«¿Sueñas con ganar dinero extra a través del alquiler de inmuebles pero te preocupa no saber cómo calcular tus ingresos brutos? ¡No te preocupes más! En este artículo, te presentaremos la fórmula perfecta y una práctica calculadora para que puedas estimar tus ganancias sin complicaciones. Descubre cómo maximizar tus ingresos mediante el alquiler y asegúrate de tomar decisiones financieras inteligentes. ¡No te lo puedes perder!»
¿Cuál es el rendimiento bruto del alquiler?
El Ingresos brutos por alquiler Mide el potencial de ganancias y el retorno de una inversión inmobiliaria antes de tener en cuenta los costos operativos.
¿Cómo se calcula el rendimiento bruto del alquiler?
El rendimiento bruto del alquiler, o “rendimiento bruto” para abreviar, representa el rendimiento de una inversión inmobiliaria antes de deducir los costes operativos.
En general, el caso de uso principal del rendimiento bruto de alquiler es realizar un análisis “introspectivo” para determinar si vale la pena invertir más tiempo en una oportunidad de inversión inmobiliaria.
El rendimiento bruto del alquiler es una forma rápida de determinar si una determinada inversión inmobiliaria tiene suficiente potencial de beneficios.
Si el rendimiento potencial sobre una base “bruta” es insuficiente para alcanzar el umbral mínimo de rendimiento específico del inversor inmobiliario, la probabilidad de que el rendimiento sobre una base “neta” sea atractivo es cercana a cero.
En tales escenarios, la mayoría de los inversores racionales no seguirían evaluando la inversión porque la inversión inmobiliaria no cumple con los criterios de rentabilidad de la empresa.
Calcular el rendimiento bruto del alquiler es fácil porque el rendimiento simplemente representa la relación entre los ingresos anuales totales por alquiler y los costos de la propiedad.
- Determinar el ingreso total anual por alquiler.
- Divida el ingreso total anual por alquiler por los costos de la propiedad.
- Convertir a porcentaje (multiplicar por 100)
Cuanto mayor sea el rendimiento bruto del alquiler, mayores serán los ingresos potenciales y el retorno de la inversión inmobiliaria (y viceversa).
Sin embargo, el componente de ingresos no tiene en cuenta los costos operativos, por lo que se debe realizar un análisis más detallado antes de tomar una decisión.
Ingresos brutos por alquiler versus ingresos netos por alquiler: ¿Cuál es la diferencia?
Específicamente, existen dos tipos diferentes de métricas de rendimiento de alquiler utilizadas por inversores inmobiliarios y propietarios.
- Ingresos brutos por alquiler – El rendimiento bruto del alquiler, la más simple de las dos métricas, estima el rendimiento potencial comparando los ingresos totales del alquiler con los costos de la propiedad. La desventaja notable del rendimiento bruto de alquiler es que la métrica ignora los gastos y los costos operativos.
- Ingresos netos por alquiler – Por el contrario, el rendimiento neto del alquiler, más comúnmente conocido como tasa de capitalización o “tasa de capitalización”, tiene en cuenta los costos operativos incurridos.
Los costes operativos más habituales que el rendimiento neto del alquiler incluye en la declaración son los siguientes:
- Honorarios de administración de propiedades
- Costos de mantenimiento (reparación, renovación, etc.)
- Tarifas de inspección de edificios
- Impuestos de propiedad
- Seguro de propiedad
Dado que el componente de ingresos por alquiler del rendimiento neto incluye los costos operativos, el rendimiento implícito será menor que el rendimiento bruto. Por lo tanto, el rendimiento neto del alquiler se considera una representación más precisa del rendimiento real del alquiler de una inversión inmobiliaria en particular.
Otra diferencia entre los dos indicadores de rentabilidad del alquiler reside en el denominador.
- Ingresos brutos por alquiler → “Costos totales de la propiedad”
- Ingresos netos por alquiler → “Valor de la propiedad”
El denominador del rendimiento neto del alquiler es el valor estimado de la propiedad, por lo que la cifra refleja el rendimiento en el momento actual.
Técnicamente hablando, la métrica del rendimiento bruto del alquiler también podría utilizar el valor actual de la propiedad, al igual que la métrica del rendimiento neto del alquiler. El factor a considerar es el momento y el propósito del análisis.
Al calcular el rendimiento bruto del alquiler, un inversor puede suponer razonablemente que se encuentra actualmente en las primeras etapas de la posible adquisición y que tiene acceso limitado a datos operativos históricos y no tiene pronósticos pro forma.
Dado el contexto, es poco probable que la diferencia entre los costos de compra estimados y el valor actual de la propiedad sea significativa. Por lo tanto, el siguiente paso -suponiendo que el rendimiento bruto sea atractivo para el inversor- es profundizar en la realización de la debida diligencia, que incluye el cálculo del rendimiento neto del alquiler, entre otras métricas de rentabilidad.
Fórmula de rendimiento bruto del alquiler
La fórmula para calcular el rendimiento bruto del alquiler es la siguiente.
Ingresos brutos por alquiler (%) = Ingresos totales por alquiler anual ÷ Costos inmobiliarios
- Ingresos totales por alquiler anual → Los ingresos totales por alquiler que se espera que genere la propiedad anualmente.
- Costos inmobiliarios → El precio total de compra de la propiedad, incluidos los gastos de procesamiento y los costos de cierre. Otros costos que se incluirán incluyen aquellos relacionados con renovaciones o modernizaciones planificadas de la propiedad después de la adquisición.
Para facilitar las comparaciones entre diferentes propiedades, el número resultante en forma decimal debe multiplicarse por 100 para convertirlo a porcentaje.
Calculadora de ingresos brutos por alquiler
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto del alquiler
Suponga que a un inversionista en bienes raíces se le presenta la oportunidad de comprar un edificio residencial con un total de 40 unidades disponibles para alquiler y un alquiler de mercado de $5,000 por mes.
- Número total de unidades = 40 unidades
- Alquiler a precio de mercado por unidad = $5,000
El potencial de ingresos mensuales por alquiler es, suponiendo una tasa de desocupación del 0 %, $200 000, que tenemos que anualizar multiplicando por 12.
- Ingresos mensuales potenciales por alquiler = $5,000 × 40 = $200,000
- Factor de anualización = 12 meses
- Ingreso total anual por alquiler = $2,400,000
Los ingresos anuales totales por alquiler o ingresos brutos potenciales (PGI) son de 2,4 millones de dólares.
Pero, para reiterar, la cifra de ingresos de 2,4 millones de dólares ignora los costos operativos y las pérdidas por desocupación y préstamos.
A partir de ahí necesitamos determinar el costo total de adquisición, que determinamos utilizando los siguientes supuestos.
- Precio de compra de la propiedad = $28,000,000
- Otros costos = $400,000
La suma de estos dos factores de costo da como resultado un costo total de compra de $28,4 millones.
- Costo total de compra = $28.000.000 + $400.000 = $28.400.000
Si dividimos los ingresos anuales totales por alquiler por los costes totales de compra, obtenemos un rendimiento bruto por alquiler del 8,5%.
- Ingresos brutos por alquiler (%) = $2,4 millones ÷ $28,4 millones = 8,5%
El rendimiento bruto del alquiler por sí solo no es lo suficientemente completo como para que los inversores comprendan realmente el perfil riesgo-rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Por lo tanto, es importante comprender que el rendimiento bruto del alquiler es un método preliminar para examinar posibles oportunidades de inversión inmobiliaria y no una guía para las decisiones de inversión.
