¿Sueñas con tener tus finanzas bajo control? ¡Ya no es un sueño inalcanzable! En este artículo te presentamos la increíble herramienta TIR apalancada, una fórmula y calculadora que te permitirá calcular la Tasa Interna de Retorno (TIR) de tus inversiones de manera sencilla y eficiente. Si deseas maximizar los rendimientos de tus proyectos y tomar decisiones financieras más informadas, ¡no puedes perderte esta herramienta imprescindible! Descubre cómo utilizarla y comienza a hacer crecer tu dinero de forma inteligente. ¡Prepárate para alcanzar tus metas financieras!
¿Qué es la TIR apalancada?
TIR apalancada analiza el rendimiento esperado anualmente para inversiones donde el apalancamiento es parte de la estructura de la transacción.
¿Cómo calcular la TIR apalancada?
La TIR apalancada o “TIR de acciones” es un método para determinar el rendimiento potencial de una inversión inmobiliaria, teniendo en cuenta el rendimiento los efectos del apalancamiento.
En financiación, el término “apalancamiento” se refiere a la dependencia de la deuda para financiar el precio de compra de una inversión –es decir, pedir prestado fondos a prestamistas como bancos o inversores institucionales– con el fin de reducir la contribución de capital requerida.
El flujo de caja generado por la propiedad de inversión sigue siendo relativamente el mismo independientemente de la estructura de financiación, aunque la contribución de capital del inversor es menor si se utiliza deuda para financiar la transacción.
Por lo tanto, prácticamente en todos los casos, la TIR apalancada de una propiedad de inversión excederá la TIR no apalancada.
Cuanto mayor sea el diferencial entre la TIR apalancada y la TIR no apalancada, más dependerán del apalancamiento los rendimientos esperados de la inversión.
La desventaja del apalancamiento es el riesgo potencial de caída creado al cargar la propiedad con deuda.
De hecho, el riesgo crediticio de las propiedades de inversión aumenta; en particular, una mayor proporción de deuda se asocia con un mayor riesgo de incumplimiento, por ejemplo, falta de un pago hipotecario requerido o de una obligación de intereses regular.
¿Cómo afecta el apalancamiento a la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias?
El mercado inmobiliario, particularmente el de bienes raíces comerciales, es una clase de activo altamente apalancada, donde la estructura de financiamiento de proyectos inmobiliarios a menudo consiste en financiamiento de deuda.
La mayoría de las inversiones en el mercado de bienes raíces comerciales (CRE) se financian parcialmente con deuda, ya que los precios de compra son más altos y el potencial de generar retornos descomunales es significativamente mayor cuando se utiliza deuda.
Cuanto menos capital tenga que aportar el inversor inmobiliario, mayor será, en igualdad de condiciones, la tasa interna de rendimiento (TIR).
Los rendimientos de las inversiones en el mercado de bienes raíces comerciales (CRE) provienen principalmente de dos fuentes:
- Crecimiento del flujo de caja → El crecimiento del flujo de caja (o ingresos) generado por una propiedad se debe a mejoras en la eficiencia operativa donde se extrae más valor de los inquilinos (por ejemplo, aumento de las tarifas de alquiler). Además, estas iniciativas de reducción de costos deberían resultar en una expansión del perfil del margen de las propiedades de inversión, como el margen NOI.
- Aumento del valor del capital → El concepto de plusvalía se refiere al aumento de valor de una propiedad de inversión en relación con los costos de adquisición originales. De manera similar a lograr una expansión múltiple en LBO donde el múltiplo de salida es mayor que el múltiplo de compra, el precio de venta en la salida excede el precio de adquisición el día de la compra inicial.
Fórmula TIR apalancada
La tasa interna de rendimiento (TIR) mide el rendimiento porcentual de una inversión anualmente.
La fórmula para calcular la TIR apalancada en Excel es la siguiente.
=XIRR(Flujo de caja apalancado, datos correspondientes)
La tasa interna de retorno (TIR) se determina utilizando la función XIRR en Excel, que consta de dos matrices:
- Flujo de fondos → La matriz de flujo de efectivo es la diferencia neta entre las “entradas” y las “salidas” de efectivo en cada período. Sin embargo, la diferencia entre la TIR apalancada y no apalancada es que esta última tiene en cuenta el financiamiento de la deuda, por lo que el flujo de efectivo utilizado aquí es el flujo de efectivo apalancado.
- Fechas apropiadas → La segunda fila son las fechas concretas que coinciden con cada flujo de caja neto, es decir, coinciden con el momento en el tiempo.
Si bien la mecánica para calcular la TIR en Excel es prácticamente la misma para la TIR apalancada y no apalancada, es importante comprender la diferencia entre el flujo de efectivo apalancado y no apalancado.
Fórmula de flujo de caja no apalancado versus flujo de caja apalancado
El flujo de caja no apalancado de una propiedad utiliza el efectivo restante antes de deducir los pagos de la deuda, como los intereses o los pagos de la hipoteca.
El flujo de caja no apalancado es el flujo de caja neto de una propiedad antes de elementos de financiación (es decir, neutral para la estructura de capital).
Debido a que el flujo de efectivo no apalancado solo refleja las actividades operativas de la propiedad, la métrica facilita la comparación del desempeño operativo de propiedades de inversión comparables que solo tienen en cuenta las actividades operativas principales.
Flujo de caja no apalancado (UCF) = Ingresos operativos netos (NOI) – Reservas de capital – Gastos de capital – Mejoras para inquilinos – Comisiones de arrendamiento
Dónde:
- Ingresos operativos netos (NOI) → El NOI mide el flujo de caja operativo de una propiedad antes de deducir el servicio de la deuda (es decir, una métrica neutral a la estructura de capital) y el costo de capital.
- Reservas de capital → Las reservas de capital son fondos reservados para cubrir futuros requisitos de gastos de capital (capex) y mejoras de capital.
- Gasto de inversión → Los gastos de capital o “capex” se refieren a gastos a largo plazo para adquirir propiedades, mejorar propiedades y reparar propiedades.
- Mejoras para inquilinos (TI) → Las mejoras para inquilinos se refieren a mejoras que un propietario realiza en una propiedad para satisfacer las necesidades o deseos específicos del inquilino.
- Comisiones de arrendamiento → Las comisiones de arrendamiento son los honorarios que se pagan a los agentes o corredores de bienes raíces como compensación por la colocación exitosa de los inquilinos en una propiedad de alquiler específica (una vez celebrado el contrato de alquiler).
A diferencia del flujo de caja no apalancado, la métrica del flujo de caja apalancado refleja el flujo de caja neto de una propiedad después de la financiación.
Para pasar de la métrica de flujo de efectivo no apalancado a la métrica de flujo de efectivo apalancado, el ajuste posterior consiste en deducir los servicios de la deuda, como el pago anual de la hipoteca y los intereses.
Flujo de caja apalancado (LCF) = Flujo de caja no apalancado – Servicio de deuda
Dónde:
- Flujo de caja no apalancado → Ingreso operativo neto (NOI) – reservas de capital – gastos de capital – mejoras de inquilinos – comisiones de arrendamiento
- Servicio de deuda → Pagos Anuales de Hipoteca + Gastos por Intereses
Una vez que se resta el servicio de la deuda del flujo de efectivo no apalancado para determinar el flujo de efectivo apalancado de una propiedad, el flujo de efectivo neto restante después del financiamiento es atribuible únicamente a los accionistas.
TIR apalancada versus TIR no apalancada: ¿Cuál es la diferencia?
- TIR apalancada → La TIR apalancada es el rendimiento esperado después de contabilizar el apalancamiento utilizado para financiar la inversión. ¿Por qué? La financiación reduce la contribución de capital requerida por el inversor inmobiliario, pero el flujo de caja sigue siendo el mismo, lo que aumenta el rendimiento del inversor, en igualdad de condiciones. La salida de efectivo inicial es la contribución de capital del inversor (es decir, el precio de compra – deuda inicial). El flujo de efectivo medido para calcular la TIR apalancada es el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad menos el servicio de la deuda anual, como el pago de intereses adeudados sobre un préstamo pendiente.
- TIR sin culpa → Por otro lado, la TIR no apalancada mide el rendimiento de una inversión pero ignora el impacto del financiamiento. La inversión inicial en efectivo es igual al precio total de compra de la propiedad porque el supuesto implícito en la métrica TIR sin apalancamiento es que la compra se pagó completamente en efectivo (es decir, solo con capital). La métrica de flujo de efectivo proyectado medida en la métrica TIR no apalancada es NOI, una métrica no apalancada y neutral en cuanto a estructura de capital. En resumen, la TIR no apalancada es el rendimiento esperado suponiendo que no se utilizó financiación distinta de capital para financiar la inversión. La TIR no apalancada sólo tiene en cuenta los flujos de efectivo generados por la propia inversión inmobiliaria.
Por lo tanto, la TIR apalancada es el rendimiento después de tener en cuenta el apalancamiento utilizado para financiar la compra original, mientras que la TIR no apalancada representa el rendimiento de una inversión sin apalancamiento (es decir, independientemente de la capitalización).
Si el logro suficiente del rendimiento mínimo objetivo depende de un uso significativo del apalancamiento, la oportunidad de inversión puede considerarse más riesgosa y puede que no valga la pena aprovecharla.
En pocas palabras, utilizar la deuda como estrategia principal de creación de valor es intrínsecamente mucho más riesgoso que los planes para impulsar el crecimiento del ingreso operativo neto (NOI) y la apreciación del capital mediante la identificación de tendencias favorables del mercado o la implementación de mejoras inmobiliarias.
Calculadora de TIR apalancada
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de la TIR apalancada
Supongamos que un inversionista en bienes raíces compra una propiedad por un precio de compra de $1 millón, y la transacción se financia en un 60% con capital y en un 40% con deuda.
- Precio de compra de la propiedad = $1 millón
- % de capital Capitalización total = 60,0% × $1 millón = $600 millones
- % de deuda Capitalización total = 40,0% × $1 millón = $400 millones
La fecha de finalización de la adquisición fue finales de 2022 (31 de diciembre de 2022). A partir de 2023, el primer año del período de tenencia de cinco años, se espera que la propiedad genere $110,000 en flujo de caja anual de 2023 a 2027.
Además, esperamos que la inversión se venda a finales de 2027 por un precio de venta de $1,2 millones.
- Flujo de caja anual = $110,000
- Año de salida = 2027E
- Precio de venta de la propiedad = $1,2 millones
En la primera parte de nuestro plan de análisis de rentabilidad, calculamos el flujo de caja no apalancado (UCF) en cada período.
- El precio de compra está vinculado al precio de compra de nuestra propiedad de $1 millón en el Año 0 (“Salida”).
- El flujo de efectivo anual para todo el período de pronóstico está vinculado a la celda de supuesto de $110 000 (y se ancla presionando F4 una vez).
- El precio de venta de 1,2 millones de dólares está vinculado en la columna 2027E (“Entrada”).
La suma de los tres elementos es igual al flujo de caja no apalancado (UCF) de cada año, que se ve así:
- Año 0, 2022A = ($1 millón)
- Años 1 a 4, 2023E a 2026E = $110 000
- Año 5, 2027E = $110 000 + $1,2 millones = $1,31 millones
Desde la sección de flujo de efectivo no apalancado (UCF), luego hacemos un ajuste para los tres elementos del servicio de la deuda.
- El financiamiento de deuda del año 0 está vinculado a los $400 000 utilizados para financiar la compra (“Entrada”).
- Se supone que la amortización del préstamo es cero en cada periodo, lo que significa que no existe obligación de amortizar el importe del principal hasta el vencimiento.
- El reembolso del préstamo, en el que todo el monto principal se reembolsa de una vez, ocurre en el año 5 (“salida”).
La suma del flujo de efectivo no apalancado (UCF) por período y los tres elementos mencionados anteriormente da como resultado el flujo de efectivo apalancado para nuestro pronóstico.
Usando la función XIRR en Excel, podemos encontrar la TIR no apalancada y la TIR apalancada.
=XIRR(Flujo de caja no apalancado, datos relevantes)
=XIRR(Flujo de caja apalancado, datos correspondientes)
La TIR no apalancada de la inversión inmobiliaria es del 14,0%, mientras que la TIR apalancada es del 22,6%, lo que refleja el impacto positivo que el apalancamiento puede tener en los rendimientos generados por una inversión.
- TIR no apalancada = 14,0%
- TIR apalancada = 22,6%
- % de diferencia = 22,6% – 14,0% = 8,6%
