¿Alguna vez has escuchado hablar de los ingresos operativos brutos? Si eres un emprendedor o estás interesado en el mundo de las finanzas, es fundamental comprender este concepto. En este artículo, te explicaremos de manera sencilla qué son los ingresos operativos brutos y cómo calcularlos utilizando una fórmula especial. Además, te ofreceremos acceso a una práctica calculadora online para que puedas obtener rápidamente tus propios resultados. ¡No te lo pierdas! Descubre cómo evaluar la rentabilidad de tu negocio con el ingreso operativo bruto.
¿Qué es el ingreso operativo bruto?
Ingreso operativo bruto (GOI) Para bienes raíces, es el ingreso total que genera una propiedad después de deducir las desocupaciones y las pérdidas por préstamos.
¿Cómo se calcula el ingreso operativo bruto?
En el sector inmobiliario, la métrica del ingreso operativo bruto (GOI) mide el potencial de ingresos de una propiedad de alquiler menos las pérdidas asociadas con las desocupaciones y los problemas de crédito (cobro).
El ingreso operativo bruto (GOI) es el ingreso total que se espera obtener por año.
El ingreso operativo bruto (GOI) se puede calcular mediante el siguiente proceso de tres pasos.
- Calcular el ingreso bruto potencial (IGP) → PGI es el ingreso total generado por una propiedad en el escenario hipotético donde todas las unidades de propiedad se alquilan al precio del mercado y no hay problemas relacionados con el cobro de pagos a los inquilinos.
- Estimar vacantes y pérdidas crediticias. → Pérdidas desocupadas y crediticias debido a unidades inmobiliarias desocupadas (es decir, unidades sin inquilinos) e inquilinos que no pueden o se niegan a cumplir con su obligación de pagar el alquiler a tiempo. Normalmente, las vacantes y las pérdidas crediticias se calculan como un porcentaje del PGI. El supuesto porcentual debe determinarse basándose en datos históricos y en una investigación de mercado exhaustiva, es decir, basándose en propiedades comparables en la misma ubicación o en una cercana.
- Deducir las vacantes y pérdidas crediticias del PGI → Una vez estimadas las pérdidas por desocupación y préstamos, aplique la deducción al ingreso bruto potencial (PGI) de la propiedad, lo que resulta en el ingreso operativo bruto (GOI).
Por lo tanto, el ingreso operativo bruto (GOI) es el ingreso bruto potencial (PGI) de una propiedad de alquiler menos las desocupaciones y las pérdidas crediticias.
- Pérdidas de vacantes → Si bien las desocupaciones son inevitables, ofrecer incentivos como meses gratis a posibles inquilinos es un ejemplo de una forma común de reducir el riesgo de que las unidades desocupadas se queden sin inquilinos (y sin generar ingresos para el propietario).
- Pérdidas crediticias → Por otro lado, las pérdidas crediticias son una cantidad más impredecible. El factor mitigante más eficaz es un riguroso proceso de selección de inquilinos. Sin embargo, el riesgo de que un inquilino no pueda cumplir con sus obligaciones de pago de alquiler a menudo puede ocurrir sin previo aviso.
El ingreso operativo bruto (GOI) se ajusta por desocupaciones y pérdidas por préstamos (cobranzas). Sin embargo, la cifra clave refleja el potencial de beneficios de la propiedad.
¿Por qué? Aún no se han deducido los gastos de explotación del propietario o inversor inmobiliario.
Por lo tanto, el ingreso operativo bruto (GOI) proporciona información sobre el perfil de flujo de efectivo de la propiedad y muestra si está generando suficientes ingresos para cubrir los costos operativos.
GOI vs NOI: ¿Cuál es la diferencia?
El ingreso operativo bruto (GOI) y el ingreso operativo neto (NOI) son dos métricas inmobiliarias estrechamente relacionadas que se utilizan para analizar inversiones inmobiliarias potenciales o existentes.
- Ingreso operativo bruto (GOI) → GOI es el ingreso total que se espera que genere una propiedad después de tener en cuenta las desocupaciones y las pérdidas por préstamos, pero antes de deducir los costos operativos.
- Ingresos operativos netos (NOI) → El NOI es posiblemente la métrica más importante en el sector inmobiliario y representa el ingreso restante después de que todos los costos operativos directos se hayan deducido del GOI de la propiedad.
Los costos operativos que surgen al administrar los costos inmobiliarios incluyen:
- Honorarios de administración de propiedades
- Seguro de propiedad
- Costos de reparación y mantenimiento.
- Utilidades
- Impuestos de propiedad
Sin embargo, la métrica del ingreso operativo neto (NOI) NO deduce los costos de financiamiento (por ejemplo, pagos de hipoteca) ni la depreciación.
La relación entre el ingreso operativo bruto (GOI) y el ingreso operativo neto (NOI) se reduce a los costos operativos de la propiedad.
A diferencia del GOI, la métrica NOI resta los costos operativos para brindar una imagen más clara de la verdadera rentabilidad de la propiedad.
La siguiente fórmula ilustra cómo se relacionan el ingreso operativo neto (NOI) y el ingreso operativo bruto (GOI).
Ingreso operativo neto (NOI) = Ingreso operativo bruto (GOI) – Los gastos de explotación
Por lo tanto, comprender la métrica del ingreso operativo bruto (GOI) es importante porque el GOI es un insumo necesario en la fórmula para calcular el ingreso operativo neto (NOI).
Nota: Al analizar el ingreso operativo neto (NOI) a nivel de propiedad, solo se deducen los costos operativos directos.
Saber más → Ingresos operativos netos (NOI)
Fórmula del ingreso operativo bruto (GOI)
La fórmula para calcular el Ingreso Operativo Bruto (GOI) es la siguiente:
Ingreso operativo bruto (GOI) = Ingreso Bruto Potencial (IGP) – Vacantes y pérdidas crediticias
Dónde:
Ingreso Bruto Potencial (IGP) = ingresos de alquiler + Otros ingresos
Los ingresos brutos potenciales (IGP) de una propiedad consisten principalmente en ingresos por alquiler, que son los pagos de alquiler regulares que reciben los inquilinos como parte de un contrato de alquiler contractual.
Sin embargo, una propiedad también puede generar ingresos de otras fuentes, que también deben incluirse en el cálculo.
Las fuentes más comunes de otros ingresos incluyen pagos por el uso de servicios en el lugar (por ejemplo, gimnasio), tarifas de solicitud de inquilino no reembolsables, intereses de alquiler atrasados, tarifas por mascotas y varios tipos de servicios en el lugar (por ejemplo, máquinas expendedoras). , Lavadero). , tickets de aparcamiento, trasteros).
Calculadora de ingresos operativos brutos (GOI)
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo del ingreso operativo bruto (GOI)
Supongamos que un inversor inmobiliario calcula el ingreso operativo bruto (GOI) de una inversión inmobiliaria existente.
La inversión inmobiliaria es un edificio residencial con un total de 150 unidades, con un alquiler de mercado estimado en aproximadamente $3,200 por unidad.
- Número total de unidades inmobiliarias = 150
- Alquiler mensual por unidad = $3,200
El ingreso bruto potencial por alquiler por mes es el producto del número de unidades inmobiliarias y el alquiler mensual y es de $480,000.
- Ingreso bruto potencial por alquiler: mensual = 150 × $3200 = $480 000
Dado que el ingreso operativo bruto (GOI) se calcula anualmente, debemos anualizar el valor anterior multiplicándolo por 12.
Después de la conversión, el ingreso bruto anual por alquiler es de $5,76 millones.
- Ingreso bruto potencial por alquiler – Anual = $480 000 × 12 = $5 760 000
A partir de ahí debemos sumar todas las demás fuentes de ingresos, que suponemos que son $240 000.
La suma de los ingresos por alquiler y otros ingresos (6 millones de dólares) representa el ingreso bruto potencial (IGP) de la propiedad residencial.
- Ingreso Bruto Potencial (IGP) = $5.760.000 + $240.000 = $6.000.000
En la parte final de nuestro ejercicio, necesitamos ajustar el ingreso bruto potencial (PGI) del edificio para la pérdida de desocupación y la pérdida crediticia utilizando los siguientes supuestos.
- Pérdida de vacantes = 6,0% del PGI
- Pérdida crediticia = 4,0% del PGI
Se espera que la pérdida por desocupación sea de $360 000, mientras que se espera que la pérdida por préstamo sea de aproximadamente $240 000.
- Pérdida de vacantes = 6,0% × $6.000.000 = $360.000
- Pérdida crediticia = 4,0% × $6.000.000 = $240.000
En resumen, podemos restar las pérdidas por desocupación y préstamos del ingreso bruto potencial (PGI) de la propiedad para llegar a un ingreso operativo bruto (GOI) de $5,4 millones.
- Ingreso operativo bruto (GOI) = $6 000 000 – $360 000 – $240 000 = $5 400 000
