con deuda es porque el prestatario no proporciona dinero en efectivo propio (a menudo denominado «piel en el juego»). Si un prestatario no tiene uno Piel en el juegoEs más probable que abandonen un compromiso de préstamo (porque no tienen nada que perder).
LTV: Préstamo a-(¿Qué?)-Valor
Comprenda cómo los prestamistas llegan a un resultado real Valor (contra el cual pueden prestar) también es una consideración importante, particularmente para los prestamistas comerciales. En términos generales, se utilizan tres categorías principales de valores. Estos son:
valor en libros
El valor contable es el valor que se muestra en el balance de una empresa. Por ejemplo, cuando se trata de préstamos operativos, el valor en libros de las cuentas por cobrar (A/R) de una empresa se utiliza a menudo como punto de partida para calcular una «base crediticia» adecuada para los préstamos operativos.
Cuando se trata de activos fijos (y financiación a largo plazo), el valor contable es una medida mucho menos precisa del valor de un activo. de hecho Valor de mercado tal como se muestra neto de depreciación. La depreciación es un gasto ficticio, no monetario, que se utiliza con fines contables, por lo que el valor en libros a menudo no corresponde a la vida útil real del activo subyacente.
Precio/costos de compra
El precio de compra es un simple indicador de esto. Valory se utiliza a menudo para financiar nuevos PP&E (propiedades, plantas y equipos). Pero sólo funciona si una empresa compra nuevo Dispositivos por los que se emite factura y cuyos costes son claros.
Cuando una empresa compra equipos usados o utiliza propiedades que ya posee, el precio de compra no es una forma eficaz de determinar el valor de un activo. En estos casos, un prestamista intentará utilizar una tasación.
Valor estimado
Una tasación es una estimación del valor de un activo realizada por un experto independiente. Se utilizan para una variedad de activos, pero los prestamistas comerciales comúnmente se ocupan de la valoración de propiedades y equipos comerciales.
El proceso de tasación de bienes raíces comerciales es un proceso complicado que tiene como objetivo no solo proporcionar una variedad de valoraciones razonables, sino también identificar riesgos y señales de alerta específicos de la propiedad.
Las tasaciones de equipos son similares a las tasaciones de propiedades, pero generalmente son un poco menos completas. Las tasaciones de equipos suelen incluir tres valoraciones específicas. Estos son:
- FMV (valor justo de mercado): FMV es una estimación objetiva del “precio” del activo suponiendo un proceso de liquidación estándar con múltiples postores informados.
- OLV (Valor Ordinario de Liquidación): El OLV representa el valor de liquidación de un activo si fue subastado “de manera ordenada” por un prestamista, lo que significa que el tiempo era esencial pero varias partes informadas estaban presentes.
- FLV (valor de liquidación obligatoria): FLV es la estimación más conservadora del valor de un activo. Representa el precio esperado que alcanzaría el activo sin los beneficios de un proceso de liquidación adecuado.
Si la política de crédito de un prestamista permite un LTV del 75 % para equipos usados, es importante que el oficial de préstamos, el administrador de riesgos y el cliente entiendan si ese es un 75 % FMV, OLV o FLV para garantizar que las expectativas estén alineadas.
¿Qué es un LTV típico?
Los LTV varían de manera bastante significativa y están determinados en gran medida por el apetito por el riesgo del prestamista y el tipo de activo subyacente.
Si se utiliza efectivo como garantía (por ejemplo, para una carta de crédito), es probable que un prestatario pueda esperar un LTV del 100%. Los bienes raíces también tienden a respaldar LTV más altos: hasta el 95 % para propiedades residenciales y, en general, más del 75 % del valor tasado para propiedades comerciales. En el otro extremo del espectro está el inventario, que a menudo tiene un límite del 50% del LTV.
Cuando se trata de préstamos personales, los activos raros o hechos a medida pueden tener algunas de las relaciones préstamo-valor más bajas. Objetos de arte, colecciones de vinos y vehículos de colección pueden servir como seguridad. Aún así, el atractivo de nicho y los mercados secundarios limitados para estos activos limitan su potencial de crecimiento, lo que equivale a un LTV más bajo (quizás tan bajo como 25-30%).
LTV y fuerzas del mercado
Los LTV son muy importantes, pero no sólo por los motivos que mencionamos.
En igualdad de condiciones, la mayoría de los prestamistas preferirían estructuras crediticias más restrictivas en general (incluidos LTVS más bajos), ya que tienden a reducir el riesgo de pérdida de préstamos. Pero los prestamistas, como cualquier otra empresa, están sujetos a las condiciones del mercado y a las fuerzas competitivas.
La competencia en el sector bancario y en el sector financiero en general (incluidas las fintechs) ha obligado a muchas instituciones financieras a relajar sus estándares crediticios y aumentar lo que se consideran LTV a “tasa de mercado”. Aquellos que no se arriesgan a perderse oportunidades potenciales de nuevos clientes.
Los proveedores de servicios financieros deben evaluar continuamente su apetito por el riesgo crediticio en el contexto de las fuerzas del mercado para seguir siendo competitivos (pero también prudentes) en el otorgamiento de préstamos.
Más recursos
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