Si estás buscando información sobre la tasa de límite máximo terminal y cómo calcularla, has llegado al lugar correcto. En este artículo, te proporcionaremos la fórmula exacta para determinar esta tasa y te ofreceremos una calculadora que facilitará aún más tus cálculos. Si quieres asegurarte de obtener los mejores resultados en tus transacciones financieras y conocer el límite máximo permitido, ¡sigue leyendo!
¿Qué es la tasa de límite máximo?
El Tasa de límite terminal es una métrica de rendimiento de la propiedad que se utiliza para estimar el precio de venta esperado de una propiedad en particular. Conceptualmente, el límite terminal refleja el rendimiento que un inversor inmobiliario espera de una propiedad en el momento de la venta, es decir, la fecha de salida.
¿Cómo calcular la tasa de límite terminal?
La tasa de capitalización final está determinada por las condiciones prevalecientes en los mercados inmobiliarios (y crediticios) el día en que el vendedor espera salir de la inversión inmobiliaria.
El inversor inmobiliario puede fijar su propio precio de venta, pero el estado del mercado inmobiliario determina en última instancia la valoración de salida de la propiedad, es decir, la dinámica de la oferta y la demanda en el mercado.
Por lo tanto, un inversor en bienes raíces debe comprender que la tasa de capitalización final es solo una estimación y no el rendimiento real logrado en el momento de la salida.
La tasa máxima real el día de la venta oficial, cuando la propiedad de la propiedad cambia de manos, puede diferir significativamente de la tasa máxima final calculada por el propietario.
El sesgo del propietario a menudo hace subir el valor de la propiedad, pero el factor real en el valor de venta son las condiciones del mercado, por lo que es importante encontrar el momento adecuado para salir.
- Ingreso operativo neto del proyecto (NOI) → Para calcular la tasa de capitalización terminal, el primer paso es pronosticar el ingreso operativo neto (NOI) futuro de la inversión inmobiliaria en el momento de la venta.
- Calcule el precio de venta esperado → Utilizando el ingreso operativo neto (NOI) esperado de la propiedad, el precio de venta esperado se puede calcular multiplicando la tasa de capitalización final por el NOI esperado.
Un error común es pensar que la tasa de límite final es una medida subjetiva determinada por el vendedor, es decir, aleatoria. De hecho, el precio de venta real estará influenciado por factores como las condiciones actuales del mercado, las tendencias de la economía (y la ubicación) y las perspectivas del mercado de los inversores en la fecha de la venta.
Fórmula de tasa de límite final
La fórmula para calcular el precio de venta esperado en el momento de la venta implica dividir el ingreso operativo neto (NOI) esperado de la propiedad a la fecha de venta por la tasa máxima final.
Precio de venta estimado = Ingreso operativo neto esperado (NOI) ÷ Tasa de límite terminal
El ingreso operativo neto (NOI) mide la rentabilidad de una propiedad, menos los costos operativos directos.
Ingreso operativo neto (NOI) = Ingreso bruto efectivo (EGI) – Gastos operativos directos
El ingreso bruto efectivo (EGI) es la suma de los ingresos por alquiler de una propiedad y los ingresos adicionales, menos las vacantes y las pérdidas por préstamos.
Al reorganizar la fórmula, podemos buscar la tasa máxima final.
Tasa de límite terminal (%) = Ingreso operativo neto esperado (NOI) ÷ Precio de venta estimado
Por lo tanto, el ingreso operativo neto (NOI) comparte muchas similitudes con el EBITDA, y los profesionales han utilizado con frecuencia las dos métricas, principalmente debido a su comparabilidad.
¿Por qué? Tanto el NOI como el EBITDA son medidas independientes de la estructura de capital y, por lo tanto, no están influenciados por decisiones de financiamiento discrecionales, impuestos jurisdiccionales sobre la renta y políticas contables.
Los ingresos operativos netos (NOI) se calculan antes de cualquier costo de endeudamiento (por ejemplo, pagos de capital e intereses), gastos de capital (capex) y adiciones no monetarias como la depreciación.
Tasa de capitalización inicial versus tasa de capitalización terminal: ¿cuál es la diferencia?
La tasa de capitalización inicial y la tasa de capitalización terminal son variaciones de la tasa de capitalización comúnmente utilizadas en el campo de la inversión inmobiliaria.
La distinción entre tasas de capitalización inicial y terminal surge del contexto en el que se lleva a cabo el análisis, es decir, el momento del cálculo.
- Tasa de capitalización inicial → La tasa de capitalización inicial o “tasa de capitalización de entrada” es el rendimiento implícito de una inversión inmobiliaria basado en los fundamentos de la propiedad y el rendimiento esperado que la propiedad podría generar potencialmente después de la compra inicial.
- Tasa de límite terminal → El numerador en la fórmula para estimar la tasa de capitalización inicial de una cartera es el ingreso operativo neto (NOI) esperado al momento de la salida, mientras que el denominador es el costo de ventas proyectado.
La fórmula utilizada para calcular la tasa de capitalización inicial o “tasa de capitalización de entrada” es la siguiente.
Tasa de entrada en capitalización = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ coste de adquisición
Por lo tanto, la principal diferencia entre la tasa de capitalización inicial y la tasa de capitalización terminal es que la primera es un método para analizar el rango potencial de rendimientos esperados en el momento de la compra inicial, mientras que la segunda se basa en la suposición del vendedor de la rentabilidad esperada. rentabilidad que se podría lograr con la propiedad después de la venta.
Sin embargo, el propietario de la propiedad puede, ya sea sin querer, no fijar el precio de la propiedad basándose en un análisis objetivo debido a sus propios incentivos financieros, ya que vender la inversión inmobiliaria al valor máximo dará como resultado que el vendedor obtenga más ganancias.
Calculadora de tasa de límite de terminal
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
1. Supuestos sobre bienes raíces comerciales (CRE)
Supongamos que una empresa de inversión en bienes raíces comerciales (CRE) compró una propiedad comercial por $4 millones a fines de 2022.
Durante el último año fiscal, la propiedad comercial registró un ingreso operativo neto (NOI) total de $460,000.
- Ingreso operativo neto (NOI), 2022A = $460 000
Sin embargo, surgieron vientos de cola positivos inesperados en el mercado, brindando a la empresa la oportunidad de realizar mejoras estratégicas en la propiedad.
De hecho, la empresa de bienes raíces comerciales decide ajustar su pronóstico original para reflejar el caso “alcista” de su modelo.
Al final del quinto año, el momento de la salida prevista, la empresa inmobiliaria espera que el ingreso operativo neto (NOI) de la inversión inmobiliaria alcance los 656.000 dólares.
- Periodo de tenencia de la inversión inmobiliaria = 5 años
- Ingreso operativo neto esperado (NOI) = $460,000
Las tasas de crecimiento interanual (interanual) implícitas desde finales de 2022 hasta 2027 son las siguientes.
- 2022 → 2023 = 12,0% interanual
- 2023 → 2024 = 10,0% interanual
- 2024 → 2025 = 6,0% interanual
- 2025 → 2026 = 5,0% interanual
- 2026 → 2027 = 4,0% interanual
2. Ejemplo de cálculo del precio de venta esperado de la tasa de límite de salida
Después de una cuidadosa consideración del mercado actual, tanto a nivel macro como de la ubicación específica de la propiedad, la Compañía estima que la tasa de capitalización final o tasa de capitalización de salida de la propiedad en el momento de la venta es aproximadamente del 8,0%.
- Tasa de límite máximo terminal (%) = 8,0%
La tasa de capitalización final se determina analizando propiedades comparables y realizando investigaciones sobre la ubicación (y sus perspectivas a largo plazo). Suponemos que la inmobiliaria ha conseguido el 8,0%.
La empresa de bienes raíces puede calcular el precio de venta esperado dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) del año de salida por la tasa de capitalización final estimada.
Dividir el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad de $480,000 en el quinto año (el año fiscal que finaliza en 2027E) por la tasa de capitalización de mercado del 8,0% le da a la propiedad un precio de venta esperado de $8,2 millones.
- Precio de venta estimado = $656.000 ÷ 8,0% = $8.200.000
Nuestro ejemplo ilustrativo supone que la tasa de capitalización final de la propiedad es del 8,0%.
- Tasa de límite máximo terminal (%) = 8,0%
Si hay un comprador en el mercado que está abierto a fijar precios, ignorando factores como la inflación, los costos de financiamiento y los costos de transacción (por ejemplo, tarifas), la propiedad comercial podría alcanzar un precio de venta total de $6 millones.
3. Ejemplo de cálculo de la tasa de límite máximo
Finalmente, realizaremos una resolución inversa para la tasa de capitalización final utilizando los datos financieros que hemos recopilado hasta ahora. Para reiterar, la tasa de capitalización final se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) esperado por el precio de venta esperado.
La tasa de capitalización final implícita es del 8,0%, que es nuestra suposición original al comienzo de nuestro breve tutorial.
- Tasa de capitalización final implícita = $656 000 ÷ $8,2 millones = 8,0 %
