El desarrollo inmobiliario es un sector vital en la economía de un país. En los últimos años, ha sido objeto de numerosos cambios y transformaciones para adaptarse a las nuevas necesidades y demandas de la sociedad. En este contexto, el modelo de desarrollo inmobiliario se convierte en un tema de gran relevancia, ya que determina la forma en que se planifican, construyen y gestionan los proyectos inmobiliarios. En este artículo, exploraremos en detalle el modelo de desarrollo inmobiliario y cómo ha evolucionado a lo largo del tiempo. Descubriremos las diferentes etapas que conforman este proceso, los factores que influyen en su éxito y los desafíos que enfrenta actualmente. ¡Acompáñanos en este recorrido por el apasionante mundo del desarrollo inmobiliario!
Resumen del acuerdo y modelo de flujo de caja
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¿Qué es un modelo de desarrollo inmobiliario?
Un modelo de desarrollo inmobiliario normalmente consta de dos secciones: el resumen del acuerdo y el modelo de flujo de efectivo. El resumen del acuerdo enumera todos los supuestos clave, incluido el cronograma (que establece el marco temporal), las estadísticas de propiedad, los costos de desarrollo, los supuestos de financiamiento y los supuestos de ventas, y se utiliza para calcular la economía y la rentabilidad del proyecto.
El modelo de flujo de caja comienza con los ingresos del edificio, los gastos mensuales, la financiación y, finalmente, los flujos de caja libres apalancados, el VAN (valor actual) y la TIR (tasa interna de rendimiento) del proyecto. En las siguientes secciones, analizaremos los pasos clave para construir un modelo de desarrollo inmobiliario bien organizado.
Resumen de la oferta
1. Horario y estadísticas de propiedad
El primer paso en la construcción de un modelo de desarrollo inmobiliario es introducir los supuestos del cronograma y las estadísticas inmobiliarias. Aquí hay una lista de elementos que deben incluirse:
2. Costos de desarrollo
El siguiente paso en la creación de un modelo de desarrollo inmobiliario es ingresar los supuestos de costos de desarrollo en forma de monto total, costo por unidad y costo por pie cuadrado. Los costos de desarrollo pueden incluir costos de terreno, costos de construcción, mantenimiento, etc. contingencia dura y blanda, marketing, etc. Utilizando las estadísticas de la propiedad previamente rellenadas, podemos calcular todos los números y rellenar el apartado de costes de promoción. La sección debería verse así:
Fuente de la imagen: Curso de Modelización Financiera Inmobiliaria de Finance.
3. Supuestos de ventas
En los supuestos de ventas calculamos las ventas totales de este proyecto. Suponiendo que se realice una investigación de mercado y se base en datos comparativos, creemos que $500 por pie cuadrado es un punto de partida realista para el precio de venta. Luego usaremos esto como impulsor de ventas. Después de calcular las ventas (total, $/unidad, $/SF), las comisiones de ventas (por ejemplo, 50%) y la garantía, podemos determinar los ingresos netos de este proyecto.
4. Supuestos de financiación
Hay tres supuestos cruciales para el financiamiento: porcentaje de relación préstamo-costo, tasa de interés y préstamo de tierras.
Antes de calcular el monto total del préstamo, debemos determinar el monto total de los costos de desarrollo. Como todavía no hemos calculado el gasto por intereses, podemos vincular la celda al modelo de flujo de efectivo por ahora y obtener el valor una vez que se complete el modelo de flujo de efectivo. Las comisiones son las mismas que las comisiones de ventas en la sección «Suposiciones de ventas». Los costos totales de desarrollo se pueden calcular de la siguiente manera:
- Costos totales de desarrollo = costos de terreno + costos de desarrollo + suma de intereses y comisiones
Ahora podemos completar los supuestos de financiación restantes.
- El monto máximo de préstamo recibido para este proyecto = Costo total de desarrollo x Porcentaje de la relación préstamo-costo
- Monto del capital = Costo total de desarrollo – Monto máximo del préstamo
Fuente de la imagen: Curso Modelo de Desarrollo Inmobiliario de Finanzas.
Las cifras anteriores son suposiciones de la sección «Resumen comercial». Una vez que completemos el modelo de flujo de efectivo, regresaremos y completaremos la sección Desarrollo Pro Forma y agregaremos un análisis de sensibilidad.
Modelo de flujo de caja
1. Ventas de edificios
El primer paso para calcular los ingresos es determinar la absorción y el cierre de las viviendas adosadas. La absorción es la cantidad de viviendas disponibles que se venden en un período de tiempo determinado, mientras que los cierres son la cantidad de viviendas que cierran una vez completada la construcción.
Ahora podemos generar ingresos utilizando la información de absorción y finalización.
- Ventas de casas adosadas = Precio de venta/Unidad x Cierres de casas adosadas
- Comisión del primer 50% (que se cobra cuando se venden las casas) = – Absorción de la casa adosada x Precio de venta/Unidad x (% de comisión/2)
- Segunda comisión del 50% (se cobra cuando las casas cierran) = – Cierres de casas adosadas x Precio de venta/Unidad x (% de comisión/2)
- Garantía = – Costo de garantía/Unidad x Cierres de casas adosadas
- Ventas Netas Totales = SUMA (ventas de townhouses + 50% comisiones + 50% comisiones + garantía)
(*Tenga en cuenta que las comisiones y la garantía tienen importes negativos.)
2. Gastos
Ahora determinamos los costos de desarrollo, que incluyen costos de adquisición de terrenos, gastos previos a la construcción y gastos de construcción. Las cifras se pueden encontrar en la sección «Suposición de costos de desarrollo» en el resumen del contrato.
- Costos de adquisición de tierras = costos de tierras
- Gastos previos a la construcción = Gastos previos a la construcción ($/mes)
- Gastos de Construcción = (Costos de Desarrollo – Gastos Previos a la Construcción)/No. meses de construcción
- Costo Total de Desarrollo = SUMA (Costo de Adquisición del Terreno + Costo Previo a la Construcción + Costo de Construcción)
3. Costos de financiación e ingresos por amortización del capital
Los costos de financiamiento son el déficit en el flujo de caja del proyecto que debe financiarse. Si las ventas netas totales son menores que los costos totales de desarrollo, habrá un flujo de caja negativo que debemos cubrir.
Si las ventas netas totales exceden los costos totales de desarrollo, se crearán ingresos positivos que podremos utilizar para reembolsar el capital prestado. Para calcular los dos números podemos utilizar las siguientes fórmulas:
- Costos a financiar = IF((ventas netas totales – costos totales de desarrollo) > 0, (ventas netas totales – costos totales de desarrollo), 0)
- Ingresos para reembolsar el capital = IF((ventas netas totales – costos totales de desarrollo) < 0, (ventas netas totales – costos totales de desarrollo), 0)
4. Financiamiento
A continuación, calculamos los saldos de los préstamos, las disposiciones, las amortizaciones y los intereses devengados. La siguiente tabla resume los cálculos para el primer período y los siguientes períodos:
También debemos hacer una verificación rápida de cordura para asegurarnos de que ninguno de los saldos finales exceda el monto máximo del préstamo.
5. Flujo de caja libre y TIR
Ahora podemos calcular los flujos de efectivo libres apalancados y la TIR resultante de este proyecto.
- Flujo de caja libre apalancado = TOTAL (costos de financiación, ingresos del capital de reembolso, préstamos, reembolsos de préstamos)
El saldo del capital es simplemente el FCF acumulado:
- El saldo del primer período = Flujo de caja libre apalancado
- Saldos del siguiente período = Saldo anterior – Flujo de caja libre apalancado
Finalmente, usando la fórmula XIRR, podemos calcular la TIR apalancada para este proyecto:
- TIR apalancada = XIRR (Todos los flujos de efectivo libres apalancados, período correspondiente)
Fuente de la imagen: Curso de Modelización Financiera Inmobiliaria de Finance.
Más recursos
Gracias por leer la guía de Finanzas sobre el modelo de desarrollo inmobiliario. Para continuar aprendiendo y desarrollando sus conocimientos de análisis financiero, recomendamos encarecidamente los siguientes recursos financieros adicionales:
