agente inmobiliario comercial

¿Qué es un agente de bienes raíces comerciales?

Un corredor de bienes raíces comerciales es un intermediario entre vendedores y compradores de bienes raíces comerciales que ayuda a los clientes a vender, alquilar o comprar bienes raíces comerciales. Un agente de bienes raíces comerciales puede trabajar como agente independiente, empleador de agentes de bienes raíces comerciales o como miembro de una firma de corretaje de bienes raíces comerciales.

La principal diferencia entre un agente de bienes raíces comerciales y un agente de bienes raíces comerciales es que el primero puede trabajar de forma independiente, pero el segundo no. Un agente de bienes raíces comerciales debe ser contratado por un corredor autorizado.

¿Qué son los bienes raíces comerciales?

Una propiedad se considera propiedad comercial si se utiliza exclusivamente para transacciones comerciales. Por lo general, los bienes raíces comerciales son propiedad de un inversionista que cobra el alquiler de cualquier negocio que opere desde esa propiedad. Ejemplos de bienes raíces comerciales incluyen espacios de oficinas, centros comerciales, hoteles, tiendas de conveniencia y restaurantes. A veces, las propiedades comerciales son condominios, lo que significa que la empresa que opera en el lugar también es propietaria.

Calificaciones para convertirse en agente de bienes raíces comerciales

Requisitos educativos

El requisito básico para trabajar como agente de bienes raíces comerciales es un diploma de escuela secundaria (o un título educativo equivalente). La mayoría de los corredores/corredores de bienes raíces comerciales exitosos tienen una licenciatura o un título de posgrado en administración de empresas, estadística, finanzas, economía o bienes raíces (con un enfoque particular en la venta o arrendamiento de bienes raíces comerciales).

Requerimientos legales

Un agente de bienes raíces comerciales es un profesional de bienes raíces que continúa su educación más allá del nivel de un agente de bienes raíces comerciales. Para obtener la certificación como agente de bienes raíces comerciales, una persona debe obtener una licencia estatal en cada estado en el que desee ejercer su profesión. Para obtener la certificación y una licencia estatal, una persona debe aprobar el examen de corredor de bienes raíces comerciales. (Nota: una licencia de bienes raíces comerciales es independiente de una licencia de agente de bienes raíces).

Se deben seguir los siguientes pasos para que una persona sea elegible para tomar el examen de corredor de bienes raíces comerciales:

• La persona debe haber trabajado en una empresa durante al menos uno a tres años (varía según el estado federado).
• A continuación, deben completar entre 60 y 90 horas de cursos de licencia aprobados por el estado.
• Después de completar los cursos de licencia aprobados por el estado, la persona es elegible para realizar el examen. Como parte del examen, a los solicitantes a menudo se les pregunta sobre las leyes federales y estatales aplicables en la industria de bienes raíces comerciales.

Quienes aprueban el examen quedan certificados como agentes de bienes raíces comerciales. Para conservar la licencia, un agente de bienes raíces comerciales debe completar cursos de educación continua apropiados cada dos o cuatro años (nuevamente, los requisitos específicos varían de un estado a otro; si opera en varios estados, debe cumplir con los requisitos del más estricto). . . Condición). Las ofertas de educación continua populares y útiles incluyen corretaje de préstamos hipotecarios, valoración de propiedades y derecho inmobiliario.

Compensación de un agente de bienes raíces comerciales

Los ingresos de un agente de bienes raíces comerciales se basan en las comisiones obtenidas por las ventas. El acuerdo de cotización (un contrato entre el agente de cotización y el vendedor que establece los detalles de la cotización) establece la comisión del agente. Las comisiones de los agentes de bienes raíces comerciales son negociables y promedian alrededor del 6% del precio de venta final. Si la propiedad se alquila y no se vende, la tarifa de corretaje se determina en función de los pies cuadrados y los ingresos netos por alquiler.

Normalmente, el vendedor paga la comisión con los ingresos de las ventas, a menos que el vendedor y el comprador negocien una división (Nota: el vendedor suele incluir la comisión en el precio de oferta). La comisión se paga una vez cerrado el trato. La comisión se divide entre el agente comprador y el agente vendedor/cotizador.

Sin embargo, si el corredor no trabaja de forma independiente, la comisión se divide cuatro veces. Primero, la comisión se divide y se acredita al corredor de compra y cotización. Luego, cada corredor cobra su tarifa/comisión de corretaje y paga su comisión al corredor correspondiente, que generalmente es una tarifa fija por operación ejecutada.

Al determinar la comisión del corredor se deben tener en cuenta los siguientes gastos:

• Cuotas del club
• Regalías
• Costos de publicidad y marketing.
• Tarifas del Servicio de listado múltiple (MLS).

Una reputación creíble, negocios repetidos, una fuerte presencia local. Negocio, y las ventas a precios elevados generan comisiones más altas para los agentes inmobiliarios comerciales.

Beneficios de contratar un agente de bienes raíces comerciales

Un agente de bienes raíces comerciales puede ayudar a los clientes potenciales a ahorrar tiempo y dinero realizando las siguientes funciones:

• Construyendo una red en la comunidad objetivo: En cada área en la que un agente de bienes raíces comerciales quiere operar, construye una red con miembros clave de la comunidad afectada. Esto garantiza que tengan la ventaja de ser los primeros en actuar cada vez que una propiedad sale a la venta o un comprador potencial aparece en la comunidad.
• Comprender las leyes fiscales y de zonificación: Muchas personas evitan invertir en bienes raíces comerciales debido a las numerosas y complejas reglas y regulaciones que rigen los impuestos y la compra de bienes raíces comerciales. Esta complejidad se ve agravada por el hecho de que estas reglas y regulaciones varían según el estado, la industria y la zona. Un agente de bienes raíces comerciales debe tener un excelente conocimiento de las leyes fiscales y de zonificación para completar los trámites anteriores en nombre de su cliente, eliminando así una barrera para la inversión en bienes raíces comerciales.
• Evaluación de planes de negocio.: Un agente de bienes raíces comerciales evalúa los planes de negocios de sus clientes para determinar su viabilidad. A menudo utilizan análisis estadísticos (como el análisis de equilibrio) para determinar el margen básico de seguridad de la inversión de un cliente.
• Negociaciones con clientes.: Los agentes de bienes raíces comerciales deben ser excelentes negociadores y mediadores porque, a diferencia de los agentes de bienes raíces residenciales, los agentes de bienes raíces comerciales a menudo tienen que trabajar con más de dos partes cuando se trata de vender o arrendar una propiedad. Las distintas partes suelen tener incentivos contradictorios, que un agente inmobiliario comercial concilia mediante la negociación. Un agente de bienes raíces comerciales debe tener excelentes habilidades de comunicación y persuasión para negociar con éxito.
• Investiga un poco: El éxito empresarial de un cliente depende a menudo de las condiciones locales. Un agente de bienes raíces comerciales debe proporcionar a los posibles compradores de propiedades comerciales una investigación sobre la demografía local, las empresas, la calidad ambiental, los costos de mantenimiento de la propiedad y el atractivo de la ubicación de la propiedad.

• Análisis de pagos de arrendamiento.: Un agente de bienes raíces comerciales investiga y analiza las tendencias en los pagos de alquiler de propiedades comerciales en el área en la que opera. Hay cuatro tipos básicos de arrendamientos de bienes raíces comerciales:

1. Contrato de alquiler individual: Con este contrato de alquiler el impuesto predial deberá ser pagado por el inquilino.
2. Arrendamiento neto doble (NN): Según este arrendamiento, los impuestos a la propiedad y el seguro los paga el inquilino.
3. Arrendamiento neto triple (NNN): Según este arrendamiento, los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento corren por cuenta del inquilino.
4. Arrendamiento bruto: Según este contrato de arrendamiento, los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento los paga el propietario. El inquilino sólo paga el alquiler.

Los inquilinos más grandes tienden a firmar contratos de arrendamiento más largos, lo que brinda tranquilidad al propietario al garantizar un flujo constante de ingresos por alquiler. (Por ejemplo, es poco probable que una empresa como Amazon alquile un espacio de oficina o almacén que sólo pretende ocupar durante un año). Sin embargo, los alquileres se pueden ajustar de manera más flexible en un plazo de arrendamiento más corto.

Para obtener más información sobre cómo leer un contrato de arrendamiento comercial, consulte el curso de Finanzas sobre cómo leer un contrato de arrendamiento y analizar una lista de alquileres.

Desventajas de contratar un agente de bienes raíces comerciales

En determinadas circunstancias, un agente de bienes raíces comerciales puede mostrarle a un cliente solo aquellas propiedades donde la comisión es alta, aconsejarle a un cliente que cierre un trato donde el alquiler es más alto de lo necesario o acelerar el proceso del cliente en números para maximizar el negocios que puede hacer. Para contrarrestar este comportamiento, el cliente puede celebrar un contrato con el corredor en el que éste reciba una tarifa fija en lugar de una comisión.

Métricas comunes utilizadas por los agentes inmobiliarios comerciales

Ingresos brutos por alquiler: El rendimiento bruto del alquiler expresa los ingresos por alquiler como porcentaje del valor de la propiedad antes de deducir impuestos y otros costos. Se calcula de la siguiente manera:

Ingresos brutos por alquiler = (Ingresos anuales por alquiler/costos de propiedad) x 100

Las propiedades comerciales tienen un rendimiento promedio del 7-7,5%, mientras que las propiedades residenciales tienen un rendimiento promedio del 4-5%. Esta es una métrica popular para comparar propiedades comerciales en alquiler/arrendamiento.

Ganancia de capital/retorno total de la inversión: La ganancia de capital es la ganancia obtenida por la venta de una propiedad. Se calcula de la siguiente manera:

Retorno total de la inversión = {(beneficio de la inversión – gasto de inversión)/costo de inversión)} x 100

Esta es una métrica popular para comparar propiedades comerciales en venta. Invertir en bienes raíces comerciales que ofrecen muchas posibilidades de mejora y/o expansión es ideal para generar ganancias de capital.

Sin embargo, es importante señalar que existe una relación inversa entre el rendimiento bruto del alquiler y la ganancia de capital/rendimiento total.

Aprende más

Gracias por leer la guía de Finanzas para convertirse en agente de bienes raíces comerciales. Los corredores comerciales son importantes para un mercado inmobiliario saludable. Obtenga más información haciendo clic en los enlaces a continuación: