Si eres una empresa que se preocupa por el medio ambiente y quieres asegurarte de que tus prácticas comerciales no causen ningún daño, entonces debes conocer la debida diligencia ambiental. Este concepto se ha vuelto cada vez más importante en el mundo empresarial, ya que las expectativas de los consumidores y las regulaciones gubernamentales exigen una mayor responsabilidad ambiental. En este artículo, te explicaremos qué es la debida diligencia ambiental y por qué es fundamental para garantizar la sostenibilidad y la reputación de tu empresa. Sigue leyendo para descubrir cómo puedes implementarla de manera eficiente y efectiva.
Un informe elaborado para cada inversión inmobiliaria que identifique la exposición potencial o actual a la contaminación ambiental.
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¿Qué es la debida diligencia ambiental?
La debida diligencia ambiental es un proceso sistemático que evalúa una propiedad o terreno para detectar posibles riesgos de contaminación ambiental, como la contaminación de las aguas subterráneas o del suelo. La Agencia de Protección Ambiental (EPA) proporciona estándares de diligencia debida. Los Profesionales Ambientales (PE) deciden el nivel y la forma de evaluación requerida, que puede variar según el país.
La Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental (CERCLA) proporciona un mecanismo para decidir quién es en última instancia responsable de los materiales tóxicos. La legislación faculta a los reguladores para imponer multas a los propietarios. Requiere que los productos químicos tóxicos se eliminen a expensas del propietario, incluso si el propietario no es responsable de la contaminación.
Las evaluaciones de debida diligencia ambiental adecuadas protegerán a los compradores de la importante carga de responsabilidad ambiental según CERCLA, incluso si se descubre contaminación después de la compra.
Para obtener más información sobre la importancia de la debida diligencia ambiental en el proceso de análisis de crédito, consulte el curso Debida diligencia ambiental para crédito de Finanzas.
Resumen
- Una Evaluación Ambiental del Sitio (ESA) es un informe preparado para cada propiedad que identifica la contaminación ambiental potencial o existente.
- La ESA es una parte esencial de la diligencia debida al comprar una propiedad comercial y debe completarse antes de que se complete el trato.
- La Condición Ambiental Reconocida (REC) reconoce la responsabilidad ambiental como parte de la Etapa I de la evaluación ambiental del sitio.
Evaluación de Impacto Ambiental (ESA)
La Evaluación Ambiental del Sitio (ESA) es un tipo de debida diligencia que toma la forma de un informe elaborado para cada propiedad que identifica la contaminación ambiental posible o existente. Este análisis de un activo inmobiliario analiza el activo subyacente y las mejoras físicas de ese activo.
Específicamente, la evaluación ambiental del sitio es un método para realizar una revisión adecuada del uso pasado o actual de la propiedad para determinar si la propiedad está afectada por la Condición Ambiental Reconocida (REC). La ESA es una parte esencial de la diligencia debida al comprar una propiedad comercial y debe completarse antes de que se complete el trato. El propósito de la ESA es garantizar que la responsabilidad del comprador por la contaminación ambiental sea limitada.
Medidas desencadenantes para una evaluación de impacto ambiental
Los siguientes eventos pueden desencadenar una evaluación ambiental del sitio:
1. Se vende o compra una propiedad o negocio
Cuando alguien desea vender o comprar una propiedad y/o negocio, se requiere la debida diligencia para determinar si la propiedad u operación tiene alguna responsabilidad ambiental actual o potencial, incluyendo falta de licencias, contaminación con sustancias peligrosas, violaciones de permisos y deficiencias en el cumplimiento.
Comprender los requisitos le permite al comprador apreciar las posibles limitaciones, responsabilidades y peligros asociados con la propiedad.
2. La propiedad se refinancia
Cuando es necesario refinanciar una propiedad, el banco exige una evaluación de impacto ambiental del sitio para comprobar si la propiedad presenta posibles riesgos de contaminación.
3. Transferir la propiedad a un miembro de la familia después de la jubilación
Si alguien planea jubilarse y transferir la propiedad a miembros de la familia, debe realizar una evaluación de impacto ambiental del sitio para asegurarse de que esté protegido de la responsabilidad ambiental.
4. Requerido por un regulador
Si una agencia reguladora sospecha que existen condiciones tóxicas en la propiedad o propiedad, puede ordenar al propietario que realice una evaluación de impacto ambiental del sitio. Además, en caso de que una autoridad local solicite un cambio en el permiso relacionado con el uso de la tierra u otros usos discrecionales de la tierra, la autoridad local exigirá que se lleve a cabo una evaluación de impacto ambiental del sitio.
5. Solicitado por propietarios existentes
Es posible que los propietarios de propiedades o negocios existentes quieran determinar el historial tóxico del activo inmobiliario.
Fases de la evaluación ambiental del sitio.
Fase I
El proceso de diligencia debida comienza con la realización de una evaluación ambiental de Fase I o Etapa I del sitio, un análisis de eventos actuales y pasados en y alrededor de la propiedad para determinar responsabilidades de contaminación actuales o potenciales. El Nivel I ESA puede solicitarse en un banco u otra institución financiera durante el plazo del préstamo o recomendarse por los asesores comerciales.
La Evaluación Ambiental del Sitio de Nivel I tiene como objetivo recopilar evidencia apropiada para formar una opinión experta imparcial sobre la condición ambiental de la propiedad e identificar la contaminación ambiental real o potencial que pueda afectar la evaluación de la propiedad o tener un impacto ambiental más inocente para el propietario después de la compra. .
La Evaluación Ambiental del Sitio Fase I incluye lo siguiente:
- Consulte documentos históricos para determinar el uso anterior. Vea documentos públicos como mapas de seguros contra incendios, fotografías aéreas históricas, mapas topográficos y directorios históricos de ciudades.
- Realizar visitas al sitio y estudios para observar la condición y el uso actual e histórico de la propiedad y las propiedades asociadas.
- Entreviste a los propietarios, administradores e inquilinos actuales y anteriores, o a aquellos que estén familiarizados con la propiedad.
- Revisar la documentación reglamentaria de la ubicación y las propiedades circundantes. Consulte también bases de datos regulatorias federales, estatales, territoriales y locales, tales como: Tales como tanques de almacenamiento subterráneos (UST), tanques de almacenamiento aéreos (AST), incidentes de liberación sospechados o conocidos, almacenamiento de sustancias tóxicas y eliminación de desechos peligrosos, incluidos productos petrolíferos, así como controles administrativos y técnicos.
La evaluación ambiental del sitio de Nivel I no incluye muestras reales del subsuelo, como agua subterránea y tierra. Además, existe un requisito que debe cumplirse como parte del Estándar Americano de Monitoreo y Componentes (ASTM). Esto implica abordar los problemas asociados con la degradación del vapor del suelo y el potencial de migración del vapor, lo que representa un riesgo para los inquilinos dentro y fuera del sitio.
Expertos ambientales analizan el estudio para identificar posibles amenazas ambientales al país, tales como: B. Actividades existentes o anteriores en las que esté documentado o se sospeche que se utilizaron productos químicos tóxicos o productos derivados del petróleo durante el trabajo en el sitio. Después de completar la Fase I de la ESA, el EP resumirá los problemas identificados en la propiedad y hará sugerencias sobre qué pasos se deben tomar para resolverlos.
Una condición ambiental reconocida (REC) indica contaminación conocida o el potencial del subsuelo de verse afectado por la contaminación. Siempre que se identifica un REC, a menudo sigue una recomendación para la Fase II de la ESA.
Fase II
La Fase II de la evaluación ambiental del sitio requiere la recolección de muestras de suelo, agua subterránea o materiales de construcción para examinar diversos contaminantes. Proporciona una comprensión más clara de las condiciones del suelo, las aguas subterráneas y las estructuras de propiedad. Si se descubren posibles problemas medioambientales en la Fase I, normalmente se inician medidas adicionales.
Los hidrocarburos de petróleo, pesticidas, metales pesados, asbesto, solventes y moho son los compuestos más comúnmente probados en la evaluación ambiental de los sitios de Fase II o Etapa II.
Fase III
Una evaluación ambiental del sitio de Fase III o Etapa III es una investigación que requiere la remediación de un sitio. El objetivo de las investigaciones de la Fase III es delinear el alcance físico de la exposición basándose en las recomendaciones de las evaluaciones de la Fase II.
Las investigaciones de la Fase III pueden incluir una preparación, muestreo y seguimiento exhaustivos, modelización que incluya pruebas de destino y transporte, y estudios probabilísticos para planes correctivos y de remediación. Esto suele incluir la evaluación de posibles enfoques, logística y costes de renovación. El informe asociado describe las medidas tomadas para limpiar el sitio y monitorear el control de contaminantes residuales.
Las regulaciones que controlan las actividades que pueden impactar el medio ambiente están bajo jurisdicción federal y provincial y varían de un área a otra. Las directrices para determinar la responsabilidad por la contaminación pueden ser complejas y llevar mucho tiempo.
Para obtener más información, consulte el curso Debida diligencia ambiental para crédito de Finanzas.
Estado ambiental reconocido
“Condición ambiental reconocida” (REC) es un término utilizado para reconocer la responsabilidad ambiental como parte de la evaluación ambiental del sitio de Nivel I. También se la conoce como Áreas de condición ambiental potencial (APEC). ASTM describe las condiciones ambientales aceptadas en el Estándar E1527-13 B. La presencia o probable presencia de productos derivados del petróleo o sustancias peligrosas en la propiedad:
- Debido a la liberación al medio ambiente,
- En circunstancias que sugieran liberación al medio ambiente, o
- En circunstancias que presenten un riesgo potencial de vertido al medio ambiente.
Los REC pueden originarse en la propiedad en cuestión o cerca o adyacente a la propiedad en cuestión. REC también puede existir fuera de la ubicación respectiva. Por ejemplo, una columna de contaminación local puede ser un REC para todas las propiedades circundantes. Las observaciones REC pueden ocurrir durante una inspección del sitio de la Fase I de la ESA.
Además, los REC pueden surgir durante las entrevistas de la Fase I de la ESA y el análisis de los registros regulatorios e históricos. Eliminar las discrepancias o deficiencias de datos que impiden la detección de REC es de suma importancia para la Fase I de la ESA. Para activos a largo plazo, los documentos completos ayudan a eliminar o descubrir usos riesgosos.
Ejemplos de condiciones ambientales reconocidas
- Estaciones de servicio históricas y talleres de reparación de automóviles donde pueden permanecer en la propiedad tanques de almacenamiento subterráneos u otras instalaciones subterráneas.
- Talleres de reparación de automóviles que normalmente utilizan y almacenan sustancias peligrosas como disolventes, productos energéticos, plásticos, bifenilos policlorados (PCB) y perfluoroalquilos (PFA).
- Empresas de limpieza actuales e históricas que pueden haber utilizado tetracloroetileno (PCE) como disolvente.
- Fundiciones, plantas de procesamiento u otras grandes instalaciones industriales.
- Liberación anticipada en la propiedad en cuestión o adyacente a ella. Generalmente, esto es más evidente cuando las investigaciones ambientales están incompletas o la liberación no está sujeta al cumplimiento normativo.
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