¿Alguna vez te has preguntado qué significa realmente el término «Mejora del inquilino» (TI)? Si eres propietario de una propiedad o estás pensando en alquilar una, es fundamental comprender este concepto. En este artículo, exploraremos en detalle la definición de Mejora del inquilino y proporcionaremos algunos ejemplos prácticos para ilustrar cómo se aplica en el mundo real. Ya sea que estés buscando renovar un espacio de alquiler o estés interesado en conocer tus derechos y responsabilidades como inquilino, ¡sigue leyendo para descubrir todo lo que necesitas saber sobre la Mejora del inquilino!
¿Qué es la mejora para inquilinos?
A Mejora del inquilino (TI) es un cambio estructural en una propiedad para satisfacer mejor los deseos individuales de un inquilino en particular.
¿Cuál es la definición de mejora para inquilinos?
Las Mejoras para Inquilinos (TI) describen los cambios realizados en una propiedad por el propietario como parte de un contrato de alquiler.
Las mejoras para inquilinos, también llamadas “mejoras de propiedades arrendadas” o “construcciones”, son más comunes en el mercado de bienes raíces comerciales (CRE), donde los arrendamientos a largo plazo son la norma.
¿Por qué? A menudo se requiere personalización en el sector inmobiliario comercial (CRE) porque la propiedad debe satisfacer las necesidades comerciales específicas del inquilino.
Las mejoras a la propiedad, que pueden ser en forma de reparaciones, renovaciones, etc., tienen como objetivo adaptar mejor una propiedad a las necesidades individuales de un inquilino en particular.
- inquilino (inquilino) → Normalmente, el inquilino solicita permiso para realizar dichos cambios después de la mudanza, antes de firmar oficialmente el contrato de alquiler y mudarse al apartamento.
- Dueño de la propiedad (propietario) → El incentivo para que el propietario o arrendador acepte los términos es asegurar un acuerdo a largo plazo con un inquilino con buena solvencia.
Cuando es poco probable que un inquilino principal incumpla, los pagos de alquiler se consideran una fuente confiable de ingresos a largo plazo con un riesgo mínimo de pérdida.
Los costos adicionales incurridos por el propietario asociados con las mejoras representan una inversión que se espera que se amortice con el tiempo y al mismo tiempo aumenta la probabilidad de retención de inquilinos, es decir, reduce el riesgo de rotación de inquilinos.
¿Cuáles son ejemplos de mejoras para inquilinos (TI)?
Los criterios para calificar como Mejora para Inquilinos (TI) son los siguientes.
- La mejora aborda las necesidades específicas de un inquilino individual.
- Las mejoras se aplican a los activos arrendados (es decir, propiedades alquiladas)
- La mejora debe ofrecer al inquilino beneficios a largo plazo (por ejemplo, vida útil > 12 meses)
- Una mejora no se puede resolver o eliminar fácilmente.
- La mejora pasa a ser propiedad del arrendador al finalizar el contrato de alquiler.
Los ejemplos más comunes de mejoras para inquilinos incluyen mejorar y/o cambiar lo siguiente:
- Revestimiento de suelo o alfombra (por ejemplo, baldosas)
- Mejoras de iluminación y techos.
- Mantenimiento de climatización y fontanería.
- paredes
- ventanas
- puertas
- Particiones
- Pintura interior o exterior
- Encimeras
Sin embargo, otros costos que no cumplen con el criterio incluyen los siguientes gastos:
- Mobiliario (por ejemplo, escritorios, sillas de oficina, mesas)
- Compra de equipos (por ejemplo, electrónica)
- Costos de mudanza
- Internet (WLAN)
- Modernización de zonas comunes.
- Otros gastos discrecionales
Mejoras para inquilinos frente a ampliaciones de edificios: ¿cuál es la diferencia?
La diferencia entre mejoras para inquilinos (TI) y mejoras para edificios es la siguiente.
- Mejoras para inquilinos (TI) → Estos costes benefician directamente a un inquilino individual y no a todo el edificio, como ocurre con las renovaciones de edificios.
- Mejoras al edificio → Por el contrario, una mejora del edificio beneficia a todos los inquilinos de una propiedad, por ejemplo mejorando la zona común, es decir, las salas comunes. Por ejemplo, un gimnasio moderno utilizado por todos los inquilinos no se consideraría un ejemplo de mejora del edificio.
¿Por qué son importantes las mejoras para los inquilinos?
Para los inquilinos de propiedades comerciales, la decisión de celebrar un contrato de arrendamiento de varios años se basa en factores adaptados a sus necesidades individuales.
El factor decisivo para las necesidades específicas de cada inquilino son los factores que garantizan un funcionamiento eficiente y sin restricciones.
Desde la perspectiva del propietario, atraer inquilinos comerciales requiere comprender estas necesidades específicas (a menudo determinadas a través de discusiones) y negociar una solución amistosa con la que ambas partes estén satisfechas.
En resumen, el propietario de la propiedad debe estar dispuesto a satisfacer los deseos de los inquilinos; de lo contrario, existe el riesgo de que el inquilino firme un contrato de alquiler en otro lugar.
Aunque técnicamente los ajustes a la propiedad están destinados a servir los mejores intereses de un inquilino en particular, ciertos cambios aún pueden ser beneficiosos a largo plazo, es decir, las mejoras tienen un impacto positivo en la calidad (y el valor) de la propiedad o unidad de alquiler. aunque se adapta a un inquilino concreto.
Por supuesto, los cambios estructurales en una propiedad son permanentes, por lo que se debe garantizar un equilibrio para que la propiedad pueda seguir alquilándose a otros inquilinos en el futuro. Si los cambios requeridos hacen que el mercado de inquilinos potenciales disminuya demasiado, aprobar mejoras para los inquilinos puede ser un error costoso.
¿Quién paga las mejoras de los inquilinos?
En los arrendamientos comerciales, en la mayoría de los casos el propietario (o arrendador) es quien paga las mejoras del inquilino (TI).
Las condiciones formales surgen del contrato de alquiler acordado, en el que también figura el subsidio de ampliación negociado para los inquilinos.
En pocas palabras, los subsidios para mejoras de inquilinos son una cantidad acordada que el propietario paga al inquilino directa o indirectamente por las mejoras de la propiedad.
Por ejemplo, el contrato especifica si el propietario o el inquilino pagará las mejoras del inquilino y también especifica qué sucede si el costo total de las mejoras a la propiedad excede la asignación especificada.
En la mayoría de los casos, el Subsidio para mejoras del inquilino (TI) se expresa como un monto total fijo en dólares o por pie cuadrado (PSF).
- Costo total > Subsidio de mejora para inquilinos → El inquilino suele ser responsable de pagar el monto que excede el subsidio para mejoras del inquilino si los gastos reales fueron superiores al monto acordado originalmente.
- Costo total < Subsidio de mejora para inquilinos → Por el contrario, el propietario podría ajustar los pagos del alquiler a la baja si los costes de ampliación son inferiores al subsidio de ampliación del inquilino. Sin embargo, estas condiciones específicas se negocian en el contrato de alquiler entre las dos partes, de modo que el contrato de alquiler determina en última instancia el resultado.
